Điều 172. Đất sử dụng có thời hạn 1. Trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 của Luật này, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn; b) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm; c) Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm; d
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Khái niệm đất sử dụng có thời hạn được quy định tại Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 (số 31/2024/QH15), là chế định phân loại đất theo thời gian sử dụng, đối lập với đất sử dụng ổn định lâu dài. Theo đó, đất sử dụng có thời hạn là loại đất mà Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng cho người sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định, được xác định cụ thể trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hết thời hạn, người sử dụng đất có thể được gia hạn nếu có nhu cầu và đáp ứng điều kiện theo quy định.
Điều 172 Luật Đất đai 2024 liệt kê các loại đất sử dụng có thời hạn, bao gồm: (i) đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; (ii) đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân tại một số khu vực đặc thù; (iii) đất cho thuê từ quỹ đất công; và (iv) các loại đất khác theo quy định của Chính phủ. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm theo diện tích trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu, đã sử dụng đất đúng mục đích và không vi phạm pháp luật về đất đai thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.
Ví dụ thực tiễn: Ông A được Nhà nước giao 01 ha đất trồng cây hàng năm tại tỉnh B theo hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024. Thời hạn giao đất là 50 năm (từ năm 2025 đến năm 2075). Trong thời gian này, ông A có quyền sử dụng, canh tác, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất nhưng phải tuân thủ mục đích sử dụng là đất trồng cây hàng năm. Hết thời hạn, nếu có nhu cầu và sử dụng đất đúng pháp luật, ông A được gia hạn thêm 50 năm.
Cơ chế sử dụng đất có thời hạn vừa bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất trong một khoảng thời gian đủ dài để ổn định sản xuất, vừa tạo điều kiện cho Nhà nước điều tiết chính sách đất đai phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế – xã hội.
Điều 172 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) quy định về đất sử dụng có thời hạn, bao gồm các loại đất được Nhà nước giao, cho thuê có
Căn cứ xác định thời hạn sử dụng đất được quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024, phân định rõ hai nhóm: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đối với nhóm có thời hạn, căn cứ đầu tiên là mục đích sử dụng đất và đối tượng sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài). Cụ thể: đất nông nghiệp giao cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn 50 năm; thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế được xác định theo dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; dự án có vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm thì thời hạn không quá 70 năm theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Căn cứ thứ hai là diện tích đất nằm trong hạn mức hay vượt hạn mức, có mối liên hệ với Điều 176 Luật Đất đai 2024 về hạn mức giao đất nông nghiệp. Ví dụ: hộ gia đình được giao 3 ha đất trồng cây hàng năm trong hạn mức thì thời hạn sử dụng là 50 năm; nếu cá nhân nhận chuyển nhượng thêm đất nông nghiệp vượt hạn mức, thời hạn sử dụng đối với phần vượt được tính theo thời hạn còn lại của hợp đồng chuyển nhượng. Căn cứ thứ ba là loại hình giao đất hoặc cho thuê đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền, thuê đất trả tiền một lần hay trả tiền hàng năm. Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, thời hạn theo hợp đồng thuê và thường được xem xét gia hạn theo quy định. Căn cứ thứ tư là tính chất dự án đầu tư: dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn dự án nhưng không quá 50 năm; dự án nhà ở thương mại có thời hạn 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất. Trong thực tiễn, khi xác định thời hạn, cơ quan nhà nước căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất và hồ sơ dự án đầu tư để ấn định thời hạn cụ thể.
Việc xử lý đất sử dụng có thời hạn khi hết thời hạn được quy định cụ thể tại Điều 172 Luật Đất đai 2024. Theo đó, người sử dụng đất phải làm thủ tục gia hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng. Đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng, thời hạn giao đất là 50 năm; khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 172 mà không phải làm thủ tục gia hạn. Quy định này tạo sự chủ động, ổn định lâu dài cho người sản xuất nông nghiệp, tránh gián đoạn canh tác. Đối với đất nông nghiệp thuê trả tiền hằng năm, khi hết thời hạn thuê đất, nếu được Nhà nước tiếp tục cho thuê thì phải làm thủ tục gia hạn hợp đồng thuê đất. Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn, khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 4 Điều 172.
Thực tiễn áp dụng cho thấy, nhiều hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp hết thời hạn 50 năm nhưng không chủ động đăng ký biến động dẫn đến vướng mắc khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp. Ví dụ: hộ ông A được giao đất trồng cây hằng năm từ năm 2004 với thời hạn 50 năm, đến năm 2054 hết thời hạn. Theo quy định tại khoản 1 Điều 172, nếu ông A còn nhu cầu thì đương nhiên được tiếp tục sử dụng đất, không phải làm thủ tục gia hạn. Tuy nhiên, thực tế cần có văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền để làm cơ sở cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận mới. Trường hợp đất thuê trả tiền hằng năm hết hạn nhưng không được gia hạn, Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 6 Điều 172.
Liên quan đến hạn mức giao đất nông nghiệp, Điều 176 Luật Đất đai 2024 quy định hạn mức giao đất cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đây là cơ sở để xác định diện tích đất được tiếp tục sử dụng khi hết thời hạn. Người sử dụng đất cần lưu ý thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình.
Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định đất sử dụng có thời hạn là nền tảng xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong một khung thời gian nhất định. Theo đó, người sử dụng đất có các quyền cơ bản: được sử dụng đất theo mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận; được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại; được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất theo quy định tại các điều liên quan. Đối với đất nông nghiệp, Điều 176 Luật Đất đai 2024 đặt ra hạn mức giao đất, đồng thời xác định thời hạn sử dụng cụ thể (thường là 50 năm) — trong thời hạn đó, người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng và hưởng thành quả đầu tư trên đất.
Về nghĩa vụ, người sử dụng đất có thời hạn phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và thời hạn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Họ có trách nhiệm bảo vệ, cải tạo và phục hồi đất (theo tinh thần Điều 3 Luật Đất đai 2024); nộp tiền sử dụng đất, thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng hạn. Khi hết thời hạn sử dụng, nếu không được gia hạn, người sử dụng đất phải trả lại đất cho Nhà nước. Việc không thực hiện đúng nghĩa vụ có thể dẫn đến thu hồi đất trước thời hạn hoặc xử phạt vi phạm hành chính.
Trong thực tiễn, hộ gia đình được giao đất trồng cây hàng năm theo hạn mức tại Điều 176 (thường tối đa 2 ha tại đồng bằng, 5 ha tại trung du và miền núi) với thời hạn 50 năm. Trong thời hạn đó, hộ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người khác, nhưng người nhận chuyển nhượng chỉ được sử dụng đến thời điểm hết thời hạn còn lại. Khi sắp hết thời hạn, nếu có nhu cầu, hộ làm đơn xin gia hạn; nếu không được chấp thuận, đất thuộc về Nhà nước và hộ mất quyền sử dụng. Như vậy, thời hạn sử dụng đất vừa bảo đảm quyền lợi ổn định cho người dân, vừa tạo cơ chế linh hoạt để Nhà nước điều tiết việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất qua từng thời kỳ.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
