Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là cách phổ biến nhất để tích tụ, tập trung ruộng đất canh tác, nhưng giao dịch này chỉ an toàn khi đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024 và thực hiện đúng thủ tục đăng ký sang tên.
Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) đã tạo hành lang pháp lý thuận lợi hơn cho việc tích tụ đất nông nghiệp: hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân tăng lên không quá 15 lần hạn mức giao đất theo từng loại đất (Điều 177), đồng thời nới điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp (khoản 8 và các trình tự liên quan tại Điều 45). Đây là điểm mới nổi bật so với quy định cũ trước ngày 1/8/2024.
Cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Theo điểm b khoản 8 Điều 45, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa (trong hạn mức tại Điều 176 và 177) mà không còn bắt buộc phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp như quy định trước đây. Điều kiện thực hiện quyền này phải thuộc diện không bị cấm theo khoản 8 Điều 45 — ví dụ cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng đất ở và đất khác trong khu vực đó (điểm b khoản 8).
Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận với các nội dung chính: địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp; vốn đầu tư; thời hạn và tiến độ sử dụng đất (khoản 6 Điều 45). Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (điểm a khoản 8 Điều 45).
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau:
Trước khi nhận chuyển nhượng, bên nhận nên kiểm tra các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hiện trạng canh tác, tình trạng thế chấp, và nghĩa vụ tài chính liên quan để tránh giao dịch vô hiệu. Tham khảo thêm bài đất chưa có sổ đỏ và mua bán đất viết tay để hiểu rủi ro khi thiếu giấy tờ hợp pháp.
Theo Điều 177 Luật Đất đai 2024, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176. UBND cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể cho phù hợp điều kiện địa phương (khoản 3 Điều 177).
Hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân (Điều 176 Luật Đất đai 2024) được dùng làm cơ sở tính hạn mức nhận chuyển quyền:
Từ các hạn mức trên, nhân với 15 lần, mức trần nhận chuyển nhượng của cá nhân hiện lên tới 30 ha (đất trồng cây hằng năm ở các địa phương khác có hạn mức giao 02 ha), 45 ha (đất trồng cây hằng năm ở Đông Nam Bộ, ĐBSCL), 150 ha (đất trồng cây lâu năm ở đồng bằng), 450 ha (đất trồng lâu năm ở trung du, miền núi) và 450 ha (đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất là rừng trồng) — nới rộng đáng kể để thúc đẩy tích tụ, tập trung ruộng đất theo định hướng chính sách mới; trước đây dưới Luật Đất đai 2013 hạn mức tương ứng chỉ bằng 10 lần hạn mức giao đất. Lưu ý: diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại từ người khác không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân (khoản 7 Điều 176).
Việc đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP (đã được Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung có hiệu lực từ 15/8/2025). Hồ sơ đăng ký biến động gồm: đơn đăng ký biến động, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân của các bên. Các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động được quy định chi tiết tại Điều 29, Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Trình tự, địa điểm nộp hồ sơ: nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc UBND cấp xã nơi có đất nếu địa phương chưa chuyển tiếp) để đăng ký biến động. Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai, cấp Giấy chứng nhận thay đổi không quá 10 ngày làm việc đối với trường hợp chuyển nhượng (Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP), chưa tính thời gian xác định giá đất (nếu có) và thời điểm các bên hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất theo quy định của pháp luật về công chứng; hợp đồng không công chứng/chứng thực sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động.
Khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, các bên phát sinh một số nghĩa vụ tài chính chủ yếu:
Số tiền cụ thể phụ thuộc giá đất tính thuế, diện tích chuyển nhượng và mức thu của từng địa phương. Với giao dịch có giá trị lớn, các bên nên xác định rõ bên chịu thuế, phí ngay trong hợp đồng để tránh phát sinh tranh chấp.
Nội dung trên dựa trên Luật Đất đai 2024 (Điều 45, 176, 177) và Nghị định 101/2024/NĐ-CP còn hiệu lực tại thời điểm cập nhật. Con số thuế, phí cụ thể cần đối chiếu văn bản hiện hành tại thời điểm nộp hồ sơ.
Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật (:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
