Điều 125. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất 1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: a) Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 124 và Điều 126 của Luật này; b) Giao đất ở cho cá nhân trừ trường hợp quy định tại Điều 124 của Luật này. 2. Điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: a) Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối; b) Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 của Luật này; c) Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; d) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 3. Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật này; b) Bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư;
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau đây:
Ví dụ thực tiễn: một khu đất công do Nhà nước quản lý tại quận nội thành được đưa vào kế hoạch sử dụng đất để xây dựng khu nhà ở thương mại. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; nhà đầu tư trúng đấu giá được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trình tự thực hiện theo Điều 229 Luật Đất đai 2024, bao gồm lập phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, tổ chức đấu giá, phê duyệt kết quả và ký hợp đồng, cấp Giấy chứng nhận.
Phân biệt với Điều 126 Luật Đất đai 2024: đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư áp dụng cho dự án có sử dụng đất thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu thầu theo pháp luật về đấu thầu, không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, đấu giá áp dụng khi đất đã sẵn sàng về pháp lý và Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai 2024, các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
Ví dụ thực tiễn: Ủy ban nhân dân cấp huyện giao đất ở cho hộ gia đình thuộc diện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp. Trường hợp này không tổ chức đấu giá vì đối tượng được giao đất đã được xác định cụ thể theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Tương tự, việc cho doanh nghiệp nhà nước thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc cũng không phải đấu giá do tính chất đặc thù của mục đích sử dụng đất.
Việc loại trừ các trường hợp này khỏi cơ chế đấu giá nhằm bảo đảm thực hiện chính sách xã hội, an ninh quốc phòng và các mục tiêu công cộng, đồng thời tránh áp dụng máy móc cơ chế thị trường đối với các quan hệ đất đai mang tính chất đặc thù. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp này được thực hiện theo quy định tại Điều 229 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất do Nhà nước tạo lập; đất thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của Luật này; đất chưa giao, chưa cho thuê; đất đã hết thời hạn sử dụng mà Nhà nước thu hồi theo quy định.
Điều kiện tiên quyết để tổ chức đấu giá là khu đất, thửa đất đưa ra đấu giá phải thuộc một trong các trường hợp nêu trên và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đưa ra đấu giá. Bên cạnh đó, khu đất phải có quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt, bảo đảm phù hợp với mục đích sử dụng đất dự kiến đấu giá. Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá phải căn cứ vào bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 229 Luật Đất đai năm 2024, trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo pháp luật về đấu giá tài sản. Điều này đòi hỏi việc tổ chức đấu giá phải tuân thủ các quy định của Luật Đấu giá tài sản, bao gồm việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản có đủ điều kiện, niêm yết công khai thông tin đấu giá, xác định người tham gia đấu giá đủ điều kiện theo quy định.
Ví dụ thực tiễn: Ủy ban nhân dân huyện X có quỹ đất sạch 5.000 m² đất ở đã được giải phóng mặt bằng, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Huyện X lập phương án đấu giá, thuê tổ chức đấu giá tài sản chuyên nghiệp, xác định giá khởi điểm theo giá đất cụ thể, sau đó tổ chức đấu giá công khai. Trường hợp khu đất chưa có quy hoạch chi tiết hoặc chưa được phê duyệt giá khởi điểm thì không đủ điều kiện tổ chức đấu giá.
Như vậy, điều kiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm ba nhóm chính: khu đất thuộc trường hợp được đấu giá theo Điều 125; có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giá khởi điểm hợp pháp; tuân thủ trình tự, thủ tục theo Điều 229 và pháp luật về đấu giá tài sản. Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện này bảo đảm tính công khai, minh bạch và hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai.
Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 229 Luật Đất đai 2024, thực hiện theo các bước chặt chẽ nhằm bảo đảm công khai, minh bạch và cạnh tranh bình đẳng giữa các nhà đầu tư.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và tổ chức đấu giá. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ xác định giá khởi điểm, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc xác định giá khởi điểm phải căn cứ vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và giá đất cụ thể theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024. Sau khi phê duyệt, cơ quan chức năng ký hợp đồng thuê đơn vị tổ chức đấu giá tài sản theo pháp luật về đấu giá tài sản.
Bước 2: Niêm yết, thông báo công khai. Thông tin về thửa đất, giá khởi điểm, thời gian, địa điểm đấu giá được niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và đăng tải trên Cổng thông tin đấu giá tài sản quốc gia, trang thông tin điện tử của cơ quan tổ chức đấu giá. Thời gian niêm yết tối thiểu 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và tổ chức đấu giá. Cá nhân, tổ chức đủ điều kiện theo Điều 125 Luật Đất đai 2024 nộp hồ sơ, tiền đặt trước. Cuộc đấu giá được tiến hành theo phương thức trả giá lên hoặc bỏ phiếu kín. Người trúng đấu giá là người trả giá cao nhất, không thấp hơn giá khởi điểm.
Bước 4: Công nhận kết quả và hoàn thiện thủ tục. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có kết quả đấu giá, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Người trúng đấu giá nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo thông báo, sau đó được ký hợp đồng thuê đất hoặc nhận quyết định giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Ví dụ thực tiễn: Tại huyện Đông Anh, Hà Nội, việc đấu giá khu đất 5.000 m² để xây dựng khu đô thị đã thu hút 12 nhà đầu tư tham gia, giá trúng cao hơn giá khởi điểm 35%, cho thấy hiệu quả của cơ chế đấu giá trong việc tăng thu ngân sách và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực. Trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, cuộc đấu giá không thành và phải tổ chức lại theo quy định.
Lưu ý: Trình tự này không áp dụng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo Điều 126 Luật Đất đai 2024, vốn có quy trình riêng biệt.
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có địa vị pháp lý được xác lập kể từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, người trúng đấu giá được giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, có hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Quyền cơ bản của người trúng đấu giá là được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đúng diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đã công bố trong hồ sơ mời tham gia đấu giá; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Về nghĩa vụ, người trúng đấu giá phải nộp đủ tiền trúng đấu giá theo thời hạn ghi trong quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Trường hợp quá thời hạn mà không nộp đủ tiền, kết quả trúng đấu giá bị hủy theo khoản 5 Điều 125. Người trúng đấu giá còn phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các khoản thu khác theo quy định. Đối với dự án phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Điều 126, nhà đầu tư trúng đấu thầu còn phải ký quỹ hoặc nộp các khoản bảo đảm thực hiện dự án theo cam kết.
Ví dụ thực tiễn: doanh nghiệp A trúng đấu giá khu đất 5 ha tại huyện B để thực hiện dự án khu đô thị. Doanh nghiệp A có quyền được giao đất sau khi nộp đủ tiền sử dụng đất, nhưng đồng thời phải triển khai dự án đúng tiến độ đã cam kết trong hồ sơ đấu giá. Nếu chậm đưa đất vào sử dụng quá 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án mà không được gia hạn, Nhà nước có quyền thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai năm 2024. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá được thực hiện theo Điều 229, trong đó xác định rõ trách nhiệm của người trúng đấu giá trong việc hoàn thiện hồ sơ, ký hợp đồng thuê đất và nhận bàn giao đất trên thực địa.
Pháp luật đất đai hiện hành không quy định một điều khoản riêng biệt mang tên “hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất”, nhưng việc hủy kết quả trúng đấu giá được xác lập trên cơ sở tổng hợp các quy định về điều kiện tham gia đấu giá, trình tự thủ tục đấu giá và nguyên tắc xử lý vi phạm. Theo khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, người trúng đấu giá phải nộp đủ tiền trúng đấu giá trong thời hạn quy định; trường hợp không nộp đủ tiền, kết quả trúng đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Đây là căn cứ hủy phổ biến nhất trong thực tiễn.
Ngoài ra, kết quả đấu giá có thể bị hủy khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện hồ sơ tham gia đấu giá có hành vi gian dối, giả mạo điều kiện năng lực tài chính, hoặc việc tổ chức đấu giá vi phạm nghiêm trọng trình tự, thủ tục quy định tại Điều 229 Luật Đất đai năm 2024, chẳng hạn như thông báo đấu giá không đúng thời hạn, xác định giá khởi điểm không đúng nguyên tắc định giá đất. Trong các trường hợp này, việc hủy kết quả được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
Hậu quả pháp lý của việc hủy kết quả đấu giá thể hiện ở ba phương diện. Thứ nhất, người trúng đấu giá không được giao đất, cho thuê đất; khoản tiền đặt trước hoặc tiền đặt cọc bị xử lý theo thỏa thuận trong hồ sơ mời tham gia đấu giá, thông thường là không được hoàn trả. Thứ hai, người trúng đấu giá phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại phát sinh cho cơ quan tổ chức đấu giá nếu việc hủy gây ra chi phí tổ chức lại phiên đấu giá. Thứ ba, quỹ đất đưa ra đấu giá được tổ chức đấu giá lại theo quy định.
Ví dụ thực tiễn: tại một phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở thuộc khu đô thị mới, người trúng đấu giá với mức giá cao bất thường nhưng không nộp đủ tiền trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Cơ quan có thẩm quyền đã hủy kết quả trúng đấu giá, không hoàn trả tiền đặt trước và tổ chức đấu giá lại đối với thửa đất đó. Trường hợp này cho thấy việc hủy kết quả không chỉ làm chấm dứt quyền được giao đất của người trúng đấu giá mà còn phát sinh trách nhiệm tài chính đáng kể đối với họ.
Như vậy, hủy kết quả đấu giá là biện pháp bảo đảm tính nghiêm minh của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời bảo vệ lợi ích của Nhà nước và các chủ thể tham gia đấu giá khác.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
