Câu trả lời ngắn gọn: có, trong hầu hết các trường hợp. Theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 (52/2014/QH13), tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập, hoa lợi, lợi tức phát sinh trong thời kỳ hôn nhân, tài sản được thừa kế chung, tặng cho chung hoặc do vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Đặc biệt, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Khoản 2 Điều 33 xác định tài sản chung thuộc sở hữu chung hợp nhất; khoản 3 Điều 33 nêu nguyên tắc: không chứng minh được tài sản đang tranh chấp là tài sản riêng thì được coi là tài sản chung. Về bản chất, Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13) khẳng định sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án. Như vậy, nhà xây chung, đất mua chung trong thời kỳ hôn nhân đều là tài sản chung, đưa vào khối tài sản để chia khi ly hôn.
Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 là quy định nền tảng: khoản 1 quy định tài sản trước hết do các bên thỏa thuận, không thỏa thuận được thì Tòa án giải quyết; khoản 2 nêu các yếu tố Tòa án cân nhắc: hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng; công sức đóng góp vào việc tạo lập, duy trì, phát triển khối tài sản chung (lao động trong gia đình được coi như lao động có thu nhập); bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh, nghề nghiệp; và lỗi của mỗi bên khi vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ, chồng. Điều 59 khoản 3: ưu tiên chia bằng hiện vật, không chia được thì chia theo giá trị, bên nhận nhiều hơn phần được hưởng phải thanh toán chênh lệch. Khoản 4 Điều 59: tài sản riêng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ khi đã nhập vào tài sản chung; trường hợp sáp nhập, trộn lẫn tài sản riêng với tài sản chung thì phần giá trị đóng góp được thanh toán lại. Khoản 5 Điều 59 yêu cầu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự hoặc không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình.
Cần phân biệt: Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 là chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, còn chia tài sản khi ly hôn áp dụng Điều 59 và các điều 60-64. Xem thêm bài chia tài sản khi ly hôn và dịch vụ tư vấn hôn nhân & gia đình.
Khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định tài sản chung được chia đôi nhưng có tính đến công sức đóng góp của vợ, chồng. Pháp luật không ấn định cứng tỷ lệ như 50/50 hay 70/30 mà giao Tòa án cân nhắc theo hoàn cảnh cụ thể. Một số điểm cần lưu ý khi xác định công sức với nhà, đất:
Việc xác định tỷ lệ phụ thuộc lớn vào chứng cứ thu nhập, giao dịch, chuyển khoản nên mỗi vụ việc cần được đánh giá trên hồ sơ cụ thể.
Chia quyền sử dụng đất khi ly hôn theo Điều 62 Luật Hôn nhân và gia đình 2014: khoản 1 — quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó; khoản 2 — đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản nếu hai bên đều có nhu cầu và điều kiện sử dụng thì chia theo thỏa thuận, không thỏa thuận được thì Tòa án giải quyết theo Điều 59 nếu chỉ một bên có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị phần còn lại; đất cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất ở chia theo Điều 59.
Với nhà ở, áp dụng Điều 59: ưu tiên chia bằng hiện vật; nếu không chia được thì giao cho một bên sở hữu và thanh toán phần chênh lệch cho bên kia, hoặc bán để chia giá trị. Điều 63 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định quyền lưu cư: nhà thuộc sở hữu riêng của một bên đã đưa vào sử dụng chung thì khi ly hôn vẫn thuộc sở hữu riêng người đó, nhưng nếu bên kia khó khăn về chỗ ở thì được lưu cư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày hôn nhân chấm dứt, trừ khi có thỏa thuận khác. Tài sản chung đưa vào kinh doanh áp dụng Điều 64 (bên đang kinh doanh có quyền nhận tài sản và thanh toán phần giá trị); vợ chồng sống chung với gia đình áp dụng Điều 61.
Nhà, đất chưa có giấy chứng nhận (mua bằng giấy viết tay, chưa được cấp sổ) vẫn được chia khi ly hôn. Tòa án xác định quyền của mỗi bên trong khối tài sản chung căn cứ nguồn gốc, công sức tạo lập (khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014) và quyết định phần được hưởng. Tuy nhiên, đăng ký đất đai là bắt buộc và quyền sử dụng đất chỉ được ghi nhận qua đăng ký theo Điều 131, 132 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15), nên giấy chứng nhận cho bên được chia chỉ được cấp sau khi hoàn tất đăng ký; đất chưa đủ điều kiện cấp sổ thì việc sang tên phụ thuộc xử lý tiếp theo, cần đánh giá trên hồ sơ cụ thể.
Sau khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực, người được chia phải đăng ký biến động để ghi nhận quyền mới. Điều 133 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) quy định đăng ký biến động khi thay đổi người sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án (điểm k khoản 1); các trường hợp tại các điểm a, b, i, k, l, m, q khoản 1 phải đăng ký trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Về thủ tục, Nghị định 226/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/08/2025) sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024, trong đó có Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp giấy chứng nhận — cần đối chiếu quy định hiện hành tại thời điểm nộp hồ sơ.
Hỏi: Nhà, đất mua trước khi kết hôn có bị chia khi ly hôn không?
Không, trừ khi đã nhập vào tài sản chung: tài sản có trước khi kết hôn là tài sản riêng khi ly hôn (khoản 1 Điều 43, khoản 4 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014).
Hỏi: Vợ chồng không thỏa thuận được thì ai quyết định tỷ lệ chia?
Tòa án. Khoản 1, 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014: khi không thỏa thuận được thì Tòa án chia đôi có tính đến hoàn cảnh, công sức, lợi ích chính đáng và lỗi của mỗi bên.
Hỏi: Nhà, đất chưa có sổ đỏ thì khi ly hôn chia thế nào?
Tòa án vẫn xác định quyền của mỗi bên dựa trên nguồn gốc, công sức tạo lập (khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014); việc cấp giấy chứng nhận thực hiện sau qua thủ tục đăng ký theo Luật Đất đai 2024.
Hỏi: Một bên được chia nhà nhưng không thanh toán phần chênh lệch thì sao?
Bên có quyền được hưởng có thể yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự thi hành bản án; biện pháp cưỡng chế có thể gồm phát mãi tài sản.
Hỏi: Bên được chia nhà, đất có bắt buộc đăng ký biến động không?
Có. Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm cập nhật (08/2026):
Lưu ý: Luật HN&GĐ 2014 còn hiệu lực (Luật 81/2025/QH15 chỉ đổi tên "Tòa án nhân dân cấp huyện" thành "Tòa án nhân dân khu vực" tại khoản 3 Điều 123); Nghị quyết 02/2000/NQ-HĐTP hết hiệu lực từ 01/01/2015 cùng Luật HN&GĐ 2000.
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
