Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đặt cọc đóng vai trò là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến trong đời sống kinh tế xã hội, đặc biệt trong các giao dịch dân sự và thương mại có giá trị lớn như chuyển nhượng bất động sản, mua bán tài sản giá trị cao.
Mục đích cốt lõi của việc đặt cọc gồm hai yếu tố: thứ nhất, bảo đảm sự cam kết nghiêm túc của các bên trong việc sẽ tiến tới giao kết hợp đồng chính thức trong tương lai; thứ hai, bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết sau khi hợp đồng đã được giao kết hợp pháp. Thực tiễn giao dịch tại Công ty Luật Minh Bạch ghi nhận nhiều tranh chấp phát sinh do các bên lập văn bản đặt cọc sơ sài, không phân định rõ ràng mục đích bảo đảm giao kết hay thực hiện hợp đồng, dẫn đến xung đột pháp lý khi một bên thay đổi ý định.
Ví dụ thực tiễn: Ông A ký văn bản đặt cọc 100 triệu đồng để cam kết trong thời hạn 10 ngày tới sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông B. Khoản tiền 100 triệu đồng này vừa ràng buộc ông A phải mua, vừa ràng buộc ông B không được bán tài sản đó cho người khác trong thời gian hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc. Trường hợp một bên vi phạm cam kết giao kết hợp đồng, chế tài xử lý tài sản đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 sẽ được áp dụng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên bị thiệt hại.
Pháp luật hiện hành, cụ thể là Bộ luật Dân sự 2015, không quy định mức trần hoặc tỷ lệ phần trăm tối đa đối với giá trị tài sản đặt cọc. Theo nguyên tắc tự do cam kết, tự nguyện thỏa thuận được ghi nhận tại Điều 3 và Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, các bên tham gia giao dịch hoàn toàn có quyền tự thỏa thuận về số tiền hoặc giá trị tài sản đặt cọc dựa trên sự thống nhất ý chí của các bên mà cơ quan nhà nước không can thiệp áp đặt mức giới hạn.
Tuy nhiên, khi xem xét các giao dịch bất động sản thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) tại khoản 5 Điều 23 đã đặt ra giới hạn pháp lý quan trọng: chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này và số tiền đặt cọc tối đa phải phù hợp với tỷ lệ phần trăm giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai do pháp luật quy định nhằm bảo vệ người mua trước rủi ro tài chính.
Ví dụ thực tiễn: Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa cá nhân với cá nhân, pháp luật dân sự không cấm việc đặt cọc 50% hoặc thậm chí 80% giá trị căn nhà nếu hai bên tự nguyện đồng thuận. Mặc dù hợp pháp về mặt nguyên tắc, việc đặt cọc giá trị quá lớn ẩn chứa rủi ro pháp lý khôn lường nếu giao dịch bất thành và phát sinh tranh chấp kéo dài tại tòa án theo trình tự tố tụng dân sự. Luật sư Minh Bạch luôn khuyến nghị khách hàng chỉ nên đặt cọc mức vừa phải, tương xứng với mức độ tin cậy và giá trị thực tế của giao dịch.
Hậu quả pháp lý khi một bên từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng được quy định rất cụ thể tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, việc xử lý tài sản đặt cọc phụ thuộc hoàn toàn vào chủ thể nào là người vi phạm nghĩa vụ dẫn đến việc giao dịch không thể tiếp tục tiến hành theo đúng thỏa thuận ban đầu giữa các bên.
Cụ thể, nếu bên đặt cọc là người từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc là phía từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, bên này phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác mang tính chất hợp pháp và không trái đạo đức xã hội.
Ví dụ thực tiễn: Bà C đặt cọc cho ông D số tiền 200 triệu đồng để mua căn hộ chung cư. Đến hạn ký hợp đồng mua bán, bà C đổi ý không mua nữa vì tìm được căn hộ khác phù hợp hơn. Trong trường hợp này, bà C mất toàn bộ 200 triệu đồng tiền đặt cọc cho ông D. Ngược lại, nếu ông D tự ý bán căn hộ đó cho người thứ ba cao tiền hơn và từ chối bán cho bà C, ông D buộc phải trả lại 200 triệu đồng tiền cọc đồng thời bồi thường thêm một khoản 200 triệu đồng tổng cộng là 400 triệu đồng cho bà C.
Quyền được nhận lại khoản tiền đặt cọc gấp đôi (hoặc nhận lại cọc cộng thêm khoản tiền tương đương giá trị cọc) phát sinh trực tiếp từ chế tài xử lý vi phạm nghĩa vụ đặt cọc do pháp luật dân sự quy định. Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi bên nhận đặt cọc là bên từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Để được áp dụng quyền lợi này trong thực tiễn tranh chấp tại tòa án, bên đặt cọc phải chứng minh được ba yếu tố kiên quyết: thứ nhất, văn bản đặt cọc có hiệu lực pháp lý; thứ hai, bên đặt cọc đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đến hạn của mình (như có mặt đúng giờ, chuẩn bị đủ tài chính); thứ ba, bên nhận đặt cọc là chủ thể vi phạm nghĩa vụ dẫn đến giao dịch không thành (như bán tài sản cho người khác, không chịu ký hợp đồng công chứng, thay đổi giá đột ngột).
Ví dụ thực tiễn: Anh E đặt cọc 500 triệu đồng mua lô đất của chị F, hẹn ngày 15/10/2024 ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Đúng hẹn, anh E mang đủ tiền thanh toán phần còn lại nhưng chị F không đến và thông báo đã nhận cọc cao hơn từ người khác. Anh E lập vi lập vi vi bằng ghi nhận sự việc tại tổ chức hành nghề công chứng, sau đó nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Tòa án sẽ tuyên buộc chị F phải trả lại 500 triệu đồng tiền cọc gốc và phạt cọc 500 triệu đồng, tổng cộng anh E nhận lại 1 tỷ đồng.
Giao dịch đặt cọc mua bán bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý phức tạp do giá trị tài sản rất lớn. Do đó, khi tiến hành đặt cọc mua nhà, đất, người dân cần đặc biệt lưu ý kiểm tra kỹ tính pháp lý của tài sản. Tài sản phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp, không đang bị kê biên thi hành án, không bị thế chấp tại ngân hàng hoặc vướng vào tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết.
Bên cạnh đó, hình thức và nội dung của văn bản đặt cọc đóng vai trò quyết định. Theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng để đảm bảo an toàn pháp lý tối đa, các chuyên gia pháp lý của Luật Minh Bạch luôn khuyến cáo khách hàng nên lập thành văn bản chi tiết, có chữ ký xác nhận của cả vợ và chồng (nếu là tài sản chung) hoặc đưa ra cơ quan công chứng để lập vi bằng hoặc công chứng hợp đồng đặt cọc.
Ví dụ thực tiễn: Nhiều người mua chủ quan chỉ viết giấy biên nhận tiền cọc tay sơ sài vài dòng không rõ ràng về thời hạn ký hợp đồng công chứng, dẫn đến việc bên bán dây dưa kéo dài hoặc bán tài sản cho người khác. Khi tranh chấp xảy ra, việc khởi kiện đòi tiền cọc gấp đôi gặp rất nhiều khó khăn tại tòa án do thiếu chứng cứ chứng minh lỗi thuộc về bên bán. Kiểm tra quy hoạch xây dựng, lộ giới và năng lực pháp lý của người ký văn bản đặt cọc là những bước tiền kiểm không thể bỏ qua.
Trong thực tiễn thương mại và dân sự, các bên tham gia giao dịch thường sử dụng nhiều thuật ngữ khác nhau như tiền đặt trước, tiền giữ chỗ, tiền làm tin hoặc thỏa thuận trước, dẫn đến sự nhầm lẫn nghiêm trọng về bản chất pháp lý so với biện pháp đặt cọc chính thống được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Sự khác biệt cốt lõi nằm ở chế tài pháp lý khi giao dịch không thành.
Nếu các bên sử dụng đúng thuật ngữ và cấu trúc pháp lý của đặt cọc, hậu quả khi vi phạm sẽ áp dụng chế tài mất cọc hoặc phạt cọc gấp đôi. Ngược lại, nếu văn bản chỉ ghi nhận là tiền đặt trước, tiền giữ chỗ hoặc tiền thanh toán đợt một mà không có điều khoản thỏa thuận rõ ràng về chế tài phạt cọc, khi tranh chấp xảy ra, Tòa án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 sẽ xem xét khoản tiền này dưới góc độ là khoản tiền thanh toán trước hoặc khoản bồi thường thiệt hại thực tế chứng minh được.
Ví dụ thực tiễn: Khách hàng G chuyển khoản 50 triệu đồng giữ chỗ mua căn hộ hình thành trong tương lai với tiêu đề phiếu thu ghi "tiền đặt trước giữ chỗ". Khi dự án chậm tiến độ, khách hàng G muốn đòi lại tiền phạt cọc gấp đôi nhưng không thể thực hiện được vì tòa án xác định đây không phải là tiền đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 do thiếu các yếu tố cấu thành chế tài phạt cọc. Khách hàng chỉ có quyền đòi lại số tiền gốc đã nộp kèm theo lãi suất chậm trả nếu có căn cứ pháp lý vững chắc.
Điều 328. Đơn đề nghị xem xét bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật theo thủ tục giám đốc thẩm 1. Đơn đề nghị xem xét bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật theo thủ tục giám đốc thẩm phải có các nội dung chính sau đây: a) Ngày, tháng, năm làm đơn đề nghị; b) Tên, địa chỉ của người đề nghị; c) Tên bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật được đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm; d) Lý do đề nghị, yêu cầu của người đề nghị; đ) Người đề nghị là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ; người đề nghị là cơ quan, tổ chức thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp tổ chức đề nghị là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu được thực hiện theo quy định của Luật doanh nghiệp. 2. Kèm theo đơn đề nghị, người đề nghị phải gửi bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, tài liệu, chứng cứ (nếu có) để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. 3. Đơn đề nghị và tài liệu, chứng cứ được gửi cho người có thẩm quyền kháng nghị quy định tại Điều 331 của Bộ luật này.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
