Ranh giới giữa hai thửa đất liền kề được xác định theo thứ tự ưu tiên: (i) theo thỏa thuận của các bên; hoặc (ii) theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc (iii) theo tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp (Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015). Đây là nền tảng để giải quyết mọi vụ việc tranh chấp ranh giới, mốc giới giữa các bất động sản liền kề.
Với đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng), ranh giới còn được đối chiếu với bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính nơi đất tọa lạc. Nếu giữa hiện trạng và hồ sơ có sai lệch, các bên nên phối hợp xác định lại theo quy định về đo đạc, lập bản đồ địa chính (Nghị định 101/2024/NĐ-CP). Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định: mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất nhưng không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người liền kề (khoản 1, 2 Điều 175).
Bộ luật Dân sự 2015 cho phép xác định ranh giới theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Trong thực tiễn, đây là căn cứ quan trọng khi cả hai bên không có giấy tờ hoặc giấy tờ không rõ ràng: cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét quá trình sử dụng ổn định, lâu dài kết hợp với hiện trạng sử dụng đất. Tuy nhiên, việc xác định "30 năm" đòi hỏi chứng cứ về thời điểm sử dụng, do đó các bên nên lưu giữ giấy tờ, biên bản, hình ảnh thể hiện ranh giới qua thời gian.
Theo khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ khi có thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 175).
Mốc giới ngăn cách (cột mốc, hàng rào, tường chung) cũng được luật bảo vệ: chủ sở hữu chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình (Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015). Hành vi xây lấn, dời mốc giới, lấn chiếm hành lang còn bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Lưu ý: Nghị định 281/2026/NĐ-CP (ban hành 13/7/2026) sửa đổi, bổ sung một số quy định xử phạt của Nghị định 123/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ 31/8/2026 — tại thời điểm bài viết (13/8/2026) văn bản này chưa có hiệu lực.
Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trình tự: nộp đơn yêu cầu hòa giải → Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai → tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia của các bên và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan → lập biên bản hòa giải thành/không thành.
Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn (điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024). Chi tiết thủ tục được hướng dẫn tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP (Điều 105) — hiện đã được Nghị định 226/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 15/8/2025) sửa đổi, bổ sung một số quy định. Nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất, các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn 30 ngày làm việc (khoản 4 Điều 235).
Biên bản hòa giải không thành (kèm xác nhận của UBND cấp xã) là giấy tờ quan trọng để các bên nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp. Trường hợp hòa giải không thành mà một bên không ký biên bản, Chủ tịch Hội đồng và các thành viên vẫn ký, đóng dấu và gửi cho các bên (điểm đ khoản 2 Điều 235).
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được phân định theo Giấy chứng nhận:
Với tranh chấp ranh giới, đường đất thường do Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Khi hòa giải không thành, các bên nộp hồ sơ khởi kiện gồm: đơn khởi kiện, giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có), biên bản hòa giải không thành, chứng cứ về hiện trạng sử dụng đất.
Khi giấy tờ và hiện trạng mâu thuẫn, biện pháp phổ biến là thuê đơn vị đo đạc có chức năng xác định lại mốc giới theo hồ sơ địa chính. Việc đo đạc, lập bản đồ địa chính được thực hiện theo quy định của Nghị định 101/2024/NĐ-CP; thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới được xử lý cấp Giấy chứng nhận theo quy định (Điều 22 và Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đã được Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi một số nội dung kể từ 15/8/2025).
Khuyến nghị: trước khi ký biên bản đo đạc, hãy mời người sử dụng đất liền kề cùng chứng kiến; yêu cầu đơn vị đo đạc khoanh tọa độ, chỉ rõ mốc giới và chụp ảnh hiện trường. Kết quả đo đạc chỉ có giá trị pháp lý khi được cơ quan nhà nước xác nhận trong quá trình giải quyết.
Nội dung trên dựa trên Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 175, 176), Luật Đất đai 2024 (Điều 235, 236) và các nghị định hướng dẫn còn hiệu lực tại thời điểm cập nhật. Mỗi vụ việc có tình tiết riêng, cần luật sư đánh giá hồ sơ cụ thể trước khi thực hiện.
Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật (:
Lưu ý: Luật Tổ chức TAND sửa đổi 2025 (81/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2025) đã thay đổi tên gọi "Tòa án nhân dân cấp huyện" thành "Tòa án nhân dân khu vực". Các quy định về thẩm quyền được giữ nguyên.
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
