Điều 118. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
- Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này.
Điều 119. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Cá nhân được giao đất ở.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Giao đất và cho thuê đất là hai hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất khác nhau về tiền phải nộp và quyền của người sử dụng đất, căn cứ Điều 118, 119, 120 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15). Bài viết phân biệt rõ hai hình thức, các trường hợp áp dụng, thời hạn sử dụng đất và quyền chuyển nhượng, thế chấp của từng hình thức.
Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, hiệu lực từ ngày 01/8/2024) quy định Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất qua hai hình thức chính: giao đất và cho thuê đất.
Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất, có thể là giao đất không thu tiền (Điều 118) hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 119). Người được giao đất có quyền đầy đủ: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Cho thuê đất là việc Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất, thu tiền thuê đất hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê (Điều 120). Người thuê trả tiền hằng năm bị hạn chế quyền, chỉ được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng khi đáp ứng điều kiện Điều 46 Luật Đất đai 2024.
Điểm khác biệt cốt lõi: người sử dụng đất trả tiền cho Nhà nước một lần hay hằng năm, qua đó quyết định quyền của họ đối với đất.
Giao đất không thu tiền (Điều 118): cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức; đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội; đất quốc phòng, an ninh; đất mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất; đơn vị sự nghiệp công lập xây dựng công trình sự nghiệp; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp.
Giao đất có thu tiền (Điều 119): cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; dự án hạ tầng nghĩa trang; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất thực hiện dự án nhà ở thương mại; trường hợp được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi.
Theo Điều 120 Luật Đất đai 2024, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc hằng năm đối với các trường hợp không thuộc Điều 118 và Điều 119.
Thu tiền một lần cho cả thời gian thuê: sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân; đất mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; đất xây dựng nhà ở xã hội cho thuê.
Thu tiền hằng năm: không thuộc diện thu tiền một lần; thuộc diện trên nhưng có nhu cầu trả hằng năm; đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn theo khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024. Doanh nghiệp, nhà đầu tư cần cân nhắc hai phương thức bởi ảnh hưởng đến dòng tiền và quyền chuyển nhượng, thế chấp. Tham khảo thêm bài cho thuê đất.
Thời hạn sử dụng đất quy định tại Điều 171, 172 Luật Đất đai 2024. Đất sử dụng ổn định lâu dài (Điều 171) gồm đất ở, đất nông nghiệp trong hạn mức của cá nhân trực tiếp sản xuất, đất làm nghĩa trang... không xác định thời hạn.
Đất có thời hạn (Điều 172): đất nông nghiệp giao cho cá nhân trực tiếp sản xuất trong hạn mức 50 năm, hết hạn được tiếp tục sử dụng không phải làm thủ tục gia hạn; cho thuê đất nông nghiệp không quá 50 năm; giao, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm, dự án hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì không quá 70 năm; thuê đất xây dựng trụ sở ngoại giao không quá 99 năm. Gia hạn thực hiện trong năm cuối; nộp hồ sơ chậm nhất 06 tháng trước khi hết thời hạn. Chi tiết thêm tại bài thời hạn sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ quy định tại các Điều 33, 34, 37 Luật Đất đai 2024 theo từng loại hình.
Giao đất có thu tiền hoặc thuê trả tiền một lần (Điều 33): đầy đủ quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bán tài sản gắn liền với đất.
Thuê trả tiền hằng năm (Điều 34): không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chỉ được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện Điều 46: tài sản tạo lập hợp pháp, đã đăng ký, đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
Cá nhân (Điều 37): cá nhân giao đất có thu tiền hoặc thuê trả tiền một lần có quyền như nhóm trên; cá nhân thuê trả hằng năm bị hạn chế tương tự. Mọi người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ chung theo Điều 31: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới; thực hiện nghĩa vụ tài chính; bảo vệ đất, bảo vệ môi trường.
Điều 30 Luật Đất đai 2024 cho phép chuyển đổi giữa các hình thức: người thuê trả hằng năm nhưng thuộc trường hợp được thuê trả một lần thì được chuyển sang thuê trả một lần cho thời gian còn lại, phải xác định lại giá đất; người thuê trả một lần được chuyển sang thuê trả hằng năm, tiền đã nộp được khấu trừ theo quy định của Chính phủ; đơn vị sự nghiệp công lập được giao đất không thu tiền có nhu cầu sản xuất kinh doanh thì được chuyển sang thuê trả hằng năm phần diện tích đó.
Thủ tục chuyển hình thức thực hiện theo Điều 51 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, không quá 20 ngày; người sử dụng đất nộp văn bản đề nghị theo Mẫu 02đ kèm theo Nghị định. Nghĩa vụ tài chính tính theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP và Nghị định 291/2025/NĐ-CP. Việc lựa chọn hình thức ảnh hưởng lớn đến quyền chuyển nhượng, thế chấp và dòng tiền — Công ty Luật Minh Bạch tư vấn, hỗ trợ doanh nghiệp và nhà đầu tư trong thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển hình thức sử dụng đất.
Nội dung trên chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý chính thức. Mỗi vụ việc cần được luật sư đánh giá trên hồ sơ cụ thể.
Giao đất là Nhà nước trao quyền sử dụng đất (có thu tiền hoặc không thu tiền), còn cho thuê đất là Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê, theo Luật Đất đai 2024.
Cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, hạ tầng nghĩa trang... theo Điều 119 Luật Đất đai 2024.
Người thuê đất trả tiền hằng năm bị hạn chế về quyền chuyển nhượng, thế chấp. Chỉ được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đủ điều kiện theo Điều 46 Luật Đất đai 2024.
Đất nông nghiệp cho cá nhân trực tiếp sản xuất là 50 năm; dự án đầu tư không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; trụ sở ngoại giao không quá 99 năm, theo Điều 172 Luật Đất đai 2024.
Có. Người sử dụng đất có thể chuyển hình thức sử dụng đất theo quy định tại Điều 30 Luật Đất đai 2024, thủ tục chuyển hình thức thực hiện không quá 20 ngày theo Điều 51 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật (kiểm tra hiệu lực ngày 10/08/2026), bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
