Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu. 3. Căn cứ giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này, như sau: a) Đối với dự án thuộc danh mục quy định tại điểm b khoản 3 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư. b) Đối với dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết đị
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Theo quy định tại khoản 1 Điều 116 Luật Đất đai 2024, việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên các căn cứ pháp lý bắt buộc sau đây:
Điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013 là việc bổ sung căn cứ “quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh” và “quy hoạch chuyên ngành có sử dụng đất”, đồng thời bỏ yêu cầu về “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện” đối với một số trường hợp cụ thể. Điều này giúp tháo gỡ vướng mắc khi quy hoạch cấp huyện chưa được lập hoặc điều chỉnh kịp thời.
Ví dụ thực tiễn: Doanh nghiệp A đề nghị thuê đất để xây dựng nhà máy sản xuất tại huyện B. Cơ quan có thẩm quyền chỉ được xem xét cho thuê đất khi khu đất đó đã được xác định là đất khu công nghiệp trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt. Nếu thiếu một trong các căn cứ trên, hồ sơ sẽ bị trả lại.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 116 quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì phải thực hiện thủ tục bổ sung kế hoạch sử dụng đất trước khi quyết định. Quy định này bảo đảm tính thống nhất, chặt chẽ giữa quy hoạch, kế hoạch và thực tiễn quản lý đất đai.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giữ vai trò nền tảng, là căn cứ pháp lý đầu tiên và bắt buộc để Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, một trong những căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt đối với các trường hợp thuộc khu vực đô thị. Điều này có nghĩa mọi quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được ban hành khi thửa đất đó phù hợp với quy hoạch đã được duyệt.
Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn được thể hiện ở chức năng kiểm soát và định hướng. Quy hoạch xác định mục đích sử dụng của từng khu vực, từng thửa đất; kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện xác định diện tích, vị trí các loại đất được đưa vào sử dụng trong năm. Theo khoản 2 Điều 116, việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào “kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Như vậy, ngay cả khi thửa đất phù hợp quy hoạch nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì cơ quan nhà nước vẫn chưa đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất.
Ví dụ thực tiễn: doanh nghiệp đề nghị thuê đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại tại huyện X. Nếu khu đất đề xuất chưa được quy hoạch là đất ở hoặc chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện, hồ sơ sẽ bị từ chối, không phụ thuộc vào năng lực tài chính của doanh nghiệp. Ngược lại, khi quy hoạch, kế hoạch đã xác định rõ mục đích và tiến độ sử dụng, cơ quan có thẩm quyền theo Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 mới tiến hành các bước giao đất, cho thuê đất theo trình tự tại Điều 227.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì thế không chỉ là công cụ quản lý nhà nước mà còn bảo đảm tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong tiếp cận đất đai, ngăn ngừa việc giao đất, cho thuê đất tùy tiện, trái mục đích sử dụng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai 2024, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đồng thời các điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất. Cụ thể, đất phải có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Đồng thời, mục đích giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt.
Điều kiện thứ hai là đất đã được thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại khoản 2 Điều 122. Nhà nước chỉ giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất đã hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng, trừ trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư theo hình thức tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Điều kiện thứ ba là đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện này nhằm bảo đảm tính pháp lý rõ ràng của thửa đất trước khi Nhà nước quyết định giao hoặc cho thuê.
Ngoài ra, đối với trường hợp cho thuê đất, người được thuê phải có năng lực tài chính để bảo đảm sử dụng đất đúng tiến độ dự án đầu tư, trừ trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm. Ví dụ thực tiễn: doanh nghiệp A đề nghị thuê đất để xây dựng nhà máy sản xuất tại khu công nghiệp B. Cơ quan có thẩm quyền chỉ xem xét cho thuê khi khu đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, đã giải phóng mặt bằng xong, không có tranh chấp và doanh nghiệp chứng minh được vốn đầu tư theo quy định.
Việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện này là căn cứ pháp lý bắt buộc để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo Điều 123 Luật Đất đai 2024.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên các căn cứ: kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, điều kiện tiên quyết là thửa đất xin chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể các điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất chỉ được chuyển mục đích khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện: (i) phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (ii) có nhu cầu sử dụng đất hợp pháp, được thể hiện trong đơn hoặc dự án đầu tư; (iii) đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định; (iv) không thuộc trường hợp đang bị tranh chấp, kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ví dụ thực tiễn: hộ gia đình có thửa đất nông nghiệp trồng lúa muốn chuyển sang đất ở. Để được phép chuyển mục đích, thửa đất phải nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở tại kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện; hộ gia đình phải nộp đủ tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích; đồng thời thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên. Nếu thiếu một trong các điều kiện trên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ từ chối cho phép chuyển mục đích.
Về thẩm quyền, Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đối với hộ gia đình, cá nhân. Trình tự, thủ tục thực hiện theo Điều 227 Luật Đất đai năm 2024, trong đó người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền thẩm định, quyết định và người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi nhận quyết định cho phép chuyển mục đích.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, việc cho thuê đất phải đáp ứng đầy đủ căn cứ quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024, bao gồm: kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, theo Điều 122 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân chỉ được Nhà nước cho thuê đất khi có năng lực tài chính để bảo đảm sử dụng đất theo đúng tiến độ của dự án đầu tư, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đang bị cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính về đất đai.
Về thẩm quyền, Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Trình tự, thủ tục thực hiện theo Điều 227 Luật Đất đai 2024, trong đó người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị tại cơ quan tiếp nhận; cơ quan có thẩm quyền thẩm định, xác định giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho thuê đất; sau khi có quyết định, tổ chức ký hợp đồng thuê đất và bàn giao đất trên thực địa.
Ví dụ thực tiễn: Hộ gia đình ông A tại huyện B có nhu cầu thuê 500 m² đất nông nghiệp để xây dựng trang trại chăn nuôi. Ông A nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện B. Cơ quan này thẩm định nhu cầu sử dụng đất, đối chiếu với kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, xác định giá đất thuê, sau đó trình Ủy ban nhân dân huyện B quyết định cho thuê đất. Nếu hồ sơ hợp lệ và đủ điều kiện, Ủy ban nhân dân huyện B ban hành quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất với ông A và bàn giao đất trên thực địa.
Thẩm quyền quyết định được quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp người sử dụng đất là tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền. Ví dụ, doanh nghiệp muốn thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại khu công nghiệp phải nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất; trong khi cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã để chuyển lên Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định.
Trình tự, thủ tục đối với trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai thẩm định nhu cầu chuyển mục đích; xác định điều kiện chuyển mục đích theo Điều 122 Luật Đất đai 2024, bao gồm việc phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt; sau đó trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo thông báo trước khi được bàn giao đất hoặc ký hợp đồng thuê đất.
Về căn cứ pháp lý nền tảng, Điều 116 Luật Đất đai 2024 xác định việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều 122 quy định điều kiện cụ thể, trong đó nhấn mạnh việc sử dụng đất phải đúng mục đích, bảo đảm quốc phòng, an ninh, không vi phạm pháp luật về đất đai. Ví dụ thực tiễn, một dự án nhà ở thương mại chỉ được chấp thuận chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở khi khu vực đó đã có quy hoạch phân khu được duyệt và dự án nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện; nếu thiếu một trong các căn cứ này, hồ sơ sẽ bị trả lại.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
