Điều kiện thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất không chỉ là quyền “đứng trên mảnh đất”. Đó là một tài sản có giá trị, có thể được chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê và thừa kế. Vì vậy pháp luật không chỉ quy định nội dung của quyền mà còn quy định rất chặt điều kiện để được công nhận và để thực hiện từng quyền cụ thể. Căn cứ pháp lý trực tiếp của bài viết là Điều 45 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), quy định điều kiện thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, phần lớn các vướng mắc không nằm ở chỗ “được hay không được” mà nằm ở chỗ hồ sơ thiếu, hình thức chưa đúng, hoặc người sử dụng đất tin rằng việc đã ký hợp đồng là đủ. Bài viết dưới đây hệ thống hóa các điều kiện đó theo thứ tự áp dụng thực tế: ai được quyền gì, điều kiện của từng quyền, các trường hợp quyền sử dụng đất bị gắn điều kiện, và những lỗi thường gặp khi thực hiện giao dịch.

Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư/Quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư/quyết định dự án... thì ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy tờ đã cấp. Trường hợp đề nghị giao đất xây dựng công trình ngầm thì ghi rõ diện tích đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm quy định tại Điều 216 Luật Đất đai.

Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch

Trích dẫn trên đây cho thấy một nguyên tắc xuyên suốt: quyền sử dụng đất luôn gắn với một mục đích sử dụng cụ thể và một chủ thể cụ thể, và mục đích đó phải trùng khớp với giấy tờ mà cơ quan nhà nước đã cấp. Khi mục đích sử dụng bị thay đổi mà hồ sơ không thể hiện, hệ quả thường là quyết định giao đất bị điều chỉnh, thu hồi hoặc buộc hoàn trả tiền sử dụng đất.

1. Các quyền được công nhận với quyền sử dụng đất

Điều 45 Luật Đất đai 2024 đặt nền tảng cho toàn bộ hệ thống quyền gắn với đất. Điểm xuất phát là chủ thể được công nhận quyền: đó là người sử dụng đất — cá nhân, tổ chức được Nhà nước công nhận và giao hoặc cho thuê đất, và chỉ những chủ thể đó mới được phát sinh các quyền tiếp theo. Người đang quản lý, sử dụng thực tế một thửa đất mà chưa có quyết định của cơ quan có thẩm quyền không phải là người sử dụng đất hợp pháp, và do đó không có tư cách thực hiện các quyền như chuyển nhượng hay thế chấp.

Ghi rõ họ và tên cá nhân, cá nhân đại diện cho người sử dụng đất quy định tại Điều 4 Luật Đất đai.

Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch

Các quyền được công nhận với quyền sử dụng đất bao gồm: quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng; quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất; quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; quyền cho thuê quyền sử dụng đất; quyền nhượng quyền thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất trong trường hợp luật cho phép; cùng các quyền thừa kế, tặng cho, hoán đổi, chuyển hình thức sử dụng và gia hạn sử dụng đất.

Điểm cần lưu ý là các quyền này không tách rời nhau. Ví dụ, người được thuê đất của Nhà nước chỉ được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nếu đồng thời thỏa mãn điều kiện về thời hạn còn lại, hình thức thuê, mục đích sử dụng và sự đồng ý của chủ sở hữu quyền sử dụng. Người có quyền thế chấp không tự ý chuyển nhượng được thửa đất đã thế chấp. Tính liên kết chặt chẽ giữa các quyền là nguyên nhân khiến hồ sơ giao dịch bị trả lại: thiếu một giấy tờ trong chuỗi, cả chuỗi quyền bị vô hiệu theo thực tiễn áp dụng.

Để được công nhận quyền sử dụng đất, chủ thể cần đápứng tối thiểu ba điều kiện: (i) có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định công nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; (ii) đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc được giảm, hoãn, chia trả theo chính sách; (iii) mục đích sử dụng đất đã được xác định rõ và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2. Điều kiện thực hiện từng quyền

Nếu Điều 45 Luật Đất đai 2024 giải quyết câu hỏi “được công nhận quyền gì”, thì phần điều kiện thực hiện từng quyền giải quyết câu hỏi “muốn làm thao tác đó thì cần những gì”. Nguyên tắc chung là: mỗi thao tác pháp lý đều phải có hồ sơ riêng, do chính người sử dụng đất lập, và bộ hồ sơ đó phải được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, thẩm định, rồi mới ra quyết định. Không có chuyện “một đơn dùng cho nhiều việc”.

Thực hiện trong trường hợp hồ sơ đề nghị chuyển hình thức sử dụng đất do người sử dụng đất lập phải có theo quy định.

Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch

Các điều kiện cốt lõi theo từng quyền như sau:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều kiện là quyền sử dụng đất phải thuộc diện được chuyển nhượng (đấtở, đất vườn, đất thổ cư theo quy định; đất công cộng và đất nông nghiệp chỉ chuyển nhượng theo điều kiện riêng do pháp luật đặt ra); thửa đất không tranh chấp, không bị kê kháng; người chuyển nhượng là chủ sở hữu hợp pháp và đang sở hữu quyền sử dụng; đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất. Ngoài hợp đồng chuyển nhượng, còn phải lập hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 18 kèm theo Quyết định số 105/2026/QĐ-UBND. Đối với dự án đầu tư, cần có văn bản đề nghị chấp thuận cho tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 13.

Mẫu số 13. Văn bản đề nghị chấp thuận cho tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch

Thế chấp quyền sử dụng đất. Chỉ thế chấp được bằng các quyền sử dụng đất mà pháp luật cho phép thế chấp; hợp đồng thế chấp phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định; quyền sử dụng đất không tranh chấp và không thuộc trường hợp bị cấm thế chấp. Thời hạn thế chấp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Phải thuộc loại đất được phép góp vốn, phải có quyết định của UBND cấp có thẩm quyền chấp thuận, và việc góp vốn phải nhằm thực hiện dự án đầu tư đã được chấp thuận. Người góp vốn phải cam kết tham gia quản lý, chịu trách nhiệm về nợ và tài sản để bảo đảm vốn