Điều 91. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp. 2. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở. 3. Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ. 4. Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.
Nguyên tắc trọng tâm của Điều 91 là bảo đảm người có đất thu hồi được bồi thường theo đúng diện tích, loại đất, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất đã được xác định tại thời điểm thu hồi. Trường hợp người sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024 thì được bồi thường; ngược lại, nếu không đủ điều kiện, Nhà nước không bồi thường về đất nhưng có thể xem xét hỗ trợ theo quy định.
Ví dụ thực tiễn: Hộ gia đình ông A đang sử dụng 200 m² đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, bị thu hồi để xây dựng đường giao thông. Theo Điều 91, ông A được bồi thường bằng đất ở tương đương tại khu tái định cư; nếu khu tái định cư chưa bố trí được, ông A được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án. Trường hợp ông A tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép trước thời điểm thu hồi, phần diện tích vi phạm sẽ không được bồi thường theo đúng nguyên tắc tại Điều 91.
Điều 91 cũng ghi nhận nguyên tắc bồi thường phải bảo đảm công khai, minh bạch, dân chủ, khách quan và đúng quy định pháp luật; người có đất thu hồi được tham gia ý kiến vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các nội dung chi tiết về trình tự, thủ tục bồi thường được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó xác lập hai hình thức bồi thường cơ bản: bồi thường bằng đất và bồi thường bằng tiền. Nguyên tắc chung là người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.
Việc bồi thường bằng đất được ưu tiên áp dụng khi địa phương có quỹ đất phù hợp, bảo đảm người bị thu hồi đất có điều kiện tiếp tục sản xuất, ổn định đời sống. Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện được bồi thường: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì được bồi thường. Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Ví dụ thực tiễn: khi thu hồi đất nông nghiệp trồng lúa để xây dựng khu công nghiệp, nếu địa phương còn quỹ đất nông nghiệp cùng mục đích sử dụng thì người bị thu hồi được bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng; nếu không còn quỹ đất thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi. Trường hợp thu hồi đất ở, người bị thu hồi được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; nếu không có đất ở để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền đủ để mua một suất đất ở tương đương tại khu vực đó.
Như vậy, nguyên tắc bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho cơ quan nhà nước trong quá trình lập và thực hiện phương án bồi thường khi thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường về đất được quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật Đất đai 2024: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được bồi thường khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.
Đối với tài sản gắn liền với đất, khoản 2 Điều 91 xác định nguyên tắc bồi thường theo thiệt hại thực tế. Nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi và tài sản khác gắn liền với đất bị thiệt hại do thu hồi đất được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thu hồi. Trường hợp tài sản được tạo lập trái pháp luật hoặc tạo lập sau khi có thông báo thu hồi đất thì không được bồi thường.
Ví dụ thực tiễn: Hộ gia đình ông A có 200 m² đất ở tại quận B, trên đất có nhà cấp 4 xây năm 2015. Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích để làm đường giao thông. Ông A đủ điều kiện bồi thường theo Điều 95 (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp). Phương án bồi thường gồm: bồi thường về đất theo giá đất ở cụ thể tại vị trí thửa đất; bồi thường nhà cấp 4 theo giá trị xây dựng thực tế còn lại sau khi trừ khấu hao. Nếu địa phương không còn quỹ đất ở để giao đất tái định cư, ông A được nhận bồi thường bằng tiền.
Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết trình tự xác định giá đất cụ thể, phương pháp định giá tài sản gắn liền với đất và thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu không đồng ý với giá bồi thường hoặc phương án bồi thường đã được phê duyệt.
Bên cạnh chính sách bồi thường về đất, Luật Đất đai 2024 đặc biệt chú trọng đến các biện pháp hỗ trợ và tái định cư nhằm bảo đảm ổn định đời sống, sản xuất cho người có đất thu hồi. Nguyên tắc này được thể hiện xuyên suốt tại Điều 91 và được cụ thể hóa tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Về hỗ trợ, khoản 2 Điều 91 quy định việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền theo giá đất cụ thể. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư mà có chênh lệch giá trị thì phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền. Ngoài ra, người sử dụng đất còn được hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Về tái định cư, khoản 3 Điều 91 đặt ra yêu cầu khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, bảo đảm chất lượng không thấp hơn nơi ở cũ. Nguyên tắc này nhằm khắc phục tình trạng khu tái định cư thiếu trường học, trạm y tế, chợ, gây xáo trộn lớn cho người dân như đã từng xảy ra tại một số dự án trước đây.
Ví dụ thực tiễn: khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình trực tiếp sản xuất để xây dựng khu công nghiệp, ngoài tiền bồi thường về đất, hộ này còn được hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm và hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian chuyển đổi. Trường hợp thu hồi đất ở, người dân được bố trí tái định cư tại khu có hạ tầng hoàn chỉnh, nếu diện tích đất tái định cư lớn hơn đất bị thu hồi thì phải nộp thêm phần chênh lệch.
Điều kiện để được hưởng các khoản hỗ trợ này gắn với quy định tại Điều 95 về điều kiện được bồi thường, theo đó người có đất thu hồi phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Việc kết hợp chặt chẽ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Điều 91 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP thể hiện nguyên tắc bảo đảm quyền lợi thỏa đáng, công bằng cho người bị thu hồi đất, góp phần giảm thiểu khiếu kiện, tạo đồng thuận trong quá trình triển khai dự án.
Căn cứ khoản 1 Điều 91 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc chung là người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định rõ các trường hợp không được bồi thường về đất nhằm bảo đảm tính công bằng và ngăn ngừa trục lợi chính sách.
Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất không được bồi thường về đất khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 của Luật này. Cụ thể, đó là các trường hợp đất được giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất không đúng thẩm quyền; đất bị lấn, chiếm; đất được giao, cho thuê trái pháp luật hoặc vi phạm pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng. Ngoài ra, trường hợp đất thu hồi thuộc diện đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm cũng không được bồi thường về đất, mà chỉ được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu đủ điều kiện.
Ví dụ thực tiễn: Ông A sử dụng một thửa đất nông nghiệp do tự ý lấn chiếm từ năm 2015, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp được cấp giấy theo quy định. Khi Nhà nước thu hồi thửa đất này để thực hiện dự án công cộng, ông A không được bồi thường về đất vì đất bị lấn chiếm thuộc trường hợp loại trừ tại khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2024. Tương tự, doanh nghiệp B thuê đất trả tiền thuê hằng năm của Nhà nước, khi bị thu hồi đất, doanh nghiệp B không được bồi thường về đất mà chỉ được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Việc xác định đúng trường hợp không được bồi thường về đất có ý nghĩa quan trọng trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm tuân thủ đúng nguyên tắc của Luật Đất đai 2024 và tránh phát sinh khiếu nại, tranh chấp.
Người có đất thu hồi cần lưu ý rằng quyền khiếu nại về bồi thường chỉ phát sinh khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường phải bảo đảm đúng nguyên tắc công khai, minh bạch, đúng pháp luật, đúng đối tượng và đúng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi. Nếu người sử dụng đất không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, họ có quyền khiếu nại theo quy định của Luật Khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.
Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định rõ điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Người có đất thu hồi chỉ được bồi thường khi có đủ điều kiện theo quy định tại điều này, ví dụ như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường về đất nhưng có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thì vẫn có thể được xem xét bồi thường, hỗ trợ theo quy định tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Do đó, khi khiếu nại, người dân cần xác định rõ căn cứ pháp lý của yêu cầu, tránh nhầm lẫn giữa bồi thường về đất, bồi thường tài sản gắn liền với đất và các khoản hỗ trợ khác.
Ví dụ thực tiễn: Hộ gia đình ông A có đất nông nghiệp bị thu hồi để làm đường giao thông. Phương án bồi thường áp dụng giá đất thấp hơn giá thị trường tại thời điểm thu hồi, không đúng với nguyên tắc bồi thường theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất theo Điều 91 Luật Đất đai 2024. Ông A có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất thu hồi hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hoặc biết được quyết định hành chính; thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính. Việc khiếu nại không làm đình chỉ việc thực hiện quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp có quyết định tạm đình chỉ của cơ quan có thẩm quyền.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
