Điều 111. Bố trí tái định cư 1. Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở bị thu hồi, chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư đã có người dân sinh sống trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư. Nội dung thông báo bao gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. 2. Phương án bố trí tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư. 3. Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp chưa có giá đất trong bảng giá đất thì phải bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư. Người được bố trí tái định cư được ghi nợ nghĩa vụ tài c
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Bố trí tái định cư phải tuân thủ các nguyên tắc nền tảng tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024: bảo đảm kịp thời, công khai, minh bạch, đúng pháp luật; bảo đảm dân chủ, công bằng, văn minh; bảo đảm cuộc sống, thu nhập, điều kiện sinh sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Điều 111 Luật Đất đai 2024 cụ thể hóa thành các nguyên tắc trực tiếp điều chỉnh việc bố trí tái định cư:
Điều 110 Luật Đất đai 2024 bổ sung nguyên tắc về lập và thực hiện dự án tái định cư: khu tái định cư phải được lập đồng bộ với dự án thu hồi đất, bảo đảm quy mô, vị trí phù hợp, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện thu hồi. Thực tiễn cho thấy nơi nào tách rời tiến độ khu tái định cư với tiến độ thu hồi, người dân phải đi thuê nhà nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài.
Vi phạm các nguyên tắc này — như bố trí khu tái định cư xa nơi ở cũ, thiếu hạ tầng, không công khai phương án — là căn cứ để người dân khiếu nại, khởi kiện yêu cầu hủy quyết định bố trí và bồi thường thiệt hại.
Theo quy định tại Điều 111 Luật Đất đai năm 2024, việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi được thực hiện thông qua các hình thức chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, tái định cư bằng đất ở tại khu tái định cư. Đây là hình thức phổ biến khi Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Người bị thu hồi được giao một thửa đất ở mới trong khu tái định cư đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch. Căn cứ khoản 1 Điều 110, khu tái định cư phải được lập và phê duyệt trước khi thực hiện thu hồi đất, bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Ví dụ, khi triển khai dự án mở rộng đường vành đai tại Hà Nội, các hộ dân thuộc diện thu hồi được bố trí đất ở tại khu tái định cư đã hoàn thiện hệ thống điện, đường, cấp thoát nước và trường học lân cận.
Thứ hai, tái định cư bằng nhà ở. Trường hợp không còn quỹ đất ở để giao hoặc người bị thu hồi có nhu cầu, Nhà nước bố trí căn hộ chung cư hoặc nhà ở liền kề trong khu tái định cư. Hình thức này thường áp dụng tại các đô thị lớn, nơi quỹ đất hạn chế. Người dân được nhận nhà ở có diện tích tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền theo quy định.
Thứ ba, tự lo chỗ ở kết hợp nhận tiền. Theo khoản 3 Điều 111, trường hợp người có đất thu hồi tự nguyện không nhận đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và tự lo chỗ ở mới. Nhà nước khuyến khích hình thức này thông qua khoản hỗ trợ bổ sung nhằm giảm áp lực quỹ đất tái định cư.
Nguyên tắc chung theo Điều 91 là bảo đảm người bị thu hồi đất có chỗ ở ổn định, điều kiện sống không thấp hơn nơi ở cũ. Việc lựa chọn hình thức tái định cư phải trên cơ sở thỏa thuận, tôn trọng nguyện vọng của người dân, đồng thời phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai 2024, việc bố trí tái định cư chỉ được thực hiện khi hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở, hoặc đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, bị Nhà nước thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Đây là điều kiện tiên quyết mang tính định lượng, nhằm xác định mức độ ảnh hưởng thực tế của việc thu hồi đến chỗ ở của người dân.
Điều kiện thứ hai liên quan đến tính hợp pháp của quyền sử dụng đất. Người bị thu hồi đất phải thuộc diện được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024, tức là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Trường hợp đất ở bị thu hồi nhưng không đủ điều kiện bồi thường về đất thì không thuộc diện bố trí tái định cư, mà chỉ được xem xét hỗ trợ theo chính sách khác.
Điều kiện thứ ba là phải có nhu cầu tái định cư thực tế. Theo khoản 2 Điều 111 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi hết đất ở mà không còn nơi ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi thì được bố trí tái định cư. Ngược lại, nếu người bị thu hồi đất vẫn còn nhà ở, đất ở khác tại địa phương thì không thuộc diện bố trí tái định cư, mà được nhận bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích bị thu hồi.
Ví dụ thực tiễn: Ông A có thửa đất ở diện tích 120 m² tại huyện B, bị thu hồi toàn bộ để làm đường giao thông. Ông A có Giấy chứng nhận hợp pháp và không còn nhà ở, đất ở nào khác trên địa bàn xã. Trường hợp này ông A đáp ứng đủ ba điều kiện nêu trên và được bố trí tái định cư. Ngược lại, bà C cũng bị thu hồi 80 m² đất ở, nhưng vẫn còn một căn nhà khác cùng xã, nên bà C chỉ được bồi thường bằng tiền, không được bố trí tái định cư.
Việc xác định đúng điều kiện tái định cư có ý nghĩa quan trọng, bảo đảm nguyên tắc công bằng, đúng đối tượng theo khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024, tránh tình trạng lợi dụng chính sách hoặc bỏ sót đối tượng thực sự cần hỗ trợ.
Quy trình lập, phê duyệt dự án tái định cư được quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2024, đặt trong mối liên hệ với Điều 91 về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và Điều 111 về bố trí tái định cư. Theo đó, việc lập dự án tái định cư phải bảo đảm nguyên tắc khu tái định cư được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Quy trình gồm các bước cơ bản sau:
Ví dụ thực tiễn: khi thu hồi đất để xây dựng đường vành đai tại một huyện ngoại thành, Ủy ban nhân dân huyện phải lập dự án khu tái định cư tập trung, trình phê duyệt trước khi ban hành quyết định thu hồi đất. Nếu dự án chưa được phê duyệt, việc thu hồi đất ở sẽ không bảo đảm điều kiện bố trí tái định cư theo Điều 111, dẫn đến khiếu kiại của người dân.
Như vậy, quy trình lập, phê duyệt dự án tái định cư là khâu bắt buộc, mang tính tiền đề, bảo đảm quyền có chỗ ở ổn định của người có đất bị thu hồi.
Khi được bố trí tái định cư theo quy định tại Điều 111 Luật Đất đai 2024, người dân có một số quyền lợi cơ bản. Thứ nhất, người có đất thu hồi được bố trí tái định cư nếu đủ điều kiện, với nguyên tắc nơi tái định cư phải bảo đảm điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Thứ hai, người tái định cư được nhận suất tái định cư, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất, nhà ở tại khu tái định cư. Thứ ba, theo Điều 91, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm công khai, minh bạch, đúng pháp luật, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.
Về trách nhiệm, người tái định cư phải chấp hành quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người dân có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng tiến độ, nộp các khoản tiền sử dụng đất, tiền chênh lệch (nếu có) khi nhận suất tái định cư, đồng thời sử dụng đất, nhà ở tái định cư đúng mục đích, đúng quy hoạch đã được phê duyệt. Trường hợp được bố trí tái định cư nhưng không nhận, người dân vẫn phải tuân thủ quyết định thu hồi đất theo quy định.
Ví dụ thực tiễn: tại một dự án chỉnh trang đô thị ở quận nội thành, hộ gia đình ông A có nhà ở diện tích 40 m² bị thu hồi. Theo phương án được duyệt, ông A được bố trí một suất tái định cư tại chung cư có diện tích 55 m², hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh. Ông A có quyền yêu cầu cơ quan chức năng công khai giá đất tính tiền sử dụng đất tại khu tái định cư, được nhận bàn giao nhà đúng tiến độ và được cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, ông A có trách nhiệm nộp tiền chênh lệch diện tích (nếu có) và bàn giao nhà cũ đúng thời hạn cam kết.
Như vậy, quyền lợi của người tái định cư gắn liền với trách nhiệm chấp hành pháp luật. Việc nắm rõ các quy định tại Điều 91, Điều 110 và Điều 111 Luật Đất đai 2024 giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đồng thời bảo đảm tiến độ thực hiện dự án tái định cư.
Khi Nhà nước thu hồi đất ở mà người dân đủ điều kiện được bố trí tái định cư nhưng chưa được giao đất, nhà ở tái định cư đúng thời hạn, pháp luật đất đai hiện hành đặt ra cơ chế bảo vệ quyền lợi cụ thể. Theo khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024, trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ chưa đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ đủ phần chênh lệch. Đồng thời, khoản 7 Điều 111 quy định rõ: trong thời gian chưa bố trí được đất ở, nhà ở tái định cư, người có đất thu hồi được bố trí vào nhà ở tạm cư hoặc được chi trả tiền thuê nhà ở. Quy định này nhằm bảo đảm chỗ ở ổn định cho người dân trong giai đoạn chờ đợi, tránh tình trạng bị đẩy vào cảnh không nơi cư trú.
Về trách nhiệm tổ chức thực hiện, Điều 110 Luật Đất đai 2024 yêu cầu việc lập và thực hiện dự án tái định cư, khu tái định cư phải bảo đảm hoàn thành trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư phải có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, đáp ứng điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Nếu cơ quan nhà nước chậm bố trí tái định cư, người dân có quyền khiếu nại theo quy định của Luật Khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu cơ quan có trách nhiệm thực hiện đúng nghĩa vụ bố trí tái định cư và bồi thường thiệt hại phát sinh do chậm trễ.
Ví dụ thực tiễn: tại một dự án chỉnh trang đô thị, hộ gia đình đã bàn giao mặt bằng từ năm 2023 nhưng đến năm 2025 vẫn chưa được giao đất tái định cư do khu tái định cư chưa hoàn thiện hạ tầng. Căn cứ khoản 7 Điều 111, hộ này có quyền yêu cầu được bố trí nhà ở tạm cư hoặc nhận tiền thuê nhà hằng tháng trong suốt thời gian chờ đợi. Đồng thời, theo nguyên tắc tại Điều 91, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm công khai, minh bạch, đúng pháp luật và quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi. Như vậy, pháp luật không chỉ quy định nghĩa vụ bố trí tái định cư mà còn thiết lập cơ chế xử lý hậu quả khi nghĩa vụ này bị chậm trễ, bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân không bị gián đoạn.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
