Bài viết này phân tích nội dung DỰ THẢO Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Đây là văn bản dự thảo đang trong quá trình lấy ý kiến, chưa được Quốc hội thông qua và CHƯA CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT.
Toàn bộ các điểm nêu dưới đây chỉ là đề xuất của cơ quan soạn thảo, có thể được sửa đổi, bổ sung hoặc bỏ qua trong quá trình thẩm tra, lấy ý kiến và thông qua tại Quốc hội. Người dân và doanh nghiệp không nên căn cứ vào bài viết này để thực hiện bất kỳ giao dịch hoặc thủ tục nào liên quan đến đất đai.
Văn bản đang có hiệu lực hiện hành vẫn là Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) và các văn bản hướng dẫn thi hành. Mọi quan hệ pháp lý về đất đai phát sinh hiện nay phải tuân thủ Luật Đất đai 2024, không phải theo dự thảo.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (sớm 5 tháng so với kế hoạch ban đầu). Sau một thời gian triển khai, Quốc hội và Chính phủ nhận thấy nhiều quy định cần tiếp tục được rà soát, sửa đổi nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn” trong thực tiễn như: trình tự thủ tục thu hồi đất kéo dài, cơ chế giá đất chưa sát thực tế, phân cấp thẩm quyền chưa rõ ràng, thiếu chỉ tiêu hạ tầng xã hội trong quy hoạch.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã công bố Dự thảo lần 1 (ngày 22/4/2026) Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Định hướng sửa đổi theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW: chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang quản trị hiện đại, lấy hiệu quả sử dụng đất làm thước đo, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Tại kỳ họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tháng 9/2026, nhiều ý kiến đại biểu tiếp tục góp ý về các nội dung trọng tâm của dự thảo, cho thấy quá trình hoàn thiện vẫn đang diễn ra.
Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất của dự thảo là rút ngắn thời gian thông báo thu hồi đất. Theo đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024:
Nội dung thông báo thu hồi đất cũng được quy định rõ gồm: lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Mục tiêu của đề xuất là đẩy nhanh tiến độ các dự án, giảm thời gian người dân chờ đợi thông báo, hướng tới việc chủ đầu tư có thể dự đoán được con đường tiếp cận đất, chi phí và thời điểm có mặt bằng sạch.
Dự thảo cũng đề xuất sửa đổi điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024 về thời hạn chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ:
“Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản.”
Nguồn: Toàn văn Luật Đất đai 2024 — Công ty Luật Minh Bạch
So với quy định hiện hành (30 ngày), đề xuất mới rút ngắn thời gian chi trả xuống còn 20 ngày. Thay đổi này có ý nghĩa quan trọng đối với người có đất bị thu hồi: họ có thể sớm nhận tiền bồi thường để ổn định cuộc sống, tìm nơi ở mới hoặc khôi phục sản xuất kinh doanh. Đồng thời, nó tạo áp lực tích cực buộc cơ quan thực hiện bồi thường và chủ đầu tư chuẩn bị nguồn vốn, tổ chức thực hiện hiệu quả hơn.
Dự thảo đề xuất bổ sung thêm nhiều trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:
Đáng chú ý, quy định về thỏa thuận 75% nhận được nhiều ý kiến góp ý tại kỳ họp tháng 9/2026. Nhiều đại biểu đề nghị làm rõ tiêu chí “thực sự cần thiết” của việc thu hồi và bảo đảm người dân có cuộc sống sau thu hồi bằng hoặc tốt hơn trước, với các tiêu chí cụ thể về nhà ở, hạ tầng, việc làm, thu nhập, y tế và giáo dục.
Dự thảo bổ sung các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) tại Điều 151 Luật Đất đai 2024, trong đó có nhóm trường hợp liên quan đến đất nông nghiệp sử dụng không đúng mục đích và vi phạm pháp luật về đất đai.
Đồng thời, dự thảo tách bạch trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai nhưng được xem xét, cấp giấy chứng nhận ra khỏi trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, nhằm tránh chồng chéo khi áp dụng.
Về giá đất, cơ quan soạn thảo định hướng áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, hướng tới cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Vai trò chủ trì quản lý, xác định giá đất cũng được định hướng chuyển từ ngành nông nghiệp và môi trường sang ngành tài chính.
Dự thảo sửa đổi, bổ sung các điều 161, 162 về hệ số điều chỉnh giá đất; UBND cấp tỉnh được giao quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm, bắt đầu từ năm kế tiếp kỳ 5 năm của bảng giá đất.
Tại kỳ họp tháng 9/2026, các ý kiến cho rằng dự thảo cần bổ sung đầy đủ hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và tính chất từng dự án; nếu chỉ áp dụng hệ số K dựa trên bảng giá đất nông nghiệp thấp, người bị thu hồi đất có nguy cơ chịu thiệt. Đồng thời, dự thảo cần có công cụ tài chính cụ thể để Nhà nước và cộng đồng được hưởng phần giá trị đất tăng thêm do đầu tư hạ tầng mang lại.
Dự thảo được thiết kế theo hướng phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, chủ yếu luật hóa các nội dung đã được phân cấp, phân quyền và phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai. Nhiều ý kiến đề nghị phân định trực tiếp thẩm quyền của cấp tỉnh và cấp xã ngay trong Luật, bảo đảm rõ người, rõ việc và rõ trách nhiệm.
Về giải quyết tranh chấp đất đai, có đề xuất tiếp tục duy trì hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án, đồng thời quy định rõ quyền khởi kiện vụ án hành chính khi người dân không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã. Quyết định giải quyết lần hai của Chủ tịch UBND cấp tỉnh cũng cần xác định rõ hiệu lực nhằm tránh cách hiểu, áp dụng khác nhau.
Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan soạn thảo đưa ra hai phương án:
Định hướng chung là tổ chức lại quy hoạch theo hướng tinh gọn, thống nhất trên phạm vi cấp tỉnh, phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất gắn với không gian và chức năng phát triển. Có ý kiến đề nghị Luật quy định các chỉ tiêu tối thiểu về giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao và cây xanh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; không được tùy tiện cắt giảm các chỉ tiêu này khi điều chỉnh quy hoạch.
Tổng hợp các điểm mới chính của Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024:
Khuyến nghị: người dân và doanh nghiệp cần theo dõi tiến trình chính thức của dự thảo trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường và hệ thống văn bản pháp luật; chỉ áp dụng các quy định khi văn bản đã được thông qua và có hiệu lực. Mọi giao dịch, thủ tục hiện tại vẫn thực hiện theo Luật Đất đai 2024.
Nội dung bài viết dựa trên thông tin về DỰ THẢO (chưa có hiệu lực), bao gồm:
Lưu ý: Các nội dung nêu trên chỉ là đề xuất trong dự thảo, CHƯA có hiệu lực pháp luật.
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
