Điều 318. Tài sản thế chấp 1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Khái niệm thế chấp tài sản theo Điều 317 BLDS 2015 là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhưng không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Đây là đặc trưng quan trọng nhất của thế chấp: tài sản vẫn nằm trong sự chiếm hữu, quản lý, khai thác của bên thế chấp, còn quyền bảo đảm của bên nhận thế chấp được xác lập trên chính tài sản đó. Vì vậy, thế chấp vừa tạo điều kiện cho bên có tài sản tiếp tục sử dụng tài sản, vừa bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự được thực hiện đúng hạn.
Theo Điều 318 BLDS 2015, tài sản thế chấp là tài sản mà pháp luật cho phép dùng để bảo đảm nghĩa vụ, trên thực tế thường gồm tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nếu đáp ứng điều kiện luật định. Điểm cốt lõi là tài sản phải được xác định rõ, có căn cứ hợp pháp, và thuộc trường hợp được phép thế chấp. Quy định này cho thấy pháp luật không giới hạn thế chấp chỉ ở một loại tài sản cụ thể, mà chấp nhận nhiều loại tài sản khác nhau miễn phù hợp điều kiện của Bộ luật Dân sự và pháp luật liên quan.
Về ý nghĩa thực tiễn, thế chấp rất phổ biến trong vay vốn ngân hàng. Ví dụ, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc ô tô để vay tiền; người vay vẫn có thể sử dụng nhà, đất, xe trong thời gian khoản vay còn hiệu lực. Nếu đến hạn mà nghĩa vụ không được thực hiện, tài sản thế chấp có thể bị xử lý theo thỏa thuận và quy định của pháp luật để thu hồi nợ. Vấn đề đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP, nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch của giao dịch bảo đảm và hạn chế tranh chấp.
Từ đó, có thể hiểu ngắn gọn: thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm bằng tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp, không giao tài sản cho bên nhận thế chấp, nhưng tài sản đó vẫn bị ràng buộc bởi nghĩa vụ bảo đảm.
Các loại tài sản có thể thế chấp
Về nguyên tắc, Điều 317 BLDS 2015 xác định thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, không giao tài sản cho bên nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Trên cơ sở đó, Điều 318 BLDS 2015 cho phép tài sản thế chấp rất rộng, gồm: bất động sản, động sản, tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Trong thực tiễn, bất động sản thường là nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; động sản có thể là ô tô, máy móc, thiết bị, hàng hóa, tàu thuyền nếu đủ điều kiện pháp luật. Tài sản hiện có là tài sản đã tồn tại tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa tồn tại hoặc chưa thuộc quyền sở hữu đầy đủ tại thời điểm giao kết nhưng sẽ hình thành sau đó, như căn hộ đang xây dựng, máy móc sẽ được mua sắm từ vốn vay, hoặc hàng hóa dự kiến nhập kho theo hợp đồng.
Điểm cần lưu ý là khả năng thế chấp không đồng nghĩa với đương nhiên được nhận thế chấp. Tài sản phải thuộc quyền định đoạt hợp pháp của bên thế chấp, không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch, và nếu pháp luật quy định phải đăng ký thì phải thực hiện đúng thủ tục. Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm là căn cứ quan trọng để xác định việc đăng ký thế chấp đối với tài sản thuộc diện đăng ký.
Ví dụ, một hộ gia đình có thể thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở để vay vốn ngân hàng; doanh nghiệp có thể thế chấp xe tải, dây chuyền sản xuất, hoặc căn hộ hình thành trong tương lai theo hợp đồng mua bán. Tóm lại, Điều 318 BLDS 2015 thiết kế phạm vi tài sản thế chấp khá rộng, tạo điều kiện huy động vốn, nhưng việc áp dụng phải gắn với tình trạng pháp lý cụ thể của từng tài sản và yêu cầu đăng ký nếu có.
Thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm phổ biến trong giao dịch dân sự, đặc biệt khi vay vốn ngân hàng. Theo Điều 317 BLDS 2015, thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Với quyền sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn tiếp tục quản lý, khai thác đất trong phạm vi pháp luật và thỏa thuận, còn quyền sử dụng đất được “gắn” với nghĩa vụ được bảo đảm.
Căn cứ Điều 318 BLDS 2015, tài sản thế chấp phải là tài sản mà pháp luật cho phép dùng để bảo đảm nghĩa vụ. Vì vậy, quyền sử dụng đất chỉ có thể thế chấp khi đáp ứng điều kiện pháp luật chuyên ngành và thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Trong thực tiễn, đăng ký thế chấp có ý nghĩa công khai giao dịch, hạn chế tranh chấp, tăng tính an toàn pháp lý cho bên nhận thế chấp.
Ví dụ: A có quyền sử dụng một thửa đất hợp pháp, ký hợp đồng vay vốn ngân hàng để mở rộng sản xuất. A dùng chính quyền sử dụng đất đó để thế chấp. Khi nghĩa vụ trả nợ được thực hiện đúng hạn, biện pháp bảo đảm chấm dứt. Nếu A vi phạm nghĩa vụ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận và quy định pháp luật để thu hồi nợ.
Về nguyên tắc, việc thế chấp phải phù hợp Điều 3 BLDS 2015: tự nguyện, thiện chí, trung thực, không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Do đó, khi soạn hợp đồng, cần xác định rõ: chủ thể thế chấp, thửa đất, nghĩa vụ được bảo đảm, phạm vi bảo đảm, và việc đăng ký thế chấp. Đây là các điểm then chốt để giao dịch có hiệu lực và hạn chế rủi ro tranh chấp.
Xử lý tài sản thế chấp khi vi phạm phải nhìn từ bản chất của thế chấp theo Điều 317 BLDS 2015: bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, khi nghĩa vụ bị vi phạm, tài sản thế chấp không tự động chuyển thành tài sản của bên nhận thế chấp; việc xử lý chỉ được thực hiện theo thỏa thuận bảo đảm và trình tự pháp luật về biện pháp bảo đảm.
Theo Điều 318 BLDS 2015, tài sản thế chấp có thể là bất động sản, động sản, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai; quyền sử dụng đất thế chấp theo quy định của pháp luật đất đai. Điểm này rất quan trọng khi xử lý vi phạm: nếu tài sản là nhà ở, xe ô tô, máy móc, hoặc tài sản hình thành trong tương lai, bên nhận thế chấp phải xác định đúng đối tượng, tình trạng pháp lý, tình trạng đăng ký trước khi xử lý. Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm là căn cứ để công khai tình trạng bảo đảm, hỗ trợ xác định thứ tự, hiệu lực đối kháng và hạn chế tranh chấp với người thứ ba.
Thực tiễn: khách hàng vay vốn thế chấp căn nhà. Đến hạn không trả nợ, ngân hàng không được tự ý vào ở hay giữ nhà. Nếu hợp đồng có thỏa thuận xử lý, ngân hàng có thể yêu cầu bán tài sản, nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ, hoặc thực hiện phương thức khác đã cam kết; nếu có đăng ký thế chấp hợp lệ, việc xử lý thuận lợi hơn về mặt chứng cứ và đối kháng. Ngược lại, nếu tài sản chưa được đăng ký trong trường hợp pháp luật yêu cầu, rủi ro tranh chấp và chậm xử lý tăng cao.
Đăng ký giao dịch bảo đảm là bước nên làm ngay khi giao kết thế chấp. Theo Điều 317 BLDS 2015, thế chấp là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, không giao tài sản cho bên nhận thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Điều 318 BLDS 2015 cho thấy tài sản thế chấp vẫn thường do bên thế chấp giữ, nên việc đăng ký theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP có ý nghĩa công khai tình trạng bảo đảm, giảm rủi ro tranh chấp, tăng tính an toàn pháp lý cho giao dịch.
Thực tiễn: Cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng. Đất vẫn do người vay quản lý, sử dụng; ngân hàng chủ yếu nắm hồ sơ, giấy tờ liên quan theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Nếu giao dịch được đăng ký đúng thủ tục, bên thứ ba dễ nhận biết tài sản đang bị ràng buộc bởi nghĩa vụ bảo đảm, tránh trường hợp chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp chồng chéo.
Lưu ý quan trọng:
Kết luận: Thế chấp hợp lệ chưa đủ; đăng ký đúng quy định mới giúp giao dịch an toàn, giảm tranh chấp, bảo vệ quyền của cả bên vay lẫn bên nhận bảo đảm.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
