Điều 45 Luật Đất đai 2024: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê đất

Nguyên văn Điều 45 Luật Đất đai 2024

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;

b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;

c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.

4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

6. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây: địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp; vốn đầu tư; thời hạn sử dụng đất; tiến độ sử dụng đất.

7. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Nguồn: Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) — Toàn văn tại Luật Minh Bạch

1. Khái quát Điều 45 Luật Đất đai 2024

Điều 45 Luật Đất đai 2024 là quy định trung tâm, có tính chất "cửa ngõ" pháp lý cho toàn bộ các giao dịch về quyền sử dụng đất. So với Luật Đất đai 2013, Điều 45 Luật Đất đai 2024 mở rộng đáng kể phạm vi điều chỉnh, bổ sung nhiều điều kiện chặt chẽ hơn nhằm kiểm soát thị trường quyền sử dụng đất, đặc biệt là đất nông nghiệp và đất dự án bất động sản.

Điều luật này được chia làm 08 khoản, quy định về: (i) điều kiện chung để thực hiện các quyền (khoản 1); (ii) điều kiện riêng với chủ đầu tư dự án bất động sản (khoản 2); (iii) điều kiện bổ sung theo từng loại giao dịch (khoản 3); (iv) trường hợp nhận thừa kế (khoản 4); (v) nghĩa vụ tài chính (khoản 5); (vi) tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (khoản 6); (vii) cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (khoản 7); và (viii) các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng (khoản 8).

Trong bối cảnh Bộ Chính trị chỉ đạo sửa đổi căn cơ Luật Đất đai trong năm 2026 (Kết luận số 04-TB/TW ngày 12/6/2026), việc phân tích Điều 45 hiện hành để chỉ ra các bất cập, vướng mắc trong thực tiễn thi hành là rất cần thiết, làm cơ sở cho các đề xuất sửa đổi sắp tới.

2. Điều kiện có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 1 Điều 45 quy định: người sử dụng đất phải có một trong các loại giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (mẫu mới theo Luật Đất đai 2024).

Đây là điều kiện tiên quyết (sine qua non) — không có giấy chứng nhận thì không thể thực hiện bất kỳ giao dịch nào, trừ các ngoại lệ được liệt kê cụ thể:

• Thừa kế quyền sử dụng đất;
• Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa;
• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;
• Trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 (tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản);
• Trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 127 (hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp thì được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn để thực hiện dự án).

Khoản 4 Điều 45 cũng quy định riêng về nhận thừa kế: người nhận thừa kế chỉ được thực hiện quyền khi đã có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận. Quy định này tháo gỡ vướng mắc thực tiễn kéo dài khi người thừa kế chưa kịp sang tên nhưng vẫn có thể thực hiện các giao dịch tiếp theo.

3. Điều kiện không tranh chấp, không kê biên

3.1. Đất không có tranh chấp — Quy định mới cần lưu ý

Điểm b khoản 1 Điều 45 quy định: "Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật".

So với Luật Đất đai 2013, Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung cụm "hoặc tranh chấp đã được giải quyết" — đây là điểm mới quan trọng. Theo đó, nếu tranh chấp đã được giải quyết bằng một quyết định có hiệu lực pháp luật (bản án của Tòa án, phán quyết của Trọng tài, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền), người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện giao dịch mà không cần chờ "hết tranh chấp" theo nghĩa tuyệt đối như trước đây. Điều này khắc phục tình trạng "treo" quyền sử dụng đất vô thời hạn chỉ vì một bên khởi kiện nhưng chưa có phán quyết cuối cùng.

3.2. Không bị kê biên và không áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Điểm c và điểm đ khoản 1 Điều 45 quy định hai điều kiện bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba và bảo đảm thi hành án:

• Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự (Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi bổ sung 2014, 2018).
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Đây là quy định mới hoàn toàn so với Luật Đất đai 2013, bổ sung theo tinh thần của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, nhằm ngăn chặn việc tẩu tán tài sản trong quá trình giải quyết vụ việc tại Tòa án.

3.3. Trong thời hạn sử dụng đất

Điểm d khoản 1 Điều 45 yêu cầu quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Đây là điều kiện hiển nhiên nhưng thường bị bỏ qua trong các giao dịch dân sự, đặc biệt với đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng 50 năm (theo Điều 172 Luật Đất đai 2024).

4. Điều kiện theo loại đất và từng trường hợp cụ thể

4.1. Chủ đầu tư chuyển nhượng đất có hạ tầng trong dự án bất động sản

Khoản 2 Điều 45 dẫn chiếu đến Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Theo đó, chủ đầu tư muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải đáp ứng đồng thời: (i) 05 điều kiện chung tại khoản 1; và (ii) các điều kiện riêng theo Luật Kinh doanh bất động sản (đã hoàn thành xây dựng hạ tầng, có biên bản nghiệm thu, không có tranh chấp về dự án…).

4.2. Điều kiện bổ sung theo từng loại giao dịch (khoản 3)

Khoản 3 Điều 45 dẫn chiếu đến ba điều luật khác tùy theo loại giao dịch:

• Điều 46 — Bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm: yêu cầu tài sản gắn liền với đất phải được tạo lập hợp pháp, đã đăng ký, đã hoàn thành xây dựng theo quy hoạch chi tiết được duyệt.
• Điều 47 — Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: chỉ được thực hiện trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh, giữa các cá nhân với nhau, và được miễn thuế thu nhập, lệ phí trước bạ.
• Điều 48 — Quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo khoản 3 Điều 16: bị hạn chế hơn, chỉ được chuyển nhượng trong một số trường hợp đặc thù nhằm bảo đảm an sinh xã hội.

4.3. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và cá nhân nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Khoản 6 và khoản 7 Điều 45 là những quy định mới nhằm siết chặt việc "đầu cơ" đất nông nghiệp. Theo đó:

• Tổ chức kinh tế muốn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất được UBND cấp huyện chấp thuận, bao gồm: địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng, kế hoạch sản xuất, vốn đầu tư, thời hạn và tiến độ sử dụng đất.
• Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp muốn nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất được phê duyệt (trừ trường hợp nhận tặng cho từ người thuộc hàng thừa kế).

Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất lúa, nhưng đồng thời tạo ra rào cản thủ tục đáng kể cho các giao dịch dân sự thông thường — một vấn đề đang được nhiều ý kiến đề xuất sửa đổi trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026.

4.4. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng (khoản 8)

Khoản 8 Điều 45 liệt kê 03 nhóm trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân (trừ khi được phép chuyển mục đích theo quy hoạch);
• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng đất ở, đất khác trong khu vực đó;
• Các chủ thể mà pháp luật chuyên ngành không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (ví dụ: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong một số lĩnh vực bị hạn chế).

4.5. Nghĩa vụ tài chính — điều kiện ràng buộc quan trọng

Khoản 5 Điều 45 quy định: nếu người sử dụng đất được chậm nộp hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí…), thì phải hoàn thành xong nghĩa vụ này trước khi thực hiện bất kỳ quyền nào. Đây là cơ chế "khóa" hữu hiệu để Nhà nước bảo đảm thu ngân sách từ đất đai.

5. Hậu quả pháp lý khi vi phạm điều kiện chuyển nhượng

Khi giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện không đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 45, hậu quả pháp lý có thể bao gồm:

• Hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 (vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự);
• Không được đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo Điều 133 Luật Đất đai 2024), dẫn đến người nhận chuyển nhượng không được cấp giấy chứng nhận;
• Xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (mức phạt từ 5-500 triệu đồng tùy loại vi phạm);
• Truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu của tội "Vi phạm quy định về quản lý đất đai" (Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015) hoặc tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" (Điều 174).

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất: phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nếu thiếu điều kiện về hình thức, hợp đồng cũng vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

6. Kết luận và gợi mở sửa đổi

Điều 45 Luật Đất đai 2024 là một điều luật "khung" nhưng bao trùm toàn bộ các điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Với 08 khoản, điều luật này vừa kế thừa các quy định cốt lõi từ Luật Đất đai 2013, vừa bổ sung nhiều chế định mới như: điều kiện về biện pháp khẩn cấp tạm thời, quy định chi tiết về chuyển nhượng đất nông nghiệp – đất trồng lúa, và các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, thực tiễn thi hành từ ngày 01/8/2024 (hiệu lực của Luật Đất đai 2024) đến nay đã bộc lộ một số bất cập. Cụ thể: (i) thủ tục phê duyệt phương án sử dụng đất nông nghiệp cho tổ chức kinh tế còn chậm, thiếu hướng dẫn chi tiết; (ii) quy định về "cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp" tại khoản 7 còn khó xác định trên thực tế; (iii) việc xác định tính hợp pháp của tài sản gắn liền với đất tại Điều 46 dẫn chiếu từ khoản 3 còn nhiều cách hiểu khác nhau giữa các địa phương.

Trong bối cảnh Bộ Chính trị đã chỉ đạo sửa đổi căn cơ Luật Đất đai trong năm 2026 (Hội nghị Trung ương 3, tháng 7/2026), việc phân tích, đánh giá Điều 45 để kiến nghị sửa đổi là cần thiết. Một số đề xuất được giới chuyên môn đặt ra: (i) đơn giản hóa thủ tục phương án sử dụng đất nông nghiệp; (ii) bổ sung tiêu chí rõ ràng để xác định "trực tiếp sản xuất nông nghiệp"; (iii) thống nhất cách áp dụng Điều 46 trên toàn quốc.

Các doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu thêm về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cần hỗ trợ pháp lý trong giao dịch bất động sản, vui lòng liên hệ Luật Minh Bạch để được tư vấn chi tiết.

Bài viết liên quan

• Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
• Thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi mua bán đất