Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa người quyết định đầu tư, chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư với nhà thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ hoạt động xây dựng theo quy định của Luật này.
Nguồn: Toàn văn điều luật — khoản 1 Điều 137 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020)
Hợp đồng xây dựng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu (chủ đầu tư) và bên nhận thầu (nhà thầu) về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên trong hoạt động xây dựng. Theo quy định tại Điều 138 Luật Xây dựng 2014, hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng. Về bản chất pháp lý, hợp đồng xây dựng là một dạng hợp đồng dân sự đặc thù, chịu sự điều chỉnh đồng thời của Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật chuyên ngành về xây dựng.
Về nội dung, Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các bên có quyền tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng, bao gồm đối tượng, số lượng, chất lượng, giá, phương thức thanh toán, thời hạn, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và phương thức giải quyết tranh chấp. Trong lĩnh vực xây dựng, Điều 140 Luật Xây dựng 2014 cụ thể hóa các nội dung chủ yếu của hợp đồng xây dựng, gồm: phạm vi công việc, yêu cầu chất lượng, tiến độ thực hiện, giá hợp đồng, điều kiện nghiệm thu, bàn giao, bảo hành và các thỏa thuận khác phù hợp với tính chất của từng loại hợp đồng.
Ví dụ thực tiễn: Chủ đầu tư A ký hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu B để xây dựng một tòa nhà văn phòng. Hợp đồng ghi rõ phạm vi công việc là thi công phần thô, giá hợp đồng trọn gói, thời gian thực hiện 18 tháng, điều khoản phạt vi phạm tiến độ và cơ chế giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài thương mại. Khi nhà thầu B chậm tiến độ, phát sinh tranh chấp về trách nhiệm bồi thường, các bên căn cứ vào nội dung hợp đồng và quy định tại Điều 317 đến Điều 319 Luật Thương mại 2005 để lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hòa giải hoặc trọng tài, tòa án.
Như vậy, hợp đồng xây dựng không chỉ là căn cứ pháp lý ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên mà còn là cơ sở quan trọng để giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
Trong hoạt động xây dựng, tranh chấp hợp đồng phát sinh chủ yếu từ ba nhóm quan hệ nghĩa vụ mà các bên thường xuyên vi phạm hoặc thực hiện không đầy đủ. Căn cứ Điều 138 Luật Xây dựng 2014, hợp đồng xây dựng phải được lập thành văn bản và xác lập rõ phạm vi công việc, tiến độ, chất lượng, giá hợp đồng; do đó, bất kỳ sai lệch nào so với các nội dung đã cam kết đều có thể dẫn đến tranh chấp.
Thứ nhất, tranh chấp về giá trị hợp đồng và thanh toán. Đây là loại tranh chấp phổ biến nhất, thường phát sinh khi chủ đầu tư chậm thanh toán, thanh toán không đúng khối lượng nghiệm thu, hoặc không thống nhất được đơn giá điều chỉnh đối với khối lượng phát sinh. Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung hợp đồng, nhưng khi giá trị quyết toán vượt dự toán ban đầu mà không có phụ lục điều chỉnh được ký kết, bên nhận thầu thường gặp khó khăn trong việc thu hồi công nợ. Ví dụ thực tiễn: nhà thầu thi công xong hạng mục phát sinh theo yêu cầu miệng của chủ đầu tư nhưng không lập biên bản xác nhận khối lượng, dẫn đến không đủ căn cứ đòi thanh toán.
Thứ hai, tranh chấp về chất lượng công trình và tiến độ thi công. Chủ đầu tư thường khiếu nại công trình không đạt tiêu chuẩn kỹ thuật, vật liệu sai chủng loại, trong khi nhà thầu phản đối việc chủ đầu tư chậm bàn giao mặt bằng hoặc thay đổi thiết kế làm kéo dài tiến độ. Điều 139 Luật Xây dựng 2014 yêu cầu các bên phải thực hiện đúng cam kết về chất lượng và tiến độ; vi phạm nghĩa vụ này là căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo Điều 399 Bộ luật Dân sự 2015.
Thứ ba, tranh chấp về chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không đúng căn cứ pháp luật hoặc không đúng thỏa thuận, bên còn lại có quyền yêu cầu bồi thường. Các tranh chấp này thường được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải hoặc trọng tài, tòa án theo quy định tại Điều 317 Luật Thương mại 2005, trong đó nhấn mạnh nguyên tắc tự do thỏa thuận lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp.
Tranh chấp về tiến độ và chất lượng là nhóm tranh chấp phổ biến nhất trong hợp đồng xây dựng, phát sinh khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng cam kết về thời hạn hoàn thành và yêu cầu kỹ thuật của công trình.
Về tiến độ, tranh chấp thường xuất phát từ việc nhà thầu chậm bàn giao công trình so với tiến độ đã thỏa thuận, hoặc chủ đầu tư chậm thanh toán dẫn đến gián đoạn thi công. Khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 quy định hợp đồng xây dựng phải có nội dung về tiến độ thực hiện, chất lượng công trình và trách nhiệm do vi phạm hợp đồng. Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung hợp đồng, bao gồm thời hạn thực hiện và phương thức xử lý vi phạm. Khi nhà thầu chậm tiến độ mà không có lý do chính đáng, chủ đầu tư có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc áp dụng chế tài phạt vi phạm theo thỏa thuận.
Về chất lượng, tranh chấp phát sinh khi công trình không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, thiết kế được duyệt hoặc quy chuẩn xây dựng. Điều 139 Luật Xây dựng 2014 yêu cầu nhà thầu phải chịu trách nhiệm về chất lượng công trình theo đúng hợp đồng. Điều 140 Luật Xây dựng 2014 quy định về nghiệm thu, thanh toán và bảo hành công trình, là căn cứ để xác định trách nhiệm khi có khiếm khuyết chất lượng. Trên thực tế, nhiều vụ tranh chấp xảy ra do chủ đầu tư phát hiện nứt tường, thấm dột hoặc sai lệch kết cấu sau khi nghiệm thu, dẫn đến yêu cầu nhà thầu khắc phục hoặc bồi thường.
Khi phát sinh tranh chấp, các bên có thể lựa chọn thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại hoặc tòa án theo quy định tại Điều 317 Luật Thương mại 2005. Điều 318 và Điều 319 Luật Thương mại 2005 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài và tòa án, tạo cơ sở pháp lý cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.
Tranh chấp về thanh toán và giá hợp đồng là nhóm tranh chấp phổ biến nhất trong lĩnh vực xây dựng, phát sinh chủ yếu từ việc các bên không thống nhất được giá trị quyết toán, tiến độ thanh toán, hoặc cách xác định khối lượng công việc phát sinh ngoài hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 138 Luật Xây dựng 2014, hợp đồng xây dựng phải xác định rõ loại giá hợp đồng, bao gồm giá trọn gói, giá theo đơn giá cố định, giá theo đơn giá điều chỉnh và giá kết hợp. Việc lựa chọn loại giá không phù hợp với tính chất công trình là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tranh chấp. Ví dụ thực tiễn: chủ đầu tư áp dụng giá trọn gói cho công trình có thiết kế chưa hoàn chỉnh, khi phát sinh khối lượng buộc phải điều chỉnh, hai bên không thống nhất được cơ chế bù giá dẫn đến ngừng thanh toán và khởi kiện.
Điều 139 Luật Xây dựng 2014 yêu cầu việc thanh toán phải căn cứ vào khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu và giá hợp đồng đã ký kết. Tuy nhiên, tranh chấp thường nảy sinh khi bên giao thầu chậm nghiệm thu, không xác nhận khối lượng, hoặc viện dẫn chất lượng công trình để trì hoãn nghĩa vụ thanh toán. Điều 140 Luật Xây dựng 2014 quy định về tạm ứng, thanh toán và quyết toán hợp đồng, trong đó nhấn mạnh nghĩa vụ thanh toán đúng hạn của chủ đầu tư; việc vi phạm nghĩa vụ này làm phát sinh quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của nhà thầu.
Về căn cứ pháp lý chung, Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng nhưng phải bảo đảm không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Điều 399 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc giải thích hợp đồng khi có điều khoản không rõ ràng, là công cụ quan trọng để giải quyết tranh chấp về cách hiểu giá và điều kiện thanh toán. Khi thương lượng không thành, các bên có thể áp dụng cơ chế giải quyết tranh chấp theo Điều 317 đến Điều 319 Luật Thương mại 2005, bao gồm thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại hoặc tòa án.
Giải pháp phòng ngừa hiệu quả là xác định đúng loại giá hợp đồng ngay từ giai đoạn đấu thầu, quy định chi tiết cơ chế điều chỉnh giá, nghiệm thu và thời hạn thanh toán, đồng thời lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp rõ ràng trong hợp đồng.
Tranh chấp về bồi thường thiệt hại là một trong những dạng tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong hợp đồng xây dựng. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, gây thiệt hại thực tế cho bên còn lại, nhưng các bên không thống nhất được về mức độ thiệt hại, trách nhiệm bồi thường và phương thức xác định giá trị tổn thất.
Theo quy định tại Điều 138 Luật Xây dựng 2014, hợp đồng xây dựng phải quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, trong đó bao gồm trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng. Điều 139 và Điều 140 của Luật này tiếp tục quy định về nguyên tắc thực hiện hợp đồng và điều chỉnh giá hợp đồng, tạo cơ sở pháp lý để xác định thiệt hại phát sinh do chậm tiến độ, gián đoạn thi công hoặc chất lượng công trình không bảo đảm.
Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 398 và Điều 399 quy định nội dung của hợp đồng và nguyên tắc giao kết, thực hiện hợp đồng. Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về mức phạt vi phạm và mức bồi thường thiệt hại, nhưng không được trái với quy định pháp luật. Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp phát sinh do hợp đồng không quy định rõ cách tính thiệt hại gián tiếp, chi phí cơ hội hoặc lãi chậm thanh toán, dẫn đến việc mỗi bên áp dụng một phương pháp tính khác nhau.
Ví dụ thực tiễn: Chủ đầu tư chậm thanh toán cho nhà thầu theo tiến độ đã cam kết, khiến nhà thầu phải vay vốn ngân hàng để duy trì thi công. Nhà thầu yêu cầu bồi thường khoản lãi vay phát sinh, trong khi chủ đầu tư cho rằng chỉ phải chịu phạt vi phạm theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng. Tranh chấp này chỉ được giải quyết triệt để khi hợp đồng quy định rõ thiệt hại được bồi thường bao gồm cả chi phí lãi vay thực tế, có hóa đơn chứng từ hợp lệ.
Về giải quyết tranh chấp, Luật Thương mại 2005 tại các Điều 317, 318 và 319 quy định các phương thức thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại và tòa án. Đối với tranh chấp bồi thường thiệt hại trong hợp đồng xây dựng, trọng tài thương mại thường được ưu tiên lựa chọn do tính chuyên môn cao và thời gian giải quyết linh hoạt. Để hạn chế tranh chấp, các bên cần quy định chi tiết trong hợp đồng về căn cứ xác định thiệt hại, phương pháp tính toán, hồ sơ chứng minh và cơ chế giải quyết khi phát sinh tổn thất.
Pháp luật Việt Nam ghi nhận bốn phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng: thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại và tòa án. Đây là các cơ chế được quy định xuyên suốt tại Luật Xây dựng 2014, Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Thương mại 2005, tạo hành lang pháp lý cho các bên lựa chọn phương thức phù hợp với tính chất tranh chấp và mối quan hệ hợp tác.
Thương lượng là phương thức đầu tiên và phổ biến nhất. Các bên trực tiếp trao đổi, tìm kiếm giải pháp trên cơ sở thiện chí, không cần sự tham gia của bên thứ ba. Ưu điểm của thương lượng là tiết kiệm chi phí, thời gian, giữ gìn quan hệ hợp tác lâu dài giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Tuy nhiên, kết quả thương lượng không có tính cưỡng chế thi hành nếu một bên không tự nguyện thực hiện.
Hòa giải có sự tham gia của bên thứ ba trung lập làm trung gian hỗ trợ các bên đạt được thỏa thuận. Trong lĩnh vực xây dựng, hòa giải thường được thực hiện bởi tổ chức hòa giải thương mại hoặc hội đồng hòa giải do các bên thành lập. Khoản 2 Điều 317 Luật Thương mại 2005 quy định các bên có thể thỏa thuận lựa chọn hình thức hòa giải trước hoặc sau khi tranh chấp phát sinh. Thỏa thuận hòa giải thành được lập thành văn bản, có giá trị ràng buộc các bên theo nguyên tắc tự nguyện thi hành.
Trọng tài thương mại là phương thức được khuyến nghị đối với tranh chấp xây dựng do tính chuyên môn cao và yêu cầu bảo mật. Trọng tài viên thường là chuyên gia am hiểu kỹ thuật xây dựng, giúp giải quyết chính xác các vấn đề liên quan đến khối lượng, chất lượng công trình, tiến độ thi công. Phán quyết trọng tài có giá trị chung thẩm và được bảo đảm thi hành theo quy định pháp luật về thi hành án dân sự. Điều 318 Luật Thương mại 2005 quy định thẩm quyền của trọng tài đối với tranh chấp phát sinh trong hoạt động thương mại, bao gồm tranh chấp hợp đồng xây dựng giữa các thương nhân.
Tòa án là phương thức cuối cùng khi các bên không thỏa thuận được hoặc không có thỏa thuận trọng tài. Tranh chấp hợp đồng xây dựng thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Thủ tục tố tụng tại tòa án thường kéo dài, chi phí cao, đặc biệt khi cần giám định kỹ thuật xây dựng. Ví dụ thực tiễn: tranh chấp về nghiệm thu khối lượng công trình thường phải qua giám định tư pháp, làm kéo dài thời gian giải quyết từ 12 đến 24 tháng.
Điều 138 Luật Xây dựng 2014 yêu cầu hợp đồng xây dựng phải quy định rõ phương thức giải quyết tranh chấp. Việc lựa chọn phương thức phù hợp ngay từ giai đoạn đàm phán hợp đồng giúp các bên chủ động kiểm soát rủi ro pháp lý và rút ngắn thời gian giải quyết khi tranh chấp phát sinh.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
