Điều 31. Giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng. Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Căn cứ: Điều 31 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 (52/2014/QH13).
Điều 31 xác lập hai nguyên tắc:
Điều 31 khoản 1: "Giao dịch liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của cả vợ chồng." Khoản 2: "Nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng thì việc bán, tặng cho, thế chấp, cho thuê... phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực."
Phân tích. Nguyên tắc thứ nhất bảo vệ quyền bình đẳng, tránh một bên tự ý định đoạt tài sản chung. Nguyên tắc thứ hai siết chặt hơn với nhà ở duy nhất — nơi cư trú thiết yếu của gia đình. Công chứng/chứng thực là điều kiện hình thức bắt buộc, không phải thủ tục tùy nghi.
Ví dụ. Vợ chồng A có một căn hộ duy nhất. Chồng tự ký hợp đồng bán cho B, không có chữ ký vợ, không công chứng. Giao dịch vô hiệu: thiếu thỏa thuận của vợ (khoản 1) và thiếu công chứng (khoản 2). B không được pháp luật bảo vệ dù đã trả tiền.
Hệ quả. Vi phạm Điều 31 dẫn tới giao dịch vô hiệu theo Bộ luật Dân sự. Bên thứ ba ngay tình vẫn có thể mất tài sản nếu không kiểm tra đủ điều kiện.
Lưu ý thực tiễn. Khi mua nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng người bán, bên mua phải yêu cầu cả hai vợ chồng ký và công chứng hợp đồng. Thiếu một trong hai, giao dịch có nguy cơ vô hiệu.
Yêu cầu đồng ý của vợ chồng là một trong những nguyên tắc cốt lõi của Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, thể hiện sự bình đẳng và tôn trọng quyền tự quyết của mỗi cá nhân trong quan hệ hôn nhân. Nguyên tắc này được quy định tại Điều 2 khoản 1 (hôn nhân tự nguyện, vợ chồng bình đẳng) và cụ thể hóa tại Điều 17: "Vợ, chồng có quyền, nghĩa vụ thương yêu, chung thủy, tôn trọng, quan tâm, chăm sóc, giúp đỡ nhau; cùng nhau chia sẻ, thực hiện các công việc trong gia đình."
Đặc biệt, Điều 20 quy định rõ: "Vợ, chồng có quyền lựa chọn nơi cư trú; việc lựa chọn nơi cư trú do vợ chồng thỏa thuận, không bị ràng buộc bởi phong tục, tập quán, địa giới hành chính." Đây là minh chứng cho yêu cầu đồng ý trong các quyết định quan trọng của gia đình.
Về tài sản, Điều 35 quy định việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận của cả vợ và chồng. Các giao dịch liên quan đến tài sản chung như mua bán, tặng cho, thế chấp nhà ở đều cần sự đồng ý của cả hai bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Ví dụ thực tiễn: Anh A tự ý bán chiếc xe ô tô là tài sản chung của vợ chồng mà không có sự đồng ý của chị B. Theo Điều 35 khoản 2, giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu nếu chị B không đồng ý hoặc không được biết. Tương tự, việc một bên vay nợ lớn để kinh doanh riêng mà không bàn bạc với người còn lại cũng vi phạm nguyên tắc đồng thuận.
Yêu cầu đồng ý của vợ chồng không chỉ là quy định pháp lý mà còn là nền tảng đạo đức, góp phần xây dựng gia đình hạnh phúc, bền vững theo tinh thần Điều 2 khoản 3 của Luật.
Nội dung đang được biên soạn.
Căn cứ: Điều 31 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 (52/2014/QH13).
Điều 31 quy định giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng. Tuy nhiên, luật đồng thời bảo vệ người thứ ba ngay tình: giao dịch vẫn có hiệu lực nếu người thứ ba ngay tình và không biết, không buộc phải biết giao dịch đó chưa có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng.
Điều kiện bảo vệ người thứ ba ngay tình:
Ví dụ thực tiễn: Anh A bán căn nhà duy nhất của vợ chồng cho chị B mà không có chữ ký của vợ. Chị B kiểm tra giấy tờ thấy nhà đứng tên anh A, không biết có vợ, đã trả tiền và nhận nhà. Chị B là người thứ ba ngay tình; giao dịch có hiệu lực, vợ anh A không thể đòi lại nhà mà chỉ có quyền yêu cầu anh A bồi thường.
Phân tích: Quy định này cân bằng giữa bảo vệ quyền sở hữu chung của vợ chồng và bảo vệ sự an toàn của giao dịch dân sự. Nếu người thứ ba không ngay tình — biết hoặc buộc phải biết thiếu sự đồng ý của cả hai vợ chồng — giao dịch vô hiệu theo Điều 31. Nghĩa vụ chứng minh sự ngay tình thuộc về người thứ ba khi có tranh chấp.
Lưu ý: Luật số 81/2025/QH15 đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật HN&GĐ; cần đối chiếu quy định hiện hành khi áp dụng.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
