Điều 81. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai 1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm. 2. Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm. 3. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền. 4. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này. 5. Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất. 6. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. 7. Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính; 8. Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Theo đó, người sử dụng đất bị thu hồi đất khi thuộc một trong các trường hợp sau:
Ví dụ thực tiễn: Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng lúa nhưng tự ý chuyển sang xây nhà ở, bị Ủy ban nhân dân cấp huyện xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Sau khi có quyết định xử phạt, hộ gia đình vẫn tiếp tục xây dựng, không khôi phục lại hiện trạng đất trồng lúa thì thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo điểm a khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai 2024.
Điểm đáng lưu ý là đa số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai đều đặt ra điều kiện tiên quyết: người sử dụng đất đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi vi phạm tương ứng mà vẫn tiếp tục vi phạm hoặc không khắc phục hậu quả. Điều này thể hiện nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, tạo cơ hội khắc phục trước khi áp dụng biện pháp thu hồi đất là biện pháp có tính cưỡng chế cao nhất.
Thu hồi đất do không sử dụng đất là một trong các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, được quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024. Theo đó, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa đất vào sử dụng, hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, thì thuộc diện bị thu hồi đất.
Cụ thể, điểm i khoản 1 Điều 81 quy định thu hồi đất đối với trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng đất liên tục trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn. Trường hợp đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, người sử dụng đất được gia hạn tối đa 24 tháng; hết thời hạn gia hạn mà vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.
Điểm khác biệt cần lưu ý: trường hợp thu hồi do chấm dứt sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất thuộc phạm vi điều chỉnh của Điều 82 Luật Đất đai 2024, không phải là vi phạm pháp luật. Trong khi đó, thu hồi đất do không sử dụng đất tại Điều 81 mang bản chất là chế tài đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ sử dụng đất.
Ví dụ thực tiễn: doanh nghiệp A được Nhà nước cho thuê 5 ha đất tại khu công nghiệp để xây dựng nhà máy, tiến độ dự án ghi trong quyết định chủ trương đầu tư là 18 tháng kể từ ngày bàn giao đất. Sau 30 tháng, doanh nghiệp A vẫn bỏ đất trống, không triển khai xây dựng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điểm i khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai 2024 ra quyết định thu hồi đất do chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng mà không được gia hạn.
Về xử phạt vi phạm hành chính, Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt tiền đối với hành vi không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất, đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được và kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024.
Thu hồi đất do chậm đưa đất vào sử dụng là trường hợp Nhà nước thu hồi đất khi người sử dụng đất không đưa đất vào khai thác, sử dụng theo đúng tiến độ, mục đích đã được giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng trong thời hạn luật định. Đây là một trong các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai 2024, đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì bị thu hồi. Đối với trường hợp đất đã được đưa vào sử dụng nhưng sau đó người sử dụng đất không tiếp tục sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục mà không thuộc trường hợp bất khả kháng theo quy định tại khoản 2 Điều 81, đất cũng bị thu hồi. Thời gian bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh, sự kiện khách quan khác được loại trừ khỏi thời gian tính chậm đưa đất vào sử dụng.
Ví dụ thực tiễn: Doanh nghiệp A được Nhà nước cho thuê 05 ha đất tại khu công nghiệp để xây dựng nhà máy sản xuất, thời hạn thuê 50 năm. Sau 18 tháng kể từ ngày bàn giao đất, doanh nghiệp A không triển khai xây dựng, không có lý do bất khả kháng. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ Điều 81 Luật Đất đai 2024 ra quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất đã cho thuê do chậm đưa đất vào sử dụng. Trường hợp này, doanh nghiệp A không được bồi thường về đất, chỉ được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) theo quy định.
Về xử lý vi phạm hành chính, Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt tiền đối với hành vi không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng. Việc xử phạt vi phạm hành chính không loại trừ việc áp dụng biện pháp thu hồi đất theo Điều 81 Luật Đất đai 2024. Đồng thời, theo Điều 82 Luật Đất đai 2024, khi đất bị thu hồi do chậm đưa vào sử dụng, quyền sử dụng đất của người vi phạm chấm dứt kể từ thời điểm quyết định thu hồi có hiệu lực pháp luật.
Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, giữ đất không sử dụng, bảo đảm nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả, đúng mục đích, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Thu hồi đất do tự ý chuyển mục đích sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất chuyển loại đất sang mục đích khác mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định. Đây là một trong các căn cứ thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai 2024.
Theo đó, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm. Hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất là dạng điển hình của việc sử dụng đất không đúng mục đích, ví dụ tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở, tự ý xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp, tự ý chuyển đất rừng sản xuất sang đất phi nông nghiệp mà không làm thủ tục chuyển mục đích theo quy định.
Điều kiện áp dụng thu hồi theo Điều 81 đòi hỏi hai yếu tố: (i) đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích; (ii) tiếp tục vi phạm. Căn cứ xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Chỉ khi người sử dụng đất đã bị xử phạt nhưng không khắc phục, vẫn tiếp tục hành vi vi phạm thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới thực hiện thu hồi đất.
Ví dụ thực tiễn: Hộ gia đình A được giao đất trồng lúa. Hộ A tự ý san lấp, xây nhà ở trên thửa đất này. Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản, Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính và yêu cầu khôi phục lại tình trạng ban đầu. Nếu hộ A không chấp hành, vẫn tiếp tục xây dựng, thì đất đó bị thu hồi theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến việc chấm dứt quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì còn có thể bị xem xét thu hồi theo Điều 82 Luật Đất đai 2024 về thu hồi đất do chấm dứt sử dụng đất. Việc xác định đúng căn cứ pháp lý giữa Điều 81 và Điều 82 có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn áp dụng, bảo đảm tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất.
Thu hồi đất do giao dịch trái phép là trường hợp người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật, làm phát sinh hậu quả pháp lý bất lợi là Nhà nước thu hồi lại diện tích đất đã giao, đã cho thuê hoặc đã công nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024, các hành vi giao dịch trái phép dẫn đến thu hồi đất bao gồm: chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định; chuyển quyền sử dụng đất khi đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, hoặc đang trong thời hạn bị hạn chế giao dịch; chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái với quy định về hạn mức, đối tượng nhận chuyển nhượng; giả mạo hồ sơ, giấy tờ để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất.
Về bản chất, giao dịch trái phép làm vô hiệu hiệu lực pháp lý của việc chuyển quyền, đồng thời thể hiện người sử dụng đất không còn đủ tin cậy để tiếp tục được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Việc thu hồi đất trong trường hợp này nhằm lập lại trật tự quản lý đất đai, bảo vệ quyền lợi của Nhà nước và người thứ ba ngay tình. Căn cứ Điều 82 Luật Đất đai 2024, việc thu hồi đất do giao dịch trái phép được thực hiện không bồi thường về đất, người vi phạm còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP với các mức phạt tương ứng đối với hành vi chuyển quyền sử dụng đất không đủ điều kiện.
Ví dụ thực tiễn: Ông A được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng lúa nhưng tự ý chuyển nhượng toàn bộ diện tích cho ông B khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giao dịch này vi phạm điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Khi cơ quan nhà nước phát hiện, hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu, đất bị thu hồi theo Điều 81, ông A không được bồi thường và bị xử phạt hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
Khi xử lý thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo Điều 81 Luật Đất đai 2024, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần đặc biệt lưu ý đến thời hạn xử lý vi phạm, bởi đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất.
Thứ nhất, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được áp dụng theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Đối với hành vi vi phạm đã kết thúc, thời hiệu xử phạt là 02 năm; đối với hành vi vi phạm đang thực hiện, thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm. Trường hợp quá thời hiệu xử phạt, cơ quan có thẩm quyền không được ra quyết định xử phạt, kéo theo việc không thể áp dụng biện pháp thu hồi đất do vi phạm pháp luật.
Thứ hai, cần phân biệt rõ thời điểm phát sinh căn cứ thu hồi. Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, không sử dụng đất liên tục trong thời hạn nhất định, hoặc hủy hoại đất. Đối với hành vi không sử dụng đất liên tục, thời hạn làm căn cứ thu hồi được xác định theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 Luật Đất đai 2024, thường là 12 tháng hoặc 24 tháng tùy loại đất. Ví dụ, đất trồng cây hằng năm không được sử dụng liên tục trong 12 tháng, đất trồng cây lâu năm không sử dụng trong 18 tháng, đất phi nông nghiệp không sử dụng trong 24 tháng thì bị xem xét thu hồi.
Thứ ba, quy trình xử lý phải tuân thủ trình tự: lập biên bản vi phạm, ban hành quyết định xử phạt, yêu cầu khắc phục hậu quả, và chỉ khi người sử dụng đất không chấp hành thì mới tiến hành thu hồi. Việc bỏ qua hoặc rút ngắn các bước này có thể dẫn đến khiếu kiện và tòa án tuyên hủy quyết định thu hồi.
Tóm lại, cơ quan chức năng cần theo dõi chặt chẽ thời hiệu xử phạt và thời hạn vi phạm để bảo đảm quyết định thu hồi đất được ban hành đúng thẩm quyền, đúng trình tự và trong thời hạn luật định.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
