Có. Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là di sản thừa kế theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Người có QSDĐ hợp pháp có thể để lại đất cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; người thừa kế chỉ chính thức trở thành người sử dụng đất sau khi hoàn tất khai nhận di sản và đăng ký biến động.
Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật, và được hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 quy định di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác và quyền về tài sản.
QSDĐ là tài sản và là quyền về tài sản, do đó được xác định là di sản thừa kế. Điều 33 Luật Đất đai 2024 ghi nhận hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thừa kế QSDĐ; khi người sử dụng đất chết, QSDĐ của họ được để lại cho người thừa kế. Với đất thuộc khối tài sản chung của hộ gia đình, cần xác định phần QSDĐ của người chết trong khối tài sản chung đó theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 trước khi chia thừa kế.
QSDĐ được thừa kế theo hai hình thức: theo di chúc hoặc theo pháp luật, theo Bộ luật Dân sự 2015.
Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết (Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015). Người thừa kế là cá nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế (Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015). Di chúc phải đáp ứng điều kiện hợp pháp theo Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015; di chúc liên quan đến QSDĐ thường được lập bằng văn bản có công chứng, chứng thực để thuận lợi cho thủ tục khai nhận di sản sau này. Tham khảo thêm: thừa kế theo di chúc.
Thừa kế theo pháp luật được áp dụng khi không có di chúc, di chúc vô hiệu toàn bộ hoặc một phần, người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc cùng thời điểm với người lập di chúc, không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản (Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015). Những người thừa kế theo pháp luật được xác định theo hàng thừa kế: hàng thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; hàng thứ hai, thứ ba theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015. Chi tiết về các hàng thừa kế xem bài thừa kế theo pháp luật.
Dù không được nêu tên trong di chúc, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con thành niên mà không có khả năng lao động vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật, theo Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015. Quy định này áp dụng cả khi di sản là QSDĐ.
QSDĐ là di sản nên về nguyên tắc vẫn được thừa kế ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng việc sang tên chỉ hoàn tất khi đất thuộc diện được công nhận QSDĐ, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Trên thực tế, người thừa kế đất chưa có sổ đỏ cần hoàn thiện hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho phần đất thừa kế trước hoặc kết hợp trong cùng quy trình đăng ký biến động. Đất có nguồn gốc hợp pháp, được sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì có cơ sở được xem xét; đất sử dụng vi phạm pháp luật về đất đai sẽ không được công nhận. Xu hướng 2026 cũng thuận lợi hơn khi Nghị quyết 254/2025/QH15 (có hiệu lực từ 01/01/2026) mở rộng các trường hợp được cấp Sổ đỏ lần đầu, tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Xem thêm: đất chưa có sổ đỏ.
Để chính thức đứng tên trên Giấy chứng nhận, người thừa kế QSDĐ thực hiện theo trình tự sau:
Người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn theo quy định của pháp luật đất đai; nếu để quá hạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
Khi nhiều người cùng hưởng thừa kế QSDĐ, họ có thể thỏa thuận cử một người đứng tên hoặc đứng tên chung; nếu đất đủ diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có thể tách thành nhiều thửa cho từng người. Quyền phân chia di sản theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án được quy định tại Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015. Nội dung phân chia di sản thừa kế được trình bày chi tiết tại bài phân chia di sản thừa kế.
Theo Điều 4 khoản 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi, bổ sung), thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội, ông bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân. Nhận thừa kế đất từ cha mẹ, ông bà thường thuộc trường hợp được miễn thuế này.
Ngoài phạm vi quan hệ được miễn, người nhận thừa kế phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với giá trị di sản nhận được theo quy định. Bên cạnh thuế, người thừa kế còn có thể phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính khi đăng ký sang tên, trong đó một số trường hợp nhận thừa kế giữa các quan hệ gia đình được miễn giảm theo quy định pháp luật về lệ phí trước bạ.
Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản (trong đó có QSDĐ) và 10 năm đối với động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này mà không có yêu cầu chia di sản thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó; nếu không có người thừa kế đang quản lý thì di sản thuộc về Nhà nước. Người thừa kế nên sớm thực hiện thủ tục khai nhận và sang tên để tránh phức tạp do thời gian.
Có. QSDĐ là tài sản và quyền về tài sản, thuộc di sản thừa kế theo Điều 609, Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015; quyền thừa kế QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân được ghi nhận tại Điều 33 Luật Đất đai 2024.
Được thừa kế nhưng việc sang tên phụ thuộc điều kiện đất được công nhận, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026) mở rộng trường hợp được cấp Sổ đỏ lần đầu, tạo thuận lợi cho người thừa kế.
30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015.
Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, vì nhận thừa kế bất động sản giữa cha mẹ với con, ông bà với cháu thuộc trường hợp miễn thuế theo Điều 4 khoản 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân. Vẫn có thể phát sinh lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định.
Được. Con chưa thành niên là người thừa kế hợp pháp; ngoài ra nếu không có tên trong di chúc, con chưa thành niên vẫn được hưởng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật (Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015). Người đại diện theo pháp luật quản lý phần di sản cho con.
Các đồng thừa kế có thể thỏa thuận người đứng tên hoặc tách thửa nếu đủ điều kiện theo quy định của địa phương; nếu không thỏa thuận được, yêu cầu Tòa án phân chia di sản (Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015).
Luật sư Minh Bạch rà soát hồ sơ, soạn văn bản khai nhận di sản và hỗ trợ thủ tục sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai. Gọi 0987 892 333 ngay hôm nay.
