Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê (Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, [91/2015/QH13](/van-ban-phap-luat/bo-luat/bo-luat-dan-su-2015.html)). Luật Nhà ở 2023 (27/2023/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024) yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản. Thị trường cho thuê nhà ở phát triển kéo theo không ít tranh chấp về tiền cọc, đơn phương chấm dứt hợp đồng. Bài viết phân tích điều kiện có hiệu lực, nội dung cần ghi và quyền nghĩa vụ của hai bên để bạn giao kết hợp đồng an toàn.
Hợp đồng thuê nhà ở là giao dịch dân sự, phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015: chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp và tham gia tự nguyện; mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật; hình thức đúng quy định. Bên cho thuê phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp nhà ở; nhà ở phải bảo đảm điều kiện tham gia giao dịch theo Luật Nhà ở 2023.
Về hình thức, hợp đồng về nhà ở (gồm thuê nhà ở) phải lập thành văn bản theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023. Việc công chứng, chứng thực bắt buộc đối với mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở; còn thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc, trừ trường hợp các bên có nhu cầu (Điều 164). Cá nhân có thể thuê nhà ở bằng văn bản không công chứng, song nên công chứng để tăng giá trị chứng cứ, hạn chế tranh chấp.
Nếu chủ thể kinh doanh bất động sản cho thuê nhà ở, quan hệ còn chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (29/2023/QH15) và Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành (thay Nghị định 02/2022/NĐ-CP từ 01/8/2024).
Hợp đồng thuê nhà ở gồm các nội dung chủ yếu: thông tin các bên; mô tả nhà ở (địa chỉ, diện tích, kết cấu, trang thiết bị); giá thuê và phương thức thanh toán; thời hạn thuê; quyền, nghĩa vụ của từng bên; xử lý vi phạm; điều kiện chấm dứt; chữ ký các bên. Nên quy định rõ ai chịu chi phí điện nước, dịch vụ, bảo trì, sửa chữa nhỏ/lớn.
Cần ghi rõ thỏa thuận về tiền đặt cọc — biện pháp bảo đảm theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: bên thuê từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc; bên cho thuê từ chối thì phải trả lại cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị tài sản đã đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Tranh chấp tiền cọc là điểm nóng nhất trong cho thuê nhà ở hiện nay, nên lập biên bản bàn giao nhà kèm hình ảnh và quy định rõ căn cứ hoàn trả cọc khi hết hạn.
Bên cho thuê phải giao nhà ở đúng tình trạng, đúng thời hạn; bảo đảm nhà ở phù hợp mục đích sử dụng và sửa chữa hư hỏng, khuyết tật, trừ hư hỏng nhỏ mà bên thuê tự sửa (Điều 476, 477 Bộ luật Dân sự 2015); bảo đảm quyền sử dụng ổn định cho bên thuê (Điều 478).
Theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn, trừ trường hợp luật định: bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng; sử dụng sai mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ; chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại không được đồng ý; làm mất trật tự, vệ sinh môi trường ảnh hưởng nghiêm trọng đã bị lập biên bản đến lần thứ ba; không thỏa thuận được giá thuê mới sau khi cải tạo nhà có sự đồng ý của bên thuê (khoản 2 Điều 170). Bên cho thuê có quyền nhận tiền thuê đúng hạn, thu hồi nhà khi hết hạn, yêu cầu bồi thường (Điều 479, 482). Khi bán nhà đang cho thuê, bên thuê được ưu tiên mua (Điều 168).
Bên thuê phải sử dụng nhà ở đúng công dụng, đúng mục đích (Điều 480); bảo quản, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ, bồi thường nếu làm mất, hư hỏng (Điều 479); trả đủ tiền thuê đúng hạn, đúng phương thức (Điều 481); trả lại nhà trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên (Điều 482) — Bộ luật Dân sự 2015. Bên thuê được cho thuê lại nếu được bên cho thuê đồng ý (Điều 170 Luật Nhà ở 2023, Điều 475); được ưu tiên thuê tiếp khi hết hạn; được tiếp tục thuê nếu chủ sở hữu chết mà thời hạn thuê còn (Điều 173).
Khi nhà được chuyển nhượng, hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực với người nhận chuyển nhượng hoặc người thừa kế đến hết hạn, trừ khi có thỏa thuận khác (Điều 168, 173 Luật Nhà ở 2023). Nếu bên cho thuê không bảo đảm quyền sử dụng ổn định, không sửa chữa nhà bị hư hỏng làm mục đích thuê không đạt được, bên thuê được yêu cầu sửa chữa, giảm giá, đổi nhà hoặc đơn phương chấm dứt và yêu cầu bồi thường (Điều 477, 478 Bộ luật Dân sự 2015).
Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ, bên còn lại có quyền yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng, bồi thường thiệt hại (Điều 360, 361 Bộ luật Dân sự 2015) hoặc phạt vi phạm nếu có thỏa thuận (Điều 418). Bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt (khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023); trả tiền theo kỳ hạn mà bên thuê không trả trong ba kỳ liên tiếp thì bên cho thuê được chấm dứt (Điều 481).
Với tiền cọc: bên thuê từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc; bên cho thuê từ chối thì phải trả lại cọc và bồi thường tương đương giá trị tài sản đã đặt cọc (Điều 328). Tranh chấp phổ biến là chủ nhà giữ cọc với lý do nhà hư hỏng nhẹ hoặc bên thuê tự ý chấm dứt trước hạn; việc xử lý phụ thuộc thỏa thuận, không thỏa thuận được có thể khởi kiện trong thời hiệu 03 năm (Điều 429). Bên đơn phương chấm dứt phải thông báo trước ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác (khoản 4 Điều 172).
Theo Điều 171 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi hết thời hạn thuê; các bên thỏa thuận; nhà ở không còn; bên thuê chết hoặc bị tuyên bố mất tích mà không có người cùng chung sống; tổ chức thuê giải thể, phá sản; nhà ở hư hỏng nặng, bị giải tỏa, trưng mua, trưng dụng; đơn phương chấm dứt theo Điều 172. Hợp đồng không xác định thời hạn chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo. Khi hết hạn, các bên ký hợp đồng mới hoặc gia hạn; nên lập văn bản ghi nhận thỏa thuận chấm dứt để tránh tranh chấp về cọc.
Không bắt buộc với cá nhân thuê nhà ở; chỉ cần lập thành văn bản theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023. Công chứng, chứng thực bắt buộc với mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở.
Chỉ khi được bên cho thuê đồng ý (Điều 170 Luật Nhà ở 2023, Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015). Tự ý cho thuê lại là vi phạm, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt.
Tùy thỏa thuận trong hợp đồng; không có thỏa thuận thì xem xét theo quy định về cọc (Điều 328) và bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự 2015.
Hư hỏng do sử dụng bình thường thì bên cho thuê sửa chữa, bảo đảm giá trị sử dụng (Điều 477); hư hỏng do bên thuê gây ra thì bên thuê sửa chữa, bồi thường (Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015).
Bên đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản hoặc theo hình thức đã thỏa thuận trước ít nhất 30 ngày, trừ khi các bên có thỏa thuận khác (khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023).
Nếu đang giao kết hợp đồng thuê nhà ở hoặc đang có tranh chấp về tiền cọc, bạn có thể tham khảo dịch vụ rà soát, soạn thảo hợp đồng của Công ty Luật Minh Bạch hoặc liên hệ luật sư để được tư vấn trên hồ sơ cụ thể.
Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
