Người mua căn hộ chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (sổ hồng) sau khi thanh toán đủ tiền mua theo hợp đồng, nhận bàn giao căn hộ và hoàn tất thủ tục đăng ký theo quy định của Luật Đất đai 2024. Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Bài viết dưới đây tổng hợp quyền của người mua căn hộ, điều kiện, hồ sơ, thủ tục xin cấp sổ hồng cũng như các nghĩa vụ tài chính và quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Theo Điều 26 Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15), chủ sở hữu nhà ở có các quyền như bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật. Khi mua căn hộ chung cư và trở thành chủ sở hữu, người mua được hưởng đầy đủ các quyền nêu trên kể từ khi hoàn tất việc thanh toán, nhận bàn giao và được cấp Giấy chứng nhận.
Đối với căn hộ mua trực tiếp từ chủ đầu tư (nhà ở hình thành trong tương lai), quyền của bên mua được xác lập theo hợp đồng mua bán và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15). Theo đó, bên mua được nhận bàn giao nhà ở đúng tiến độ, đúng chất lượng theo cam kết, được thanh toán theo tiến độ được quy định và được yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Quyền sở hữu chỉ được công nhận chính thức khi việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định.
Theo Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người có quyền, được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất. Đối với căn hộ chung cư, người mua được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng các điều kiện cơ bản: nhà chung cư được xây dựng hợp pháp, đã nghiệm thu, đưa vào sử dụng; hợp đồng mua bán căn hộ hợp pháp; người mua đã thanh toán đủ tiền theo hợp đồng; hồ sơ đăng ký hợp lệ và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Đối với dự án chung cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được kinh doanh khi dự án đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định về pháp lý, tiến độ xây dựng và hồ sơ thiết kế, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Vì vậy, trước khi mua, người mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án để hạn chế rủi ro chậm được cấp sổ hồng.
Với căn hộ mua từ chủ đầu tư, thông thường chủ đầu tư là bên thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua sau khi bàn giao căn hộ, theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng mua bán và quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP gồm các giấy tờ cơ bản: đơn đăng ký theo mẫu; hợp đồng mua bán căn hộ; giấy tờ tùy thân của người mua; biên bản bàn giao căn hộ; giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Nơi nộp hồ sơ: người mua hoặc chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có dự án, hoặc nộp qua Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh nếu địa phương đã triển khai dịch vụ công trực tuyến. Sau khi kiểm tra hồ sơ và đối chiếu với hồ sơ địa chính, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn theo quy định pháp luật hiện hành.
Trường hợp mua lại căn hộ chung cư từ người khác (chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc sang tên sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận), thủ tục được thực hiện theo quy định về đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Xem thêm bài viết đăng ký biến động đất đai để nắm rõ hồ sơ và trình tự.
Theo Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu căn hộ chung cư có nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, mức trích 2% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ, nộp cùng thời điểm thanh toán tiền mua nhà. Kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý và sử dụng theo quy định để bảo trì các hạng mục thuộc phần sở hữu chung như kết cấu chịu lực, hệ thống kỹ thuật dùng chung, thang máy, hành lang, cầu thang.
Ngoài kinh phí bảo trì, người mua căn hộ còn thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định pháp luật hiện hành, gồm: lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở; phí, lệ phí liên quan đến thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của địa phương; kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư hằng tháng theo thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành và quy định của pháp luật. Mức phí, lệ phí cụ thể cần đối chiếu quy định của từng địa phương tại thời điểm thực hiện thủ tục.
Nhà chung cư gồm phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Phần sở hữu riêng là diện tích bên trong căn hộ thuộc sở hữu của chủ sở hữu căn hộ; phần sở hữu chung gồm kết cấu chịu lực, hành lang, cầu thang, sân thượng, hệ thống cấp thoát nước, điện, thang máy và các hạng mục dùng chung khác. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023: Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề quan trọng; Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư bầu ra có trách nhiệm quản lý vận hành, thu kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì theo quy định.
Chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ có nghĩa vụ sử dụng căn hộ đúng mục đích, không làm hư hại phần sở hữu chung, không gây tiếng ồn, không gây nguy hiểm cho người và tài sản của người khác, đóng đầy đủ kinh phí quản lý vận hành và chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư ban hành. Việc cải tạo, cơi nới căn hộ làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của tòa nhà bị nghiêm cấm theo quy định.
Cập nhật văn bản hiện hành: các quy định về đất đai, nhà ở đang được rà soát theo định hướng sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai nêu tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026; đồng thời Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Người mua, nhà đầu tư nên theo dõi các văn bản mới để cập nhật quy định áp dụng. Khi gặp vướng mắc về thủ tục, người mua có thể tham khảo dịch vụ pháp lý về đất đai, nhà ở của Minh Bạch hoặc tham khảo bài viết thủ tục cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận).
Thời điểm được cấp Giấy chứng nhận phụ thuộc thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và thời gian giải quyết hồ sơ của cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành. Thông thường, sau khi người mua thanh toán đủ tiền, nhận bàn giao căn hộ, chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Theo thông lệ và thỏa thuận trong hợp đồng, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận thường chỉ được thực hiện sau khi người mua thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao căn hộ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Có. Theo Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu căn hộ phải nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tương ứng 2% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ, nộp cùng thời điểm thanh toán tiền mua nhà.
Người mua nên đối chiếu cam kết về thời hạn cấp Giấy chứng nhận trong hợp đồng, gửi yêu cầu bằng văn bản cho chủ đầu tư và tham khảo ý kiến luật sư để xác định hướng xử lý, khiếu nại phù hợp với từng tình huống cụ thể.
Thủ tục sang tên được thực hiện theo quy định về đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành. Chi tiết xem thêm bài viết đăng ký biến động đất đai.
Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
