Điều 26. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
3. Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
7. Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
8. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Nguồn: Xem Điều 26 (toàn văn)
Điều 26 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 theo Điều 252 của Luật) quy định quyền chung của người sử dụng đất — nhóm quyền được áp dụng cho mọi chủ thể sử dụng đất hợp pháp, độc lập với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Đây là quy định đứng đầu Chương III về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, có tính chất nền tảng trước khi các điều từ Điều 32 đến Điều 44 quy định chi tiết quyền, nghĩa vụ của từng nhóm chủ thể.
Chủ thể được hưởng các quyền chung là người sử dụng đất theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, gồm: cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; tổ chức trong nước (cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập…); tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Khái niệm “người sử dụng đất” theo Điều 4 còn bao gồm cả nhóm người sử dụng đất, người có quyền và nghĩa vụ như người sử dụng đất — do đó các quyền tại Điều 26 cũng được nhóm người sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 27 Luật này.
Điểm cốt lõi của Điều 26 là các quyền này chỉ phát sinh khi người sử dụng đất sử dụng đất hợp pháp (khoản 2: “đất sử dụng hợp pháp”; khoản 5: “quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình”). Người chiếm hữu đất không hợp pháp — lấn chiếm, sử dụng đất khi bị thu hồi, sử dụng sai mục đích không được cơ quan có thẩm quyền cho phép — không được hưởng các quyền chung này.
Điều 26 ghi nhận 08 quyền chung, được phân tích như sau:
Người sử dụng đất có quyền được cấp Giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai (khoản 1). Quyền này có tính chốt chặn: không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận thì hầu hết các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không thể thực hiện theo Điều 45 Luật này.
Khoản 2 ghi nhận người sử dụng đất được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp — ví dụ hoa lợi từ cây trồng, vật nuôi, công trình xây dựng được đầu tư hợp pháp trên đất.
Khoản 3, khoản 4 hướng tới đối tượng đặc thù là người sử dụng đất nông nghiệp: hưởng lợi khi Nhà nước đầu tư bảo vệ, cải tạo, phát triển đất nông nghiệp (thủy lợi, giao thông nội đồng…) và được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp bị thoái hóa.
Khoản 5 quy định Nhà nước bảo hộ người sử dụng đất khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai — cơ sở để khiếu nại, tố cáo, khởi kiện xâm phạm ranh giới, lối đi, quyền sử dụng đất.
Khoản 6: người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước (như chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp) hoặc chỉ cần đăng ký biến động đối với một số trường hợp trong nhóm đất nông nghiệp theo Điều 121 Luật này.
Khoản 7 ghi nhận quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 (Chương VII, từ Điều 78 trở đi). Quyền bồi thường gắn với tính hợp pháp của việc sử dụng đất: bồi thường về đất chỉ đặt ra khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Khoản 8: người sử dụng đất có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai — quyền bảo vệ pháp lý bao trùm, được thực hiện theo Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo, Luật Tố tụng hành chính, Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 236 Luật Đất đai 2024 về giải quyết tranh chấp đất đai.
Điều 26 là quyền chung, hiệu lực bổ sung cho quyền riêng theo từng nhóm chủ thể quy định từ Điều 32 đến Điều 44 Luật Đất đai 2024:
Mối quan hệ này quan trọng trong đánh giá pháp lý: một hành vi phải thỏa mãn đồng thời (i) quyền chung tại Điều 26, (ii) quyền riêng của nhóm chủ thể tại Điều 32-44, và (iii) điều kiện thực hiện quyền tại Điều 45-48. Thiếu một trong ba tầng là giao dịch có rủi ro vô hiệu.
Quyền tại Điều 26 không tuyệt đối, bị giới hạn bởi Điều 31 Luật Đất đai 2024 (nghĩa vụ chung của người sử dụng đất): sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không; thực hiện kê khai, đăng ký đất đai và đầy đủ thủ tục khi chuyển quyền; thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp); bảo vệ đất, cải tạo, phục hồi đất ô nhiễm do mình gây ra; tuân thủ bảo vệ môi trường; bàn giao lại đất khi Nhà nước thu hồi.
Quyền chuyển mục đích (khoản 6) bị giới hạn bởi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt (Điều 120, 121 Luật này). Quyền bồi thường khi thu hồi (khoản 7) không áp dụng khi thuộc trường hợp không được bồi thường theo Điều 79 (chẳng hạn thu hồi đất vi phạm pháp luật về đất đai). Ngoài ra, quyền tài sản từ quyền sử dụng đất còn chịu giới hạn thời hạn sử dụng đất: đất sử dụng ổn định lâu dài theo Điều 171; đất sử dụng có thời hạn theo Điều 172 (ví dụ giao đất nông nghiệp cho cá nhân trong hạn mức là 50 năm, dự án đầu tư không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm hoặc 99 năm đối với đất ngoại giao). Hết thời hạn mà không được gia hạn, các quyền tại Điều 26 gắn với đất cũng chấm dứt.
Thực tiễn áp dụng cho thấy một số điểm cần lưu ý:
Trường hợp người sử dụng đất bị xâm phạm quyền (lấn chiếm, hủy hoại đất, tranh chấp ranh giới), cần thu thập giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, chứng cứ sử dụng ổn định rồi thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện theo Điều 236 Luật Đất đai 2024. Với những vướng mắc cụ thể, nên nhờ luật sư đánh giá trên hồ sơ để xác định chính xác nhóm quyền đang có và điều kiện thực hiện.
1. Người sử dụng đất có quyền gì chung theo Điều 26 Luật Đất đai 2024?
Được cấp Giấy chứng nhận khi đủ điều kiện; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp; được Nhà nước bảo hộ khi bị xâm phạm; được chuyển mục đích sử dụng đất; được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
2. Đất chưa có Sổ đỏ có được hưởng quyền chung tại Điều 26 không?
Có, ở mức độ nhất định. Người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận vẫn có quyền bảo hộ, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện và có thể được bồi thường nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định. Tuy nhiên, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn chỉ thực hiện được sau khi được cấp giấy chứng nhận theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.
3. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ khi nào, quy định tại điều nào?
Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 theo Điều 252 của Luật, thay thế Luật Đất đai năm 2013. Điều 26 về quyền chung của người sử dụng đất thuộc nhóm quy định áp dụng từ thời điểm này.
4. Quyền chung tại Điều 26 có bị giới hạn bởi nghĩa vụ nào không?
Có. Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ chung tại Điều 31 Luật Đất đai 2024 (sử dụng đúng mục đích, đăng ký đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính, bàn giao đất khi bị thu hồi…); quyền chuyển mục đích còn phụ thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã phê duyệt và thời hạn sử dụng đất.
Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
