Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

Việc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm là một trong các hình thức sử dụng đất phổ biến nhất đối với tổ chức, doanh nghiệp và cả cá nhân tham gia hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Bởi lẽ, thời hạn thuê ngắn, rủi ro thấp, người sử dụng đất không phải bỏ vốn mua đất, đồng thời vẫn có cơ sở pháp lý để đầu tư xây dựng công trình trên đất. Tuy nhiên, bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong trường hợp này vẫn là quyền thuê, không phải quyền sở hữu. Chính vì vậy, những tài sản được dựng lên thửa đất thuê nhưng không phải là tài sản gắn liền với đất theo nghĩa của Luật Đất đai, do đó không được bán, cũng không thể dùng để thế chấp theo các quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

Cơ sở pháp lý trực tiếp cho nhận định trên nằm ở Điều 46 Luật Đất đai năm 2024 (Luật số 31/2024/QH15), quy định về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất đối với đất thuê. Bài viết dưới đây phân tích điều kiện bán tài sản gắn liền với đất thuộc đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, đồng thời làm rõ ranh giới với tài sản khác trên đất thuê và các thủ tục liên quan.

1. Đối tượng áp dụng

Để xác định có được phép bán tài sản gắn liền với đất hay không, trước hết cần xác định thửa đất đang sử dụng thuộc hình thức nào. Có ba hình thức sử dụng đất chủ yếu: Nhà nước giao đất có thu tiền (sở hữu), Nhà nước giao đất không thu tiền (sở hữu) và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất. Riêng hình thức thuê đất, luật phân chia tiếp thành thuê đất trả tiền hằng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Điều 46 Luật Đất đai 2024 được xây dựng với tinh thần bảo vệ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với người sử dụng đất có quyền sở hữu đất, đồng thời không mở đường cho việc tự do mua bán tài sản trên đất mà Nhà nước chỉ cho thuê. Nguyên văn điều khoản quy định:

Điều 46. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất

1. Tài sản gắn liền với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền thì người được Nhà nước giao đất có quyền bán tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

2. Tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất mà Nhà nước cho thuê đất, trừ trường hợp được bán theo quy định tại khoản 1, thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền bán tài sản gắn liền với đất cho người khác nếu đáp ứng điều kiện sau đây:
a) Không thuộc đối tượng bị cấm chuyển nhượng, không thuộc loại tài sản phải phá hủy theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai, phòng chống cháy nổ và quy định khác của pháp luật có liên quan đến bảo vệ an toàn, vệ sinh, đức hạnh, phong tục, tập quán;
b) Không làm thay đổi kết cấu, công năng, diện tích, hình dáng, sắc thái ban đầu của tài sản gắn liền với đất;
c) Được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền quản lý, cấp giấy chứng nhận;
d) Việc bán tài sản gắn liền với đất không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước.

Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch

Điểm mấu chốt của khoản 2 chính là các ngoại lệ: mặc định tài sản trên đất thuê không được bán, nhưng luật vẫn mở khả năng bán tài sản gắn liền với đất thuê nếu đồng thời thỏa mãn bốn điều kiện tại các điểm a, b, c, d. Cần lưu ý đây là ngoại lệ có điều kiện, không phải quyền tự do. Người sử dụng đất thuê không thể viện dẫn Điều 46 để biện minh cho việc tự ý chuyển nhượng công trình, hay để hợp pháp hóa một giao dịch đã thực hiện trước đó.

Đối tượng áp dụng của Điều 46 vì thế rất cụ thể: là người được Nhà nước cho thuê đất — bao gồm tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình và người Việt nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất. Người thuê đất ở các hình thức thuê khác (thuê đất của tổ chức tư nhân trong nước, đất thuê trong khu chế xuất tuyên chính chưa chuyển thành đất của Nhà nước để giao) không thuộc phạm vi Điều 46 mà thuộc pháp luật dân sự về mua bán tài sản và quản lý tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu tư nhân. Bài viết tập trung vào trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm — hình thức phổ biến với thời hạn thuê tối thiểu 01 năm và tối đa 40 năm, thường gặp ở dự án thương mại, dịch vụ, nhà xưởng, công trình công cộng phục vụ sản xuất.

Cần làm rõ thêm một điểm dễ gây nhầm lẫn: điều kiện tại khoản 2 Điều 46 chỉ áp dụng cho tài sản trên đất, chứ không phải cho quyền thuê đất. Quyền thuê đất hằng năm là quyền tài sản (quyền sử dụng đất là quyền tài sản theo Bộ luật Dân sự), có thể được chuyển nhượng, thế chấp hoặc góp vốn trong những điều kiện riêng. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng công trình xây dựng trên đất thuê thường đi kèm chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trong một thỏa thuận, nhưng bản chất pháp lý của mỗi vế là khác nhau và phải tuân thủ điều kiện riêng biệt.

2. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất

Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất trên đất thuê được xác định tại khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024, gồm bốn yêu cầu độc lập, mang tính loại trừ và tích lũy — thiếu một điều kiện, giao dịch bán không hợp pháp.

Điều kiện thứ nhất là về tính chất của tài sản: tài sản không thuộc đối tượng bị cấm chuyển nhượng, không thuộc loại phải phá hủy như công trình phục vụ an ninh mạng, công trình phòng chống thiên tai, công trình phải phá hủy để bảo đảm an toàn, vệ sinh, đức hạnh, phong tục, tập quán. Thực tế đây là điều kiện khó thực hiện nhất nếu người bán không tự đánh giá, vì nó đòi hỏi kiểm tra cả quy chuẩn kỹ thuật lẫn pháp luật chuyên ngành. Với đất thuê, cần đặc biệt lưu ý các công trình có tính chất công cộng, di tích, thuộc phạm vi bảo tồn hoặc thuộc danh mục không được chuyển nhượng.

Điều kiện thứ nhị yêu cầu không làm thay đổi kết cấu, công năng, diện tích, hình dáng, sắc thái ban đầu của tài sản. Bản chất của điều khoản này là hạn chế mức độ điều chỉnh tài sản cho phép. Tài sản gắn liền với đất phải được bán nguyên trạng. Nếu công trình đã bị thay đổi công năng, diện tích, hình dáng, người bán buộc phải khôi phục về sắc thái ban đầu, hoặc phải xin cơ quan quản lý đất điều chỉnh cấp giấy chứng nhận cho phù hợp trước khi bán. Thực tế, do yêu cầu này, giao dịch chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê thường chỉ khả thi khi công trình xây dựng hoàn thành đúng phương án được duyệt, và mọi thay đổi so với phương án phải được xử lý trước ở bước điều chỉnh hoặc chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều kiện thứ ba đòi hỏi sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền quản lý, cấp giấy chứng nhận. Nói cách khác, việc bán tài sản gắn liền với đất thuê không phải thỏa thuận đơn phương giữa bên bán và bên mua, mà là vấn đề cần được cơ quan nhà nước chấp thuận. Cơ quan này là Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quản lý, cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất đó. Bản chất của sự đồng ý này là điều kiện tiên quyết để cơ quan đó xử lý hồ sơ đăng ký biến động, cấp lại hoặc điều chỉnh giấy chứng nhận cho người mua. Việc “mua bán trên thị trường” không có sự chấp thuận này sẽ không được đăng ký, cấp chứng nhận và không tạo ra rủi ro pháp lý về tính sở hữu của bên mua.

Điều kiện thứ tư yêu cầu việc bán tài sản gắn liền với đất không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của Nhà nước. Yêu cầu này có hai hàm ý. Một là, không được bán nếu công trình đang được dùng chung, có các quan hệ quyền, lợi ích với bên thứ ba (ví dụ: công trình xây dựng trên đất thuê nhưng đang là tài sản thuộc sở hữu của công ty con, được thế chấp, hoặc đang trong quá trình tranh chấp). Hai là, việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê không đi kèm quyền được tự ý chuyển quyền thuê đất sang bên mua; quyền thuê đất vẫn thuộc bên bán hoặc phải xin chuyển đổi sang bên mua theo thủ tục riêng.

Đối với trường hợp thu tiền thuê đất hằng năm, cần lưu ý thêm rằng quyền thuê đất không thể tự động chuyển sang bên mua cùng tài sản. Bên mua tài sản gắn liền với đất không đồng nghĩa với việc trở thành người được Nhà nước cho thuê đất. Nếu bên mua muốn tiếp tục sử dụng đất, họ phải thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất và thực hiện thủ tục chuyển đổi hình thức, ký lại hợp đồng thuê, nộp tiền thuê đất theo quy định. Với đất thuê hằng năm, người mua mới thường phải đáp ứng thêm các điều kiện về năng lực, mục đích sử dụng đất, mới được xét cho thuê tiếp.

3. Quyền thuê đất hằng năm

Quyền thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm là nội dung điều chỉnh trên bản chất tài sản. Bên cạnh vấn đề tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất còn cần nắm rõ các đặc điểm của chính quyền thuê đất, bởi đây là tài sản thứ hai trên cùng một thửa đất và có những rủi ro riêng.

Thời hạn thuê đất hằng năm tối thiểu là 01 năm và không quá 40 năm. Loại thuê này phù hợp với hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ có tính chất tạm thời, hoặc khi người sử dụng chưa có nhu cầu xây dựng công trình kiên cố. Điểm quan trọng: người được thuê đất hằng năm chỉ được xây dựng công trình khác với công trình phục vụ mục đích sử dụng đất khi được cơ quan quản lý đất đồng ý, trừ trường hợp công trình đó không thể tháo dỡ mà không ảnh hưởng đến kết cấu, công năng của công trình chính hoặc khai thác tài sản đó theo quy định tại Điều 119 Luật Đất đai.

Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2024. Trong đó, các nghĩa vụ tài chính là rủi ro thường trực với loại thuê này: tiền thuê đất phải được nộp theo năm hoặc theo quy định cụ thể, nộp chậm sẽ bị tính phạt và có thể dẫn đến việc bị thu hồi đất.

Điều 66. Quyền của người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

1. Người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền sau đây:
a) Được sử dụng đất để xây dựng công trình, tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc mục đích khác theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
b) Được xây dựng công trình khác với công trình phục vụ mục đích sử dụng đất khi được cơ quan quản lý đất chấp thuận, trừ trường hợp công trình khác đó không thể tháo dỡ mà không ảnh hưởng đến kết cấu, công năng của công trình chính hoặc khai thác tài sản;
c) Được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 46 của Luật này;
d) Được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong trường hợp luật có quy định khác;
đ) Được yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các vấn đề về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất;
e) Được bồi thường thiệt hại trong trường hợp bị thu hồi đất, biến động đất đi theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan.

2. Người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các nghĩa vụ sau đây:
a) Sử dụng đất đúng mục đích, không lấn đất, không vi phạm quy định về bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai, phòng chống cháy nổ, phòng chống tội phạm;
b) Nộp tiền thuê đất đầy đủ, đúng hạn theo quy định của pháp luật;
c) Có trách nhiệm duy trì đất, tài sản gắn liền với đất, bảo đảm việc sử dụng đất, xây dựng công trình tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch

Như vậy, quyền bán tài sản gắn liền với đất được thể hiện rõ tại Điểu c khoản 1 Điều 66, với điều kiện chi tiết dẫn chiếu về Điều 46. Cũng tại điểm d, quyền thuê đất được thế chấp, góp vốn khi luật có quy định khác — đây là cơ sở để phân biệt rõ tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất. Tài sản gắn liền với đất thuộc diện có thể chuyển nhượng thông qua Điều 46; còn quyền thuê đất hằng năm thuộc diện “góp vốn” theo quy định chuyên ngành, phải xin chấp thuận của cơ quan nhà nước. Do đó, doanh nghiệp góp vốn bằng quyền thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hình thành nội dung văn bản tham gia góp vốn có sự chấp thuận của cơ quan quản lý đất, không phải là hợp đồng mua bán tài sản tự do.

Điểm cần đặc biệt chú ý với trường hợp thuê đất hằng năm: khi hết thời hạn thuê, người sử dụng đất có thể được gia hạn tiếp để tiếp tục sử dụng, nhưng không có quyền ưu tiên mua lại công trình đã đầu tư, và các tài sản gắn liền với đất mà người thuê đã dựng sẽ bị xử lý theo quy định về thu hồi, bồi thường, hoặc phá dỡ. Vì vậy, việc đầu tư công trình lớn trên đất thuê hằng năm đòi hỏi tính toán kỹ thời điểm khấu hao, và tránh đưa toàn bộ giá trị công trình vào dự toán dài hạn khi thời hạn thuê chỉ dài hơn đôi chút so với vòng đời tài sản.

Ngoài ra, bản chất của thuê đất hằng năm còn liên quan đến quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2024 về các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, và Điều 136 quy định về thu hồi đất. Khi pháp luật đi thay đổi chính sách đất đai, điều chỉnh mục đích sử dụng, quy hoạch hoặc pháp luật xây dựng, quyền thuê đất hằng năm có nguy cơ bị điều chỉnh hoặc thu hồi cao hơn so với đất được giao. Đây là lý do nhiều nhà đầu tư ưu tiên thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi dự án đòi hỏi tính ổn định dài hạn.

4. Thủ tục thực hiện

Quy trình bán tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm được thiết kế theo hướng bảo đảm sự tham gia của cơ quan quản lý đất, tương ứng với điều kiện tại Điểu c khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024. Hồ sơ thực tế gắn với thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với các trường hợp không thuộc thẩm quyền của cấp xã theo quy định pháp luật. Mẫu đơn đăng ký biến động được quy định tại Mẫu số 18 kèm theo văn bản quy định mẫu biểu thủ tục hành chính về đất đai.

Các bước thực hiện cơ bản gồm:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Người sử dụng đất lập Đơn đề nghị bán tài sản gắn liề