Điều 27 Luật Đất đai 2024: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ c…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Nguồn: Xem Điều 27 (toàn văn)

1. Nội dung các quyền tại Điều 27

Điều 27 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 theo Điều 252) quy định các quyền định đoạt của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khoản 1 xác lập nguyên tắc: người sử dụng đất được thực hiện các quyền này “theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan” — tức quyền tồn tại nhưng việc thực hiện phải tuân thủ đồng thời Luật Đất đai 2024 (điều kiện tại Điều 45-48) và Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch, hình thức, công chứng.

So với Luật Đất đai 2013, cụm quyền cơ bản được kế thừa, nhưng Luật 2024 bổ sung chi tiết quyền của nhóm người sử dụng đất (khoản 2) và quy định rõ từng trường hợp công chứng, chứng thực (khoản 3) — hai thay đổi đáng chú ý về cách tiếp cận khi thực hiện các quyền này.

2. Chủ thể được thực hiện từng quyền

Khoản 1 áp dụng cho mọi người sử dụng đất, nhưng quyền cụ thể phụ thuộc chủ thể và loại đất. Với nhóm người sử dụng đất, khoản 2 quy định:

• Nhóm gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân: có quyền, nghĩa vụ như cá nhân theo Luật này. Nếu trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế, nhóm có quyền, nghĩa vụ như tổ chức kinh tế (điểm a).
• Quyền phân chia được theo phần: thành viên muốn thực hiện quyền với phần của mình phải đăng ký biến động hoặc tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, rồi mới thực hiện quyền, nghĩa vụ như người sử dụng đất độc lập (điểm b).
• Quyền không phân chia được theo phần: các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền, nghĩa vụ của nhóm (điểm b).

Quyền của từng loại chủ thể được chi tiết hóa tại Chương III: Điều 33-36 (tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế), Điều 37 (cá nhân: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn), Điều 39 (cộng đồng dân cư), Điều 40-44 (tổ chức nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài). Bên nhận quyền phải thuộc phạm vi được nhận theo Điều 28 — ví dụ tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (điểm c khoản 1).

Lưu ý: người sử dụng đất được nhận chuyển nhượng không phụ thuộc nơi cư trú, nơi đóng trụ sở, trừ trường hợp Điều 45 khoản 8 và Điều 48 (khoản 2 Điều 28) — quy định mới nới rộng phạm vi giao dịch đất nông nghiệp giữa các địa phương.

3. Điều kiện đối với từng loại đất

Tâm điểm của Chương III là Điều 45 — điều kiện thực hiện các quyền tại Điều 27. Người sử dụng đất chỉ được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn khi có đủ các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy chứng nhận theo các mẫu cũ), trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tặng cho cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và các trường hợp tại khoản 7 Điều 124, điểm a khoản 4 Điều 127 (khoản 1 điểm a);
• Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định có hiệu lực (điểm b);
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án (điểm c);
• Trong thời hạn sử dụng đất (điểm d) — gắn với thời hạn tại Điều 171, 172: đất ở, đất nông nghiệp cộng đồng, đất rừng đặc dụng/phòng hộ do tổ chức quản lý… sử dụng ổn định lâu dài; đất nông nghiệp cá nhân trong hạn mức 50 năm, đất dự án đầu tư không quá 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), đất ngoại giao không quá 99 năm.
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (điểm đ).

Ngoài ra: mua bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm phải đáp ứng Điều 46; chuyển đổi đất nông nghiệp phải đáp ứng Điều 47 (chỉ chuyển đổi trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác, không phải nộp thuế thu nhập và lệ phí trước bạ đối với việc chuyển đổi); người dân tộc thiểu số được giao đất theo khoản 3 Điều 16 phải đáp ứng Điều 48 (chỉ thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng chính sách; chỉ được thế chấp tại ngân hàng chính sách).

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho (khoản 8 Điều 45): tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ khi chuyển mục đích theo quy hoạch đã phê duyệt; cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở và đất khác trong khu vực đó; các chủ thể mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa quá hạn mức Điều 176 phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt (khoản 7).

4. Thực hiện quyền qua hợp đồng

Khoản 3 Điều 27 phân định việc công chứng, chứng thực:

• Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (điểm a).
• Theo yêu cầu của các bên: hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (điểm b).
• Văn bản thừa kế: công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự (điểm c), tức theo quy định về di chúc, khai nhận di sản trong Bộ luật Dân sự 2015.

Hợp đồng về quyền sử dụng đất chịu sự chi phối của Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự (Điều 116-133). Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn không tuân thủ hình thức công chứng/chứng thực thuộc trường hợp vi phạm điều kiện hình thức theo Điều 129 BLDS — về nguyên tắc vô hiệu, nhưng Tòa án có thể công nhận hiệu lực nếu các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ. Hợp đồng mua bán nhà ở, đất ở phát sinh từ dự án bất động sản còn phải tuân theo Luật Kinh doanh bất động sản, có bảo lãnh và đăng ký đất đai là thời điểm phát sinh quyền sở hữu, quyền sử dụng (Điều 503 BLDS 2015, Điều 133 Luật Đất đai 2024 về đăng ký biến động).

5. Lưu ý giao dịch hợp pháp và rủi ro

Để giao dịch hợp pháp, cần kiểm tra chuỗi điều kiện sau:

• Người bán/chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp có giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp được giao dịch không cần giấy chứng nhận (khoản 4 Điều 45 với thừa kế: người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy);
• Đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính hoặc được chậm thực hiện theo quy định (khoản 5 Điều 45: người được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong trước khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn);
• Đất không tranh chấp, không kê biên, không trong thời gian áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, còn thời hạn sử dụng;
• Hợp đồng đúng hình thức, đúng chủ thể; nếu mua bán nhà đất của dự án, đối chiếu Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện huy động, bảo lãnh thanh toán.

Rủi ro thường gặp: mua bán giấy tay (hợp đồng không công chứng, chứng thực) dễ bị tuyên vô hiệu; nhận chuyển nhượng đất không có giấy chứng nhận; vượt hạn mức nhận chuyển quyền đất nông nghiệp (Điều 177: hạn mức nhận chuyển quyền của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất đối với mỗi loại); giao dịch đất đang thuộc diện quy hoạch thu hồi hoặc đất của cá nhân dân tộc thiểu số vi phạm Điều 48. Với giao dịch có rủi ro cao, nên để luật sư rà soát giấy tờ, quy hoạch, tình trạng tranh chấp và dự thảo hợp đồng trước khi ký.

Câu hỏi thường gặp

1. Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định những quyền nào của người sử dụng đất?
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và luật khác có liên quan. Khoản 2 quy định quyền của nhóm người sử dụng đất; khoản 3 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này.

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024: có Giấy chứng nhận (trừ thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tặng cho cho Nhà nước, cộng đồng dân cư); đất không tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; trong thời hạn sử dụng đất; đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu chưa thực hiện thì phải thực hiện trước khi chuyển nhượng).

3. Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có bắt buộc công chứng không?
Có. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi đất nông nghiệp và hợp đồng của tổ chức kinh doanh bất động sản thì công chứng/chứng thực theo yêu cầu của các bên.

4. Nhóm người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng như thế nào?
Theo khoản 2 Điều 27: nếu nhóm gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì thực hiện như cá nhân; nếu quyền sử dụng đất phân chia được theo phần, thành viên phải đăng ký biến động hoặc tách thửa, được cấp Giấy chứng nhận rồi mới thực hiện quyền với phần của mình; nếu không phân chia được theo phần, các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện.

Lưu ý khi áp dụng

Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:

• Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) - Điều 27 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
• Luật Đất đai 2024 - Điều 26 về quyền chung của người sử dụng đất