Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp (Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015). Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hình thức trong đó người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để bảo đảm khoản vay hoặc nghĩa vụ khác, phổ biến nhất là khoản vay tại ngân hàng.
Trong quan hệ thế chấp, QSDĐ vẫn thuộc về người sử dụng đất; người vay vẫn được sử dụng, khai thác đất trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, quyền định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho...) bị hạn chế cho đến khi nghĩa vụ được thanh toán đầy đủ và việc đăng ký thế chấp được xóa. Quyền thế chấp QSDĐ là một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất được ghi nhận tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 và được cụ thể hóa bằng các quy định về thế chấp trong Luật Đất đai 2024 cùng Bộ luật Dân sự 2015.
Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện chung để người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp QSDĐ, bao gồm:
Về chủ thể, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước có quyền thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai 2024. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp QSDĐ trong phạm vi quyền được pháp luật ghi nhận.
Đáng lưu ý, đối với đất thuê trả tiền thuê hằng năm, người thuê không được thế chấp QSDĐ thuê mà chỉ có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu hợp pháp của mình (theo quy định của Luật Đất đai 2024); đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được xử lý tương tự đất được giao. Ngoài ra, pháp luật nghiêm cấm việc cầm cố QSDĐ, vì vậy người dân không nên tham gia các giao dịch cầm cố đất dưới bất kỳ hình thức nào.
Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 44 Luật Đất đai 2024. Hợp đồng cần nêu rõ: bên thế chấp, bên nhận thế chấp; thông tin thửa đất (số thửa, diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, số GCN); nghĩa vụ được bảo đảm (số tiền vay, lãi suất, thời hạn); phạm vi bảo đảm (QSDĐ và/hoặc tài sản gắn liền); quyền và nghĩa vụ của các bên; phương thức xử lý tài sản khi phát sinh sự kiện bảo đảm.
Việc đăng ký thế chấp (đăng ký giao dịch bảo đảm) được thực hiện tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất theo quy định của Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Việc đăng ký có ý nghĩa quan trọng: theo Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015, biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm được đăng ký. Nói cách khác, chỉ khi đã đăng ký, ngân hàng mới được ưu tiên thanh toán so với các chủ thể khác và mới có căn cứ xử lý tài sản khi người vay vi phạm nghĩa vụ.
Trong thực tiễn, sau khi ký hợp đồng và đăng ký, ngân hàng thường lưu giữ bản chính GCN như một biện pháp quản lý hồ sơ. Người vay cần kiểm tra kỹ các điều khoản về lãi suất, phí phạt, phạm vi bảo đảm trước khi ký; tránh ký giấy tờ trống hoặc ủy quyền quá rộng cho bên thứ ba.
Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có các nghĩa vụ chính: giao GCN và tài liệu liên quan (nếu các bên thỏa thuận); thông báo cho bên nhận thế chấp về quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp (nếu có); không được bán, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp lại tài sản thế chấp nếu không được bên nhận thế chấp đồng ý; giữ gìn tài sản, không làm giảm sút giá trị tài sản; thanh toán đầy đủ nghĩa vụ khi đến hạn.
Về quyền, bên thế chấp được sử dụng, khai thác tài sản thế chấp và hưởng hoa lợi, lợi tức (trừ trường hợp thỏa thuận khác); được bán, thay thế tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý; được nhận lại tài sản và GCN sau khi nghĩa vụ được thanh toán đầy đủ (Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015).
Lưu ý: một thửa đất có thể được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ nếu giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm và các bên nhận thế chấp biết, đồng ý (Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015). Khi đang có thế chấp, nếu người sử dụng đất muốn chuyển nhượng, tặng cho thửa đất thì phải được ngân hàng đồng ý hoặc phải thanh toán hết nợ và xóa đăng ký thế chấp trước.
Khi người vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đến hạn, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo các trường hợp quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015. Phương thức xử lý được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015), bao gồm: bán đấu giá tài sản; bán tài sản theo thỏa thuận giữa các bên; ngân hàng nhận chính QSDĐ và tài sản gắn liền để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ.
Trình tự phổ biến: khi phát sinh nợ quá hạn, ngân hàng thông báo, yêu cầu thanh toán và làm việc với người vay để thống nhất phương án xử lý; nếu không đạt được thỏa thuận, ngân hàng tiến hành bán đấu giá theo quy định hoặc khởi kiện tại Tòa án, sau đó cơ quan thi hành án xử lý tài sản theo bản án. Số tiền thu được sau khi trừ chi phí xử lý được thanh toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự ưu tiên (bên đăng ký thế chấp trước được ưu tiên trước), phần còn lại được trả cho người vay.
Người vay cần biết rằng nếu giá trị tài sản thế chấp không đủ thanh toán toàn bộ khoản nợ thì người vay vẫn phải tiếp tục trả phần còn thiếu; ngược lại, nếu giá trị tài sản cao hơn nghĩa vụ được bảo đảm thì phần chênh lệch được trả lại cho người vay. Vì vậy, trước khi xử lý tài sản, người vay nên chủ động thương lượng với ngân hàng về phương án giãn nợ, cơ cấu lại nợ hoặc tự bán tài sản để thanh toán, thường có lợi hơn so với bán đấu giá.
Trường hợp trên đất có nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm..., các bên cần lưu ý:
Nội dung trên chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý chính thức. Việc thế chấp QSDĐ cần được luật sư rà soát trên hợp đồng và hồ sơ cụ thể của từng vụ việc.
Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
