Quyền đối với thửa đất liền kề: lối đi, cấp nước, thoát nước

Điều 29. Quyền đối với thửa đất liền kề 1. Quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác theo quy định của pháp luật. 2. Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; đồng thời phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 133 của Luật này đối với trường hợp quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác.

Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch

1. Phạm vi quyền đối với thửa đất liền kề

2. Quyền về lối đi

Quyền về lối đi liền kề được quy định tại Điều 29 Luật Đất đai 2024, là quyền của chủ sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất khi thửa đất của mình bị kẹt, không có lối đi ra đường công cộng, kênh, mương, sông, hồ, yêu cầu chủ sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất liền kề thỏa thuận cho phép đi qua thửa đất của họ.

Để thực hiện quyền này, người yêu cầu phải chứng minh thửa đất của mình thực sự bị kẹt, không có lối đi hợp pháp khác. Vị trí, chiều rộng lối đi được xác định phù hợp với mục đích sử dụng đất, gây thiệt hại ít nhất cho thửa đất phải nhượng lối đi. Người được quyền đi qua phải trả tiền bồi thường cho chủ thửa đất bị đi qua, mức bồi thường do các bên thỏa thuận hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định nếu không có thỏa thuận.

Ví dụ thực tiễn: Ông B có thửa đất ở giữa hai thửa đất của ông A và ông C, không có lối ra đường chính, chỉ có thể đi qua thửa đất của ông A hoặc ông C. Hai bên thỏa thuận lối đi rộng 1,5m, đi qua góc sau thửa đất của ông A, ông B trả cho ông A 60 triệu đồng tiền bồi thường một lần. Nếu hai bên không thỏa thuận được về vị trí lối đi hoặc mức bồi thường, ông B có quyền yêu cầu UBND cấp huyện nơi có thửa đất giải quyết theo quy định pháp luật.

Lưu ý: Quyền về lối đi liền kề không áp dụng trong trường hợp người yêu cầu lối đi đã cố tình tạo ra tình trạng kẹp, ví dụ tự bịt lối đi cũ hợp pháp của mình để yêu cầu lối đi qua thửa đất liền kề.

3. Quyền cấp nước, thoát nước

Quyền cấp nước, thoát nước đối với thửa đất liền kề được quy định cụ thể tại Điều 29 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15). Theo đó, chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu chủ sử dụng đất liền kề cho phép lắp đặt đường ống cấp nước, thoát nước qua thửa đất của họ khi không có lối đi công cộng hoặc lối đi riêng khác để thực hiện việc này, miễn là không lấn chiếm quá mức cần thiết và không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đất liền kề.

Ví dụ thực tiễn: thửa đất của hộ gia đình anh A bị bao quanh bởi các thửa đất của các hộ khác, không có lối đi ra đường công cộng và không kết nối được vào hệ thống cấp nước chung. Anh A có quyền yêu cầu các hộ liền kề cho phép lắp đường ống cấp nước, thoát nước qua thửa đất của họ, đồng thời phải trả chi phí lắp đặt, bảo trì đường ống và bồi thường mọi thiệt hại nếu đường ống gây hư hỏng tài sản, vườn tược của các hộ đó. Nếu các hộ liền kề từ chối yêu cầu mà không có lý do chính đáng, anh A có quyền nộp đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Trường hợp chủ đất liền kề cản trở việc thực hiện quyền cấp nước, thoát nước của chủ đất khác mà không có căn cứ pháp luật, phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh và phải chịu các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về dân sự.

4. Điều kiện thực hiện và lưu ý thực tiễn

Điều kiện thực hiện quyền đối với thửa đất liền kề (lối đi, cấp nước, thoát nước) theo quy định tại Điều 29 Luật Đất đai 2024 bao gồm các yếu tố sau:

• Thửa đất của chủ sử dụng đất bị cô lập, không có lối đi ra đường công cộng, kênh mương nước công cộng hoặc hệ thống thoát nước công cộng, không thể tự giải quyết vấn đề lối đi, cấp thoát nước bằng cách khác;
• Có thỏa thuận bằng văn bản với chủ sử dụng đất liền kề về diện tích đất sử dụng, phạm vi, thời hạn, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại (nếu có); nếu không có thỏa thuận, phải có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp xã hoặc cấp huyện tùy mức độ phức tạp);
• Việc sử dụng đất liền kề phải ở mức độ tối thiểu, không gây thiệt hại không cần thiết cho mục đích sử dụng đất chính của chủ đất liền kề.

Lưu ý thực tiễn:

• Luôn lập thỏa thuận bằng văn bản có chữ ký của hai bên, ghi rõ tất cả điều khoản liên quan đến quyền sử dụng, nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm bảo trì. Ví dụ thực tế: Ông A ở tỉnh Thái Bình có thửa đất bị cô lập sau khi nhà nước thu hồi một phần đất để mở rộng đường tỉnh, ông thỏa thuận với chủ đất liền kề dùng lối đi rộng 1,2m qua đất của họ, trả 1,8 triệu đồng/năm, thời hạn 20 năm, ghi rõ trong hợp đồng đã công chứng, tránh tranh chấp về sau;
• Không tự ý đục phá, xâm phạm đất liền kề nếu không có thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan nhà nước, vì hành vi này sẽ bị xử lý hành chính, buộc lấp lại lối đi và bồi thường thiệt hại lớn hơn nhiều so với chi phí thương lượng ban đầu. Ví dụ: Bà B ở TP.Hồ Chí Minh tự đục lối đi qua đất liền kề của chị C mà không có sự đồng ý, chị C kiện ra tòa, tòa buộc bà B lấp lại lối đi và bồi thường 45 triệu đồng thiệt hại về giá trị đất và mất mùa vườn cây của chị C;
• Khi chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, phải ghi rõ quyền lối đi, cấp thoát nước qua đất liền kề trong hợp đồng, nếu không người nhận chuyển quyền sẽ không được hưởng quyền này. Ví dụ: Ông D mua đất của ông E mà không ghi nhận quyền lối đi qua đất liền kề, sau này thửa đất của ông D bị cô lập, ông phải thương lượng lại với chủ đất liền kề với giá cao gấp 3 lần so với giá thị trường thông thường.

Lưu ý khi áp dụng

Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:

• Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) - Điều 29