Điều 159. Bảng giá đất 1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; c) Tính thuế sử dụng đất; d) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; đ) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; e) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; g) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; h) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân; i) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; k) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; l) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. 2. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. 3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân
Bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 được xây dựng lại và áp dụng từ ngày 01/01/2026, do Nghị định 71/2024/NĐ-CP hướng dẫn, thay vì giữ nguyên bảng giá cũ theo chu kỳ 5 năm như trước đây. Trong bài viết này, chúng tôi phân tích những thay đổi chính, tác động đến nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng, bồi thường khi thu hồi đất và cách tra cứu bảng giá.
Bảng giá đất là bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, trong đó quy định giá đất theo từng loại đất, từng khu vực, từng vị trí trên địa bàn tỉnh, thành phố. Theo quy định, khi xây dựng bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành nhằm bảo đảm sự giám sát và phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Về thời điểm áp dụng, bảng giá đất không còn được giữ cố định trong thời gian dài như chu kỳ 5 năm của Luật Đất đai 2013, mà được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Đối với bảng giá đất đầu tiên được xây dựng theo cơ chế mới, việc xây dựng lần đầu được thực hiện để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 (Điều 14 và Điều 16 Nghị định 71/2024/NĐ-CP).
Nói cách khác, kể từ năm 2026, bảng giá đất được cập nhật gần hơn với biến động giá thị trường mỗi năm thay vì phải chờ hết chu kỳ dài như trước, đồng thời giúp doanh nghiệp và người dân chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.
Luật Đất đai 2024 quy định về bảng giá đất tại Điều 159, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết về việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trên cơ sở đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về bảng giá đất và định giá đất, đánh dấu bước chuyển quan trọng so với cơ chế cũ.
Những thay đổi cốt lõi có thể kể đến:
Ý nghĩa thực tiễn là bảng giá đất dần phản ánh đúng hơn giá trị thực của đất, hạn chế tình trạng giá trong bảng thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế — một nguyên nhân lớn gây bất công trong nghĩa vụ tài chính và bồi thường trước đây. Đồng thời, chi phí sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp có thể tăng lên đáng kể trong thời gian tới.
Việc xác định giá đất không còn dựa vào khung giá đất áp dụng thống nhất trên toàn quốc như trước, mà được thực hiện theo các phương pháp định giá cụ thể dựa trên dữ liệu thị trường. Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định các phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (các Điều 4, 5, 6, 7). Mỗi phương pháp được áp dụng phù hợp với loại đất, mục đích khai thác và điều kiện cụ thể của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trong xây dựng bảng giá đất, các địa phương có thể tổ chức theo khu vực, vị trí đất truyền thống hoặc xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn — chính xác hơn nhưng đòi hỏi nguồn lực điều tra, khảo sát lớn (các Điều 24 đến 29 Nghị định 71/2024/NĐ-CP).
Cần lưu ý: bài viết không nêu con số giá đất cụ thể của từng tỉnh, thành phố, bởi mỗi địa phương có điều kiện địa lý, kinh tế - xã hội khác nhau, dẫn đến bảng giá đất khác nhau. Con số chính xác cho từng thửa đất, từng vị trí phải tra cứu theo bảng giá đất đã được ban hành tại địa phương nơi có đất.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phát sinh một số nghĩa vụ tài chính. Việc hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai được thực hiện theo quy định của Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.
Khi bảng giá đất mới cao hơn so với trước, các khoản nghĩa vụ tài chính có căn cứ trên giá đất sẽ tăng theo, bao gồm:
Tóm lại, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, các bên nên xác minh bảng giá đất hiện hành tại địa phương để ước tính chính xác chi phí. Xem thêm thủ tục cấp Sổ đỏ và rủi ro khi mua bán đất giấy tay để hiểu rõ quy trình.
Một trong những vấn đề được quan tâm nhất là bảng giá đất mới có làm thay đổi mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay không. Về mặt nguyên tắc, khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi, bảo đảm nguyên tắc thị trường và gần với giá chuyển nhượng thực tế, chứ không đơn thuần lấy giá trị ghi trong bảng giá đất để tính bồi thường. Bảng giá đất có vai trò là cơ sở tham chiếu quan trọng trong quá trình xác định mức bồi thường.
Trách nhiệm xây dựng bảng giá đất, tổ chức định giá đất và quyết định giá đất cụ thể thuộc về các cơ quan, người có thẩm quyền theo phân cấp, trong đó có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Điều 38 Nghị định 71/2024/NĐ-CP). Quy trình xây dựng bảng giá đất có lấy ý kiến và thẩm định nhằm hạn chế mức giá áp đặt không phù hợp với thị trường. Chi tiết về cơ chế này, xem thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Bảng giá đất được công bố công khai. Người dân có thể tra cứu qua:
Khi có ý kiến về dự thảo bảng giá đất, tổ chức, cá nhân có thể tham gia góp ý theo quy trình lấy ý kiến trong quá trình xây dựng bảng giá đất của địa phương, gồm cả việc góp ý bằng văn bản và công khai lấy ý kiến (Điều 15 Nghị định 71/2024/NĐ-CP). Trong trường hợp một quyết định hành chính về giá đất áp dụng cụ thể cho mình gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp, người sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại và tố tụng hành chính.
Do bảng giá đất tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của người dân, doanh nghiệp, việc chủ động theo dõi thông tin bảng giá mới hằng năm là cần thiết. Nếu có khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, tranh chấp về giá đất hoặc bồi thường khi thu hồi đất, bạn có thể liên hệ luật sư tại Công ty Luật Minh Bạch qua số điện thoại 0987 892 333 hoặc email info@luatminhbach.vn để được hỗ trợ.
Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
