Điều 328. Đặt cọc 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về biện pháp bảo đảm đặt cọc, một trong những chế định phổ biến trong giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán tài sản.
Theo quy định, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đây là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được liệt kê tại Điều 292 của Bộ luật này.
Nội dung cốt lõi của Điều 328 được thể hiện qua hai hướng xử lý khi hợp đồng được thực hiện hoặc không được thực hiện:
Ví dụ thực tiễn: Ông A đặt cọc cho bà B 200 triệu đồng để mua căn nhà. Nếu ông A đổi ý không mua nữa, bà B được giữ lại 200 triệu đồng. Ngược lại, nếu bà B không bán nữa, bà B phải trả lại 200 triệu đồng cho ông A và bồi thường thêm 200 triệu đồng (tổng cộng 400 triệu đồng), trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Điều 328 cũng lưu ý rằng đối với trường hợp đặt cọc có đối tượng là bất động sản, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Quy định này nhằm bảo đảm tính minh bạch, tránh tranh chấp về sau.
So với ký cược (Điều 329) là biện pháp bảo đảm cho việc giao tài sản thuê, đặt cọc có phạm vi rộng hơn, bao quát nhiều loại giao dịch. Việc hiểu rõ nội dung Điều 328 giúp các bên chủ động trong đàm phán, xác lập thỏa thuận và hạn chế rủi ro pháp lý khi giao kết hợp đồng.
Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể hóa tại Điều 328 của Bộ luật này. Theo đó, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một tài sản (thường là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị) trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Về bản chất, đặt cọc có hai chức năng chính: (i) bảo đảm cho nghĩa vụ giao kết hợp đồng trong tương lai – các bên cam kết sẽ tiến tới ký kết hợp đồng chính thức; (ii) bảo đảm cho nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đã được giao kết – khi hợp đồng đã có hiệu lực, số tiền đặt cọc được coi là một khoản bảo đảm cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ. Tài sản đặt cọc có thể được trừ vào nghĩa vụ thanh toán nếu hợp đồng được thực hiện, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, hậu quả pháp lý của việc vi phạm hợp đồng đặt cọc được xử lý như sau:
Trong thực tiễn, đặt cọc thường được sử dụng phổ biến trong các giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhượng cổ phần, hoặc hợp đồng thuê tài sản có giá trị lớn. Ví dụ: A và B thỏa thuận mua bán căn nhà, A đặt cọc cho B 200 triệu đồng. Nếu A đổi ý không mua nữa, A mất số tiền 200 triệu; nếu B không bán, B phải trả lại A 200 triệu cộng thêm 200 triệu tiền phạt (tổng 400 triệu).
Cần phân biệt đặt cọc với ký cược (Điều 329 BLDS 2015). Ký cược là việc bên thuê tài sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý để bảo đảm trả lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê bị mất, hư hỏng thì bên cho thuê được khấu trừ từ tiền ký cược. Khác với đặt cọc nhằm bảo đảm nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, ký cược chỉ nhằm bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tài sản thuê và thường phát sinh trong hợp đồng thuê, mượn tài sản.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, mục đích trước hết của đặt cọc là bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định tại Điều 292 BLDS, đặt cọc tạo ra một vật bảo đảm hữu hình nhằm gia tăng trách nhiệm của các bên trong quan hệ dân sự.
Đặt cọc có chức năng "vật chứng" cho cam kết. Bên nhận đặt cọc giữ tài sản để ràng buộc bên đặt cọc, và ngược lại, bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận thực hiện đúng lời hứa. Cơ chế chế tài là hạt nhân của mục đích này: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất tài sản đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Sức ép này thúc đẩy các bên hành xử thiện chí, trung thực.
Trong thực tiễn, đặt cọc được sử dụng phổ biến trong mua bán nhà đất, thuê mặt bằng, đặt hàng sản xuất. Ví dụ: A đặt cọc 500 triệu đồng để mua nhà của B. Nếu A đổi ý, A mất 500 triệu đồng; nếu B bán cho người khác với giá cao hơn, B phải trả lại cho A 1 tỷ đồng (gấp đôi). Cơ chế này giảm thiểu rủi ro từ việc thay đổi ý định, tạo niềm tin cho giao dịch.
Tóm lại, mục đích của đặt cọc là bảo đảm nghĩa vụ, thúc đẩy sự trung thực và ổn định giao dịch. Nhận thức đúng mục đích này giúp các bên vận dụng đặt cọc hiệu quả, đúng pháp luật.
Khi giao dịch được giao kết và thực hiện thành công, tài sản đặt cọc được xử lý theo hai phương thức quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015): trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Sự lựa chọn giữa hai phương thức này do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận, bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ hoàn trả tài sản đặt cọc sau khi hợp đồng chính được hoàn tất.
Về bản chất, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 292 BLDS 2015. Khi nghĩa vụ chính đã được thực hiện (giao dịch thành công), mục đích bảo đảm chấm dứt, do đó tài sản đặt cọc phải được xử lý dứt điểm. Việc trừ vào nghĩa vụ trả tiền là phương thức phổ biến trong thực tiễn, nhất là trong các hợp đồng mua bán tài sản có giá trị lớn như bất động sản.
Ví dụ: Ông A đặt cọc cho bà B 200 triệu đồng để mua căn nhà trị giá 2 tỷ đồng. Sau khi hai bên ký hợp đồng mua bán công chứng và thực hiện thủ tục sang tên, số tiền đặt cọc được trừ vào giá mua, ông A chỉ cần thanh toán thêm 1,8 tỷ đồng. Nếu các bên thỏa thuận khác, bà B có thể trả lại 200 triệu cho ông A và ông A thanh toán đủ 2 tỷ bằng phương thức riêng. Cả hai cách đều hợp pháp, miễn phù hợp với thỏa thuận và không trái quy định pháp luật.
Cần lưu ý phân biệt đặt cọc với ký cược (Điều 329 BLDS 2015). Ký cược là biện pháp bảo đảm cho việc giao tài sản thuê, trong đó tài sản ký cược được trả lại khi hết thời hạn thuê nếu tài sản thuê không bị hư hỏng, mất mát. Với đặt cọc, khi giao dịch thành công, tài sản đặt cọc không đương nhiên được trả lại mà có thể chuyển hóa thành một phần nghĩa vụ thanh toán, thể hiện tính linh hoạt hơn của biện pháp này.
Như vậy, việc xử lý tài sản đặt cọc khi giao dịch thành công vừa bảo đảm quyền lợi của các bên, vừa phản ánh đúng chức năng bảo đảm và thanh toán của đặt cọc. Các bên nên thỏa thuận rõ phương thức xử lý ngay tại hợp đồng đặt cọc để tránh tranh chấp sau này.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khi giao dịch được thực hiện đầy đủ, tài sản đặt cọc được hoàn trả cho bên đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015. Tuy nhiên, khi giao dịch thất bại, việc xử lý tài sản đặt cọc được xác định dựa trên bên có hành vi từ chối thực hiện nghĩa vụ.
Trường hợp thứ nhất, bên đặt cọc từ chối thực hiện nghĩa vụ dân sự. Căn cứ khoản 3 Điều 328 BLDS 2015, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Bên đặt cọc mất toàn bộ tài sản đã giao. Ví dụ thực tiễn: Ông A đặt cọc 200 triệu đồng cho bà B để mua căn hộ. Nếu A sau đó từ chối mua, A mất toàn bộ 200 triệu này và không được đòi lại.
Trường hợp thứ hai, bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện nghĩa vụ dân sự. Căn cứ khoản 4 Điều 328 BLDS 2015, bên nhận đặt cọc phải hoàn trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Ví dụ: Bà B nhận 200 triệu đồng cọc từ ông A nhưng sau đó B từ chối bán căn hộ, B phải trả A tổng cộng 400 triệu đồng (200 triệu gốc cộng 200 triệu phạt).
Cần lưu ý phân biệt đặt cọc theo Điều 328 với ký cược theo Điều 329 BLDS 2015. Cả hai đều là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 292, nhưng đặt cọc thường áp dụng trong giao dịch mua bán, trao đổi tài sản, còn ký cược thường áp dụng trong hợp đồng dịch vụ, thuê tài sản. Tuy nhiên, hậu quả pháp lý khi vi phạm về cơ bản tương tự nhau: bên vi phạm mất tài sản đã giao hoặc phải bồi thường gấp đôi.
Khi thỏa thuận đặt cọc, các bên cần lưu ý rõ ràng về bản chất pháp lý của khoản tiền hoặc tài sản giao nhận để tránh nhầm lẫn với tiền trả trước hoặc tiền đặt trước. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015), đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thuộc nhóm các biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 292 BLDS 2015. Do đó, nếu một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì bên vi phạm sẽ chịu chế tài: bên đặt cọc mất cọc, bên nhận cọc phải trả lại cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc (khoản 2 Điều 328). Trong thực tiễn, nhiều trường hợp các bên không xác định rõ số tiền chuyển giao là đặt cọc hay tạm ứng, dẫn đến tranh chấp về chế tài khi hợp đồng không được ký kết. Vì vậy, nội dung thỏa thuận cần ghi nhận đúng thuật ngữ "đặt cọc", xác định mục đích bảo đảm, số tiền cụ thể và thời hạn đặt cọc. Ngoài ra, nếu các bên muốn sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ thỏa thuận đặt cọc, phải lập thành văn bản có chữ ký của cả hai bên để làm căn cứ giải quyết tranh chấp. Đối với giao dịch bất động sản, cần lưu ý thêm quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện nhận đặt cọc (chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc khi đã có đủ điều kiện huy động vốn). Một lưu ý khác là đặt cọc không loại trừ khả năng áp dụng đồng thời biện pháp ký cược (Điều 329 BLDS 2015) nếu các bên có thỏa thuận, nhưng phải phân biệt rõ chức năng của từng biện pháp: đặt cọc bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, còn ký cược bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Cuối cùng, để bảo vệ quyền lợi, các bên nên lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản có công chứng, chứng thực (nếu liên quan đến bất động sản) và lưu giữ chứng từ giao nhận tiền, tài sản.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
