Điều 96. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở. 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì việc bồi thường về đất nông nghiệp được quy định như sau: a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức quy định tại Điều 176 và Điều 177 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế; b) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ. 3. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Khi Nhà nước thu hồi đất, không phải mọi tài sản hiện có trên đất đều đương nhiên được bồi thường. Căn cứ trực tiếp cần nhìn là Điều 96 Luật Đất đai 2024 về bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất và Điều 101 Luật Đất đai 2024 về bồi thường nhà, công trình; nội dung chi tiết được hướng dẫn thêm tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Về nguyên tắc, nhóm tài sản được bồi thường là tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại do thu hồi đất. Trong đó, nhóm điển hình, quan trọng nhất là nhà ở, công trình xây dựng. Điều 101 đặt riêng một điều luật cho nhà, công trình, cho thấy đây là nhóm tài sản trung tâm trong cơ chế bồi thường. Nói cách khác, nếu trên đất có nhà ở, xưởng, tường rào, hạ tầng phụ trợ hoặc công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh mà thuộc trường hợp được pháp luật công nhận để bồi thường, thì người có tài sản có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định giá trị bồi thường theo quy định.
Điểm cần lưu ý là bồi thường tài sản khác với bồi thường về đất. Khoản 5 Điều 3 Luật Đất đai 2024 xác định bồi thường về đất là trả lại giá trị quyền sử dụng đất; còn Điều 96 điều chỉnh phần thiệt hại đối với tài sản trên đất. Vì vậy, một vụ thu hồi đất có thể phát sinh đồng thời hai khoản: bồi thường về đất và bồi thường về tài sản gắn liền với đất, nếu đủ điều kiện pháp luật.
Ví dụ thực tiễn: hộ gia đình có thửa đất bị thu hồi để làm đường; trên đất có nhà cấp 4, mái che, sân bê tông và công trình phụ. Khi đó, cơ quan bồi thường không chỉ xem xét quyền sử dụng đất, mà còn phải rà soát từng hạng mục tài sản gắn liền với đất để áp dụng Điều 96, riêng phần nhà và công trình áp dụng thêm Điều 101. Mức bồi thường, cách xác định thiệt hại, hồ sơ và trình tự thực hiện tiếp tục theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Vì vậy, khi đối chiếu hồ sơ thu hồi đất, người sử dụng đất cần tách rõ: đất được bồi thường thế nào; nhà, công trình, tài sản gắn liền với đất được bồi thường ra sao; hạng mục nào đủ điều kiện, hạng mục nào không. Đây là điểm quyết định quyền lợi thực tế.
Điều kiện được bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất được xác định trước hết theo nguyên tắc tại Điều 96 Luật Đất đai 2024: chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại do thu hồi đất thì được bồi thường thiệt hại về tài sản. Như vậy, trọng tâm không chỉ là “có tài sản trên đất”, mà là tài sản đó phải hợp pháp, thuộc quyền sở hữu của người yêu cầu bồi thường, thực tế bị thiệt hại do việc thu hồi đất.
Đối với nhà ở, công trình xây dựng, Điều 101 Luật Đất đai 2024 là căn cứ trực tiếp. Nếu nhà, công trình gắn liền với đất phải tháo dỡ, phá dỡ khi thu hồi đất, việc bồi thường được xem xét theo loại công trình, mức độ thiệt hại, khả năng tiếp tục sử dụng phần còn lại. Trường hợp nhà ở bị phá dỡ toàn bộ, người có nhà hợp pháp thường được xem xét bồi thường theo giá trị xây dựng mới của nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, theo cơ chế do pháp luật quy định.
Ví dụ: hộ gia đình có nhà cấp 4 xây dựng hợp pháp trên thửa đất bị thu hồi để làm đường. Nếu nhà nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng, buộc phải tháo dỡ, hộ gia đình có căn cứ yêu cầu bồi thường về nhà theo Điều 101 Luật Đất đai 2024. Ngược lại, nếu công trình được dựng trái phép sau khi đã có thông báo thu hồi đất, điều kiện “tài sản hợp pháp” theo Điều 96 không được bảo đảm, rủi ro không được bồi thường rất lớn.
Nghị định 88/2024/NĐ-CP là văn bản hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dùng để xác định hồ sơ, trình tự, phương pháp tính, mức bồi thường cụ thể. Khi làm việc với cơ quan bồi thường, người dân nên chuẩn bị giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, chứng cứ tạo lập tài sản, hình ảnh hiện trạng, biên bản kiểm kê. Thiếu chứng cứ sở hữu hoặc chứng cứ hợp pháp của tài sản là nguyên nhân phổ biến làm giảm, chậm hoặc không được bồi thường.
Phương thức bồi thường phải tách bạch giữa bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất. Với mục này, căn cứ trực tiếp là Điều 96 Luật Đất đai 2024 về bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất, Điều 101 Luật Đất đai 2024 về bồi thường nhà, công trình, cùng Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo đó, tài sản bị ảnh hưởng do thu hồi đất không gộp chung vào giá trị quyền sử dụng đất mà được xác định, kiểm đếm, lập phương án và bồi thường theo từng loại tài sản cụ thể.
Mức bồi thường không ấn định một con số cứng cho mọi trường hợp mà được xác định theo loại tài sản, hiện trạng thiệt hại, phạm vi thu hồi, mức độ phải phá dỡ hoặc di dời và nội dung hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Đối với nhà ở, công trình xây dựng, Điều 101 là căn cứ chuyên biệt để cơ quan có thẩm quyền xác định phần được bồi thường; thực tiễn áp dụng thường đòi hỏi phương án bồi thường phải thể hiện rõ từng hạng mục như nhà chính, công trình phụ, tường rào, sân, hệ thống kỹ thuật gắn liền với đất, tránh tình trạng tính gộp làm giảm quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Ví dụ thực tiễn: hộ gia đình bị thu hồi một phần thửa đất có nhà cấp 4, mái che và cổng rào. Khi lập phương án, cơ quan bồi thường phải xác định riêng: phần đất thu hồi; phần nhà, công trình bị ảnh hưởng; phần nào phải tháo dỡ toàn bộ, phần nào chỉ bị ảnh hưởng một phần. Khi đó, căn cứ Điều 96 và Điều 101, mức bồi thường tài sản phải phản ánh đúng thiệt hại thực tế của từng hạng mục, không thể chỉ bồi thường theo diện tích đất bị thu hồi mà bỏ qua giá trị nhà, công trình trên đất.
Lưu ý: người có đất thu hồi cần đối chiếu kỹ biên bản kiểm đếm, phương án bồi thường, danh mục tài sản và căn cứ áp dụng theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Nếu thiếu hạng mục hoặc xác định chưa đúng hiện trạng, có quyền đề nghị rà soát trước khi phê duyệt phương án.
Bồi thường nhà ở, công trình gắn liền với đất là nội dung bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất, được đặt trong nguyên tắc chung tại Điều 96 Luật Đất đai 2024: khi thu hồi đất mà tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại thì chủ sở hữu tài sản được xem xét bồi thường theo quy định.
Đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, Điều 101 Luật Đất đai 2024 là căn cứ trực tiếp. Trọng tâm không chỉ là quyền sử dụng đất, mà là giá trị tài sản hiện hữu trên đất: nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, hạ tầng kỹ thuật nội bộ. Việc bồi thường phải dựa trên kết quả kiểm kê, xác định hiện trạng, mức độ thiệt hại, tính hợp pháp của tài sản, phương án bồi thường được lập theo trình tự tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Ví dụ thực tiễn: hộ gia đình có thửa đất ở bị thu hồi để làm đường; trên đất có nhà cấp 4, bếp, tường rào, sân bê tông. Khi giải phóng mặt bằng, nếu các hạng mục này phải tháo dỡ, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm kê từng tài sản, xác định loại công trình, diện tích, kết cấu, tình trạng sử dụng, sau đó đưa vào phương án bồi thường. Người dân cần đối chiếu biên bản kiểm kê với thực tế; nếu thiếu mái che, công trình phụ, tường rào, giếng nước, hệ thống điện nước thì phải yêu cầu bổ sung trước khi phê duyệt phương án.
Lưu ý quan trọng: bồi thường nhà, công trình khác với bồi thường về đất. Một trường hợp có thể được bồi thường cả quyền sử dụng đất lẫn tài sản gắn liền với đất; cũng có trường hợp chỉ được xem xét tài sản nếu không đủ điều kiện bồi thường về đất. Căn cứ xử lý phải tách bạch theo Điều 96, Điều 101 Luật Đất đai 2024, Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Người có đất thu hồi nên giữ giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, ảnh hiện trạng, hóa đơn sửa chữa, biên bản kiểm kê. Thiếu chứng cứ, giá trị bồi thường dễ bị xác định thấp.
Trình tự thực hiện bồi thường tài sản khi thu hồi đất phải tách rõ 2 lớp: căn cứ bồi thường, thủ tục bồi thường. Căn cứ bồi thường nằm ở Luật Đất đai 2024. Điều 96 quy định bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất. Điều 101 quy định bồi thường đối với nhà, công trình. Thủ tục, cách tổ chức thực hiện, hồ sơ, phê duyệt, chi trả thực hiện theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Về logic pháp lý, trình tự thường bắt đầu từ việc xác định phạm vi thu hồi đất, kiểm kê tài sản gắn liền với đất, xác định mức độ thiệt hại thực tế, đối chiếu điều kiện được bồi thường theo Điều 96 và Điều 101. Sau đó, cơ quan có thẩm quyền hoặc tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập phương án bồi thường; trong phương án phải thể hiện rõ từng loại tài sản, mức bồi thường, căn cứ tính toán, trường hợp được bồi thường toàn bộ hoặc phần giá trị còn lại của nhà, công trình. Bước tiếp theo là công khai, lấy ý kiến, hoàn thiện, phê duyệt phương án và tổ chức chi trả theo trình tự do Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định.
Điểm cần lưu ý: Điều 96 là căn cứ chung cho thiệt hại về tài sản; Điều 101 là căn cứ chuyên biệt cho nhà, công trình. Vì vậy, khi thu hồi đất có nhà ở, xưởng, tường rào, hạ tầng kỹ thuật, cơ quan lập phương án không thể chỉ viện dẫn chung “tài sản trên đất”, mà phải phân loại đúng nhóm tài sản để áp dụng căn cứ pháp lý tương ứng. Phân loại đúng quyết định trực tiếp đến mức bồi thường.
Ví dụ thực tiễn: hộ gia đình bị thu hồi một phần đất ở, trên đất có nhà cấp 4 và cổng, tường rào. Khi kiểm kê, phần nhà ở phải xem xét theo Điều 101; cổng, tường rào và tài sản khác gắn liền với đất được xác định thiệt hại theo Điều 96, rồi đưa vào phương án bồi thường theo thủ tục của Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Nếu kiểm kê thiếu hạng mục hoặc ghi sai hiện trạng, người có đất thu hồi nên yêu cầu rà soát ngay ở giai đoạn lập phương án, tránh tranh chấp khi đã phê duyệt, chi trả.
Khiếu nại về bồi thường phát sinh khi người có đất thu hồi không đồng ý với việc xác định tài sản được bồi thường, giá trị bồi thường, phạm vi nhà, công trình được tính bồi thường, hoặc cách áp dụng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Căn cứ Điều 96 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất phải được xem xét riêng với bồi thường về đất. Tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại do thu hồi đất là nội dung cần được kiểm kê, xác định giá trị, đưa vào phương án bồi thường. Điều 101 Luật Đất đai 2024 tiếp tục đặt trọng tâm vào bồi thường đối với nhà, công trình. Vì vậy, khiếu nại thường tập trung vào ba điểm: tài sản bị bỏ sót khi kiểm kê; diện tích, kết cấu, cấp công trình bị ghi nhận không đúng; mức bồi thường không phản ánh đúng hiện trạng thiệt hại.
Ví dụ thực tiễn: hộ gia đình có nhà ở, mái che, sân bê tông, tường rào trên phần đất bị thu hồi. Biên bản kiểm kê chỉ ghi nhận nhà chính, không ghi mái che và tường rào. Trường hợp này, người dân có cơ sở yêu cầu rà soát lại hồ sơ kiểm kê, đối chiếu hiện trạng, ảnh chụp, giấy tờ xây dựng, xác nhận của địa phương để bổ sung tài sản vào phương án bồi thường theo tinh thần Điều 96 và Điều 101 Luật Đất đai 2024.
Nghị định 88/2024/NĐ-CP là căn cứ hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Khi khiếu nại, người dân nên chuẩn bị đơn nêu rõ nội dung không đồng ý, quyết định hoặc phương án bồi thường liên quan, tài liệu chứng minh tài sản, biên bản kiểm kê, hình ảnh hiện trạng, chứng từ sửa chữa, xây dựng nếu có. Yêu cầu nên cụ thể: kiểm kê lại, điều chỉnh loại tài sản, xác định lại giá trị bồi thường, hoặc bổ sung tài sản bị thiếu. Khiếu nại càng rõ căn cứ, chứng cứ càng đầy đủ, khả năng được xem xét thực chất càng cao.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
