Điều 254. Quyền về lối đi qua 1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định. 3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền về lối đi qua, là một dạng cụ thể của quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhận tại Điều 245. Theo đó, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở phải bảo đảm thuận tiện, hợp lý, đồng thời đáp ứng nhu cầu đi lại thực tế của bên có quyền và hạn chế tối đa thiệt hại cho bên chịu hưởng quyền. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, nhưng phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia, phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định mà không có đền bù.
Về nguyên tắc thực hiện, Điều 248 yêu cầu việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề phải bảo đảm không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng bình thường của bất động sản chịu hưởng quyền, đồng thời bên có quyền phải bồi thường thiệt hại nếu gây ra thiệt hại thực tế. Như vậy, quyền về lối đi qua không phải là quyền tuyệt đối, vô điều kiện mà phải được thực hiện trong giới hạn cần thiết, hợp lý và có sự cân bằng lợi ích giữa các bên.
Ví dụ thực tiễn: Ông A sở hữu thửa đất nằm sâu phía trong, xung quanh giáp với đất của ông B và không có lối ra đường công cộng. Ông A có quyền yêu cầu ông B dành một lối đi trên phần đất của ông B. Hai bên thỏa thuận lối đi rộng 1,5 mét dọc theo ranh giới thửa đất. Nếu không thỏa thuận được, ông A có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án xác định vị trí, kích thước lối đi. Khi sử dụng lối đi, ông A phải trả cho ông B một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất bị hạn chế, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng, bồi hoàn lợi ích cho bên chịu hưởng quyền.
Quyền về lối đi qua là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, được yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Đây là một dạng cụ thể của quyền đối với bất động sản liền kề được quy định tại Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó quyền này được xác lập theo địa thế tự nhiên của bất động sản và nhằm bảo đảm khả năng khai thác công dụng bình thường của bất động sản bị vây bọc.
Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.” Như vậy, quyền này chỉ phát sinh khi hội đủ hai điều kiện: bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của chủ sở hữu khác và không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Lối đi được mở phải bảo đảm tính hợp lý, tức là thuận tiện nhất cho bên có quyền nhưng gây ít phiền hà nhất cho bên chịu hạn chế quyền.
Khi thực hiện quyền về lối đi qua, các bên phải tuân thủ nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề tại Điều 248 Bộ luật Dân sự 2015: việc thực hiện quyền phải theo thỏa thuận của các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán; đồng thời không được lạm dụng quyền gây cản trở hoặc thiệt hại bất hợp lý cho chủ sở hữu bất động sản chịu hạn chế quyền.
Ví dụ thực tiễn: Ông A sở hữu thửa đất nằm sâu phía trong, xung quanh giáp với đất của ông B và bà C, không có lối đi nào ra đường công cộng. Ông A có quyền yêu cầu ông B hoặc bà C dành cho mình một lối đi trên phần đất của họ. Nếu không thỏa thuận được về vị trí, chiều rộng lối đi, các bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Ông A có nghĩa vụ đền bù cho bên chịu hạn chế quyền nếu việc mở lối đi gây thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Quyền về lối đi qua theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 chỉ phát sinh khi hội đủ các điều kiện luật định. Đây là loại quyền đối với bất động sản liền kề, được xác lập nhằm bảo đảm khả năng tiếp cận của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.
Thứ nhất, bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ thể khác. Khoản 1 Điều 254 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.” Tình trạng vây bọc phải mang tính khách quan, nghĩa là không có lối đi nào khác hoặc lối đi hiện hữu không đủ để ra đường công cộng. Ví dụ, thửa đất nằm sâu phía trong, ba mặt giáp đất hàng xóm, mặt còn lại giáp kênh rạch không thể đi lại, thì chủ sở hữu thửa đất đó đủ điều kiện yêu cầu mở lối đi.
Thứ hai, lối đi được yêu cầu phải “hợp lý”. Khoản 2 Điều 254 xác định lối đi hợp lý căn cứ vào địa thế tự nhiên, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không được tự ý lựa chọn vị trí thuận tiện nhất cho mình mà bỏ qua thiệt hại của bên kia. Ví dụ, nếu có hai hướng mở lối đi, một hướng làm mất toàn bộ vườn cây lâu năm của hàng xóm, hướng còn lại chỉ ảnh hưởng phần đất trống, thì lối đi qua phần đất trống được coi là hợp lý.
Thứ ba, quyền lối đi qua phải được thực hiện theo nguyên tắc chung tại Điều 245 và Điều 248 Bộ luật Dân sự 2015. Điều 245 xác định quyền đối với bất động sản liền kề được thực hiện theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật; Điều 248 yêu cầu việc thực hiện quyền phải bảo đảm không làm ảnh hưởng quá mức đến việc sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền, đồng thời bên được hưởng quyền phải bồi thường thiệt hại nếu có. Như vậy, dù đủ điều kiện vây bọc, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc vẫn phải thỏa thuận, đền bù hợp lý cho bên có đất mở lối đi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Tóm lại, điều kiện xác lập quyền lối đi qua gồm: bất động sản bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng; lối đi yêu cầu phải hợp lý; và việc thực hiện quyền tuân thủ nguyên tắc thiện chí, hạn chế thiệt hại theo Điều 245, Điều 248 Bộ luật Dân sự 2015.
Quyền về lối đi qua theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 được xác định trong phạm vi phục vụ nhu cầu tiếp cận bất động sản bị vây bọc của chủ sở hữu. Phạm vi này không đương nhiên mở rộng theo ý chí đơn phương của bên có quyền, mà phải căn cứ vào địa thế tự nhiên, nhu cầu sử dụng thực tế và sự thỏa thuận giữa các bên. Khoản 2 Điều 254 quy định vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
Về cách thức thực hiện, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải thực hiện theo đúng phạm vi đã được xác lập, không được tự ý mở rộng, thay đổi công năng của lối đi. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề tại Điều 248 Bộ luật Dân sự 2015 đòi hỏi việc thực hiện phải theo thỏa thuận, đúng mục đích, không làm cản trở hoặc gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Đồng thời, Điều 245 ghi nhận quyền về lối đi qua là một dạng quyền đối với bất động sản liền kề, được thực hiện trên tinh thần bảo đảm nhu cầu hợp lý của bên có quyền nhưng không xâm phạm quá mức đến quyền sử dụng đất của bên kia.
Ví dụ thực tiễn: hộ A có đất phía sau bị vây bọc bởi đất hộ B, hai bên thỏa thuận mở lối đi rộng 1,5 mét dọc ranh giới. Hộ A chỉ được sử dụng lối đi này để đi bộ, xe thô sơ; nếu tự ý cho xe tải trọng lớn lưu thông gây lún, nứt nền đất hộ B thì đã vượt quá phạm vi quyền, phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 3 Điều 248. Trường hợp bất động sản bị chia thửa, lối đi được xác định theo khoản 3 Điều 254, ưu tiên vị trí thuận tiện cho các bên và hạn chế tối đa ảnh hưởng đến thửa đất liền kề.
Nghĩa vụ đền bù của chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền về lối đi qua được quy định tại khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015: “Chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Đây là nghĩa vụ mang tính bắt buộc phát sinh đồng thời với việc xác lập quyền về lối đi, nhằm bảo đảm cân bằng lợi ích giữa bên được hưởng quyền và bên chịu hạn chế quyền sử dụng đất.
Về bản chất pháp lý, nghĩa vụ đền bù xuất phát từ nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề tại Điều 245 và Điều 248 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, việc thực hiện quyền phải bảo đảm hài hòa lợi ích, không gây thiệt hại bất hợp lý cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Khi chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành một phần diện tích đất của mình làm lối đi, quyền khai thác, sử dụng phần diện tích đó bị hạn chế đáng kể; do đó, việc đền bù là cơ chế bù đắp thiệt hại thực tế mà bên chịu hưởng quyền phải gánh chịu.
Về mức đền bù, pháp luật không ấn định mức cụ thể mà ưu tiên sự thỏa thuận giữa các bên. Trường hợp không thỏa thuận được, các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi xác định mức đền bù, Tòa án thường căn cứ vào diện tích đất thực tế sử dụng làm lối đi, giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử, mức độ ảnh hưởng đến việc khai thác công năng của bất động sản chịu hưởng quyền và các thiệt hại phát sinh khác.
Ví dụ thực tiễn: Ông A có thửa đất bị vây bọc bởi thửa đất của ông B, không có lối ra đường công cộng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 254, ông A có quyền yêu cầu ông B mở lối đi. Khi lối đi được xác lập trên phần diện tích 30 m² đất của ông B, ông A phải đền bù cho ông B giá trị tương ứng với phần diện tích đất bị sử dụng làm lối đi, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Nghĩa vụ đền bù chỉ chấm dứt khi các bên có thỏa thuận miễn trừ hoặc khi quyền về lối đi chấm dứt theo quy định pháp luật.
Khi giải quyết tranh chấp về lối đi qua theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, cơ quan có thẩm quyền cần đặc biệt lưu ý các vấn đề sau đây.
Thứ nhất, xác định đúng điều kiện phát sinh quyền về lối đi qua. Quyền này chỉ phát sinh khi bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Đây là căn cứ tiên quyết để xác định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối đi hay không. Trường hợp bất động sản đã có lối đi nhưng lối đi đó quá hẹp, không bảo đảm cho việc đi lại, vận chuyển bình thường thì vẫn được coi là không đủ lối đi.
Thứ hai, nguyên tắc xác định vị trí, giới hạn lối đi. Theo khoản 2 Điều 254, lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có cân nhắc đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Việc xác định này phải tuân thủ nguyên tắc thực hiện quyền quy định tại Điều 248 — không được lạm dụng quyền để gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Thứ ba, nghĩa vụ đền bù của chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền. Khoản 1 Điều 254 quy định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Mức đền bù do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết. Thực tiễn xét xử cho thấy mức đền bù thường được tính dựa trên giá trị diện tích đất bị sử dụng làm lối đi và thiệt hại thực tế phát sinh.
Thứ tư, trường hợp bất động sản bị chia cắt. Khoản 3 Điều 254 quy định khi bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không phải đền bù. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với trường hợp quy định tại khoản 1, tránh nhầm lẫn khi áp dụng.
Thứ năm, thẩm quyền giải quyết. Tranh chấp lối đi qua là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân. Tòa án cần xem xét toàn diện hiện trạng sử dụng đất, đặc điểm địa hình, nhu cầu sử dụng thực tế và lợi ích hợp pháp của các bên để ra phán quyết bảo đảm công bằng, phù hợp với quy định tại Điều 245 về quyền đối với bất động sản liền kề.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
