Hợp đồng mua bán tài sản: quyền và nghĩa vụ của các bên

1. Hợp đồng mua bán tài sản là gì

Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 (số 91/2015/QH13, hiệu lực từ 01/01/2017, còn hiệu lực) quy định: hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ, có đền bù — nghĩa vụ của bên này tương ứng với quyền của bên kia.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và luật khác có liên quan. Đối với hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, các bên còn phải tuân thủ quy định riêng của Luật Đất đai 2024 về hình thức công chứng, chứng thực.

2. Nội dung của hợp đồng

Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận, bao gồm các nội dung chủ yếu: đối tượng của hợp đồng; số lượng, chất lượng; giá, phương thức thanh toán; thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; quyền, nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.

Đối với hợp đồng mua bán tài sản, các bên cần đặc biệt lưu ý xác định rõ: mô tả tài sản (chủng loại, số lượng, chất lượng, đặc điểm nhận diện), giá bán và phương thức thanh toán, thời hạn giao tài sản, thời điểm chuyển quyền sở hữu, trách nhiệm bảo đảm chất lượng và chế độ bảo hành (nếu có).

3. Quyền và nghĩa vụ của bên bán

Theo Điều 431, Điều 432, Điều 433 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có các nghĩa vụ chính:

• Giao tài sản đúng thỏa thuận: bên bán có nghĩa vụ giao tài sản đúng chủng loại, số lượng, chất lượng, thời hạn và địa điểm đã thỏa thuận (Điều 432);
• Chuyển quyền sở hữu tài sản: bên bán có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 433);
• Bảo đảm quyền sở hữu: bên bán phải bảo đảm tài sản bán không bị người thứ ba tranh chấp; nếu tài sản bị người thứ ba tranh chấp, bên bán phải đứng về phía bên mua để bảo vệ quyền lợi (Điều 444);
• Cung cấp thông tin: bên bán phải cung cấp thông tin cần thiết về tài sản và hướng dẫn cách sử dụng (Điều 442).

Tương ứng, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản và thanh toán đầy đủ tiền theo thỏa thuận.

4. Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Theo Điều 434, Điều 440 Bộ luật Dân sự 2015, bên mua có các nghĩa vụ chính:

• Nhận tài sản: bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản đúng thời hạn, địa điểm đã thỏa thuận (Điều 434);
• Trả tiền: bên mua phải trả đủ tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được ghi trong hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận rõ thời hạn thanh toán, bên mua phải thanh toán tại thời điểm nhận tài sản hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu (Điều 440);
• Chịu rủi ro: từ thời điểm chuyển quyền sở hữu, bên mua phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 441).

Tương ứng, bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản đúng thỏa thuận, chuyển quyền sở hữu và bảo đảm chất lượng tài sản.

5. Trách nhiệm khi tài sản có khuyết tật

Điều 445 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bảo đảm chất lượng vật mua bán: bên bán phải bảo đảm giá trị sử dụng hoặc các đặc tính của vật mua bán; nếu sau khi mua mà bên mua phát hiện khuyết tật làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị sử dụng của vật đã mua thì phải báo ngay cho bên bán khi phát hiện ra khuyết tật và có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa, giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền.

Bên bán phải bảo đảm vật bán phù hợp với sự mô tả trên bao bì, nhãn hiệu hàng hóa hoặc phù hợp với mẫu mà bên mua đã lựa chọn. Tuy nhiên, bên bán không chịu trách nhiệm về khuyết tật trong các trường hợp: khuyết tật mà bên mua đã biết hoặc phải biết khi mua; vật bán đấu giá, vật bán ở cửa hàng đồ cũ; bên mua có lỗi gây ra khuyết tật của vật.

Về bảo hành, Điều 446, Điều 447, Điều 448 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong thời hạn bảo hành nếu các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trong thời hạn bảo hành, nếu bên mua phát hiện khuyết tật thì có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa không phải trả tiền, giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền.

6. Xử lý khi vi phạm hợp đồng

Khi một bên vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán, bên bị vi phạm có thể áp dụng các biện pháp theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015:

• Yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng: theo Điều 351, Điều 352 Bộ luật Dân sự 2015, bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm thực hiện đúng nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại: theo Điều 360, Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra, thiệt hại được bồi thường là thiệt hại thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu;
• Phạt vi phạm: theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về phạt vi phạm — mức phạt do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm, trừ trường hợp luật có quy định khác;
• Hủy bỏ hợp đồng: theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, làm mất mục đích của việc giao kết hợp đồng; hậu quả của việc hủy bỏ được xử lý theo Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015.

Khi phát sinh tranh chấp, các bên nên ưu tiên thương lượng, hòa giải; nếu không đạt được thỏa thuận, có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền hoặc yêu cầu Trọng tài thương mại giải quyết nếu hợp đồng có thỏa thuận trọng tài.

Lưu ý khi áp dụng

Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật

• Bộ luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13), hiệu lực từ 01/01/2017, còn hiệu lực — Điều 398, 418, 423, 427, 430, 431, 432, 433, 434, 435, 440, 441, 442, 444, 445, 446, 447, 448, 351, 352, 360, 361