Cho thuê quyền sử dụng đất: hợp đồng và thủ tục

1. Ai có quyền cho thuê quyền sử dụng đất

Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác trong một thời hạn nhất định để nhận tiền thuê, theo Điều 27 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15).

Theo quy định hiện hành, các chủ thể sau có quyền cho thuê quyền sử dụng đất:

• Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, giao có thu tiền, cho thuê trả tiền một lần, được công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế: được cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất (điểm d khoản 1 Điều 37);
• Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê: được cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; trường hợp được cho thuê trả tiền hằng năm thì được cho thuê lại (điểm c khoản 1 Điều 33).

Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì quyền cho thuê bị hạn chế hơn — cần đối chiếu quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024.

2. Điều kiện cho thuê hợp pháp

Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc các loại Giấy chứng nhận tương đương (trừ một số trường hợp đặc thù);
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Đất chưa có Giấy chứng nhận, đất đang tranh chấp hoặc đang bị kê biên thì không được cho thuê hợp pháp.

3. Nội dung hợp đồng cho thuê

Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự, ngoài quy định của Luật Đất đai còn chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng nên có đầy đủ các nội dung chính:

• Thông tin các bên (bên cho thuê, bên thuê); thông tin thửa đất (số thửa, tờ bản đồ, diện tích, vị trí, Giấy chứng nhận);
• Mục đích sử dụng đất trong thời gian thuê (phải đúng mục đích theo Giấy chứng nhận);
• Thời hạn thuê, giá thuê, phương thức và thời hạn thanh toán;
• Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên; trách nhiệm khi vi phạm; phương thức xử lý tranh chấp.

4. Thủ tục, công chứng hợp đồng

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên — tức không bắt buộc phải công chứng, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Dù không bắt buộc, các bên nên công chứng, chứng thực hợp đồng để bảo đảm giá trị pháp lý, tránh tranh chấp sau này, đồng thời thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định khi phát sinh giao dịch.

5. Quyền và nghĩa vụ các bên

Bên cho thuê phải giao đất đúng diện tích, đúng thời hạn, đúng mục đích đã thỏa thuận và bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng hạn, sử dụng đất đúng mục đích, không được chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi chưa được bên cho thuê đồng ý, và phải trả lại đất khi hết hạn hợp đồng (áp dụng các quy định về hợp đồng thuê tài sản của Bộ luật Dân sự 2015).

Sau khi cho thuê, bên cho thuê vẫn là người sử dụng đất trước cơ quan nhà nước và phải chịu trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (thuế sử dụng đất, tiền thuê đất nếu có) trừ khi các bên có thỏa thuận khác không trái pháp luật.

6. Rủi ro thường gặp khi cho thuê đất

• Cho thuê đất chưa có Giấy chứng nhận, đất đang tranh chấp hoặc bị kê biên → hợp đồng có thể bị vô hiệu;
• Bên thuê sử dụng đất sai mục đích (ví dụ đất nông nghiệp dựng nhà xưởng) → bị xử phạt, buộc khôi phục hiện trạng;
• Không công chứng, chứng thực và không đăng ký biến động → khó chứng minh giao dịch khi xảy ra tranh chấp;
• Cho thuê trong thời hạn dài nhưng không quy định rõ điều khoản đơn phương chấm dứt, tăng giá thuê → phát sinh mâu thuẫn;
• Bên thuê tự ý cho thuê lại hoặc xây dựng công trình trái phép trên đất.

Trước khi cho thuê, nên nhờ luật sư rà soát Giấy chứng nhận, tình trạng pháp lý của đất và soạn thảo hợp đồng đầy đủ để bảo vệ quyền lợi.

Lưu ý khi áp dụng

Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:

• Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) - Điều 45
• Bộ luật Dân sự 2015 - hợp đồng thuê tài sản