Điều 228. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất Các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 124 và Điều 126 của Luật này thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau: 1. Tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị giao đất, cho thuê đất; 2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây: a) Rà soát, kiểm tra hồ sơ, tổ chức trích đo, trích lục; trường hợp tổ chức, cá nhân đề nghị giao đất, cho thuê đất còn thiếu các giấy tờ có liên quan thì hướng dẫn bổ sung giấy tờ; b) Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và trình ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; c) Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và trình ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; 3. Người s
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Điều 228 Luật Đất đai 2024 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận). Theo đó, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 229 của Luật này và các điều kiện khác do pháp luật quy định.
Về nguyên tắc, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho toàn bộ diện tích các thửa đất đó. Quy định này tạo thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp manh mún, giảm thủ tục hành chính và chi phí cấp giấy.
Đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận được cấp cho từng người; mỗi giấy ghi đầy đủ thông tin của những người còn lại. Trường hợp các bên có thỏa thuận cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện thì cấp theo thỏa thuận đó.
Điều 228 cũng xác định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Cơ quan có thẩm quyền có thể ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp ký cấp Giấy chứng nhận.
Ví dụ thực tiễn: Ông A sử dụng 03 thửa ruộng liền kề tại xã B, huyện C. Thay vì phải nộp 03 bộ hồ sơ, ông A có quyền đề nghị cấp một Giấy chứng nhận chung cho cả 03 thửa, ghi rõ diện tích từng thửa. Hồ sơ nộp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Trình tự, thủ tục cấp giấy được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 228 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được phân định theo cấp hành chính và đối tượng sử dụng đất. Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các trường hợp khác theo quy định. Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Điểm đáng chú ý là khoản 2 Điều 228 cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận. Đây là quy định mang tính linh hoạt, phù hợp với thực tiễn khối lượng công việc lớn tại các địa phương. Ví dụ, tại Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền ký cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, giúp rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ so với việc phải trình Ủy ban nhân dân Thành phố ký trực tiếp.
Việc phân cấp thẩm quyền này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định đúng cơ quan tiếp nhận hồ sơ, tránh tình trạng người dân, doanh nghiệp nộp hồ sơ sai cấp dẫn đến chậm trễ. Chẳng hạn, một công ty cổ phần xin cấp Giấy chứng nhận cho khu đất thuê tại huyện Bình Chánh phải nộp hồ sơ tại cơ quan cấp tỉnh, không phải tại Ủy ban nhân dân huyện. Ngược lại, hộ gia đình xin cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất ở tại cùng huyện lại nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Bên cạnh đó, Điều 229 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận, tạo cơ sở xác định đối tượng thuộc diện cấp theo từng cấp thẩm quyền. Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục và trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình cấp Giấy chứng nhận, bảo đảm tính thống nhất trong thực thi trên phạm vi cả nước.
Theo quy định tại Điều 228 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho người sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện do pháp luật quy định. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận không chỉ giới hạn ở một điều khoản đơn lẻ mà được xác định tổng hợp từ Điều 228, Điều 229 Luật Đất đai 2024 và các quy định chi tiết tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Về nguyên tắc, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 229 Luật Đất đai 2024, bao gồm: người đang sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định; người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; người nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Điều kiện cụ thể để được cấp Giấy chứng nhận bao gồm: (i) có đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc thuộc trường hợp được cấp không cần giấy tờ theo quy định; (ii) đất không có tranh chấp; (iii) đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; (v) đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Ví dụ thực tiễn: hộ gia đình sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2014, có giấy tờ mua bán viết tay nhưng không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 229 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận đòi hỏi người sử dụng đất phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng pháp lý của thửa đất và nghĩa vụ tài chính. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp Giấy chứng nhận khi xác định đầy đủ các điều kiện này nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và sự quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai.
Căn cứ Điều 228 Luật Đất đai 2024, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm tải giấy tờ cho người dân. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận theo quy định, bao gồm các thành phần cơ bản: đơn đăng ký đất đai theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP; giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất theo từng trường hợp quy định tại Điều 229 Luật Đất đai 2024; và các giấy tờ khác tùy theo loại hồ sơ cụ thể như chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Điểm đáng chú ý là Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về việc khai thác, sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Theo đó, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người dân nộp thêm giấy tờ mà thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu đất đai hoặc đã được số hóa, lưu trữ tại cơ quan nhà nước. Ví dụ thực tiễn: khi người dân xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với thửa đất đã có bản đồ địa chính, cơ quan chức năng tự tra cứu thông tin thửa đất, không yêu cầu nộp lại trích lục bản đồ; hoặc khi cá nhân đã có căn cước công dân gắn chip, không cần nộp bản sao chứng minh nhân dân hay sổ hộ khẩu như trước đây.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thành phần hồ sơ cho từng trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi, cấp lại, đăng ký biến động. Việc phân loại rõ ràng giúp người sử dụng đất xác định đúng loại giấy tờ cần chuẩn bị, tránh tình trạng nộp thiếu hoặc thừa hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận phải hướng dẫn bổ sung một lần bằng văn bản, không được yêu cầu bổ sung quá một lần đối với cùng một nội dung.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 228 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được thực hiện theo các bước cơ bản sau đây.
Bước 1 – Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích. Hồ sơ gồm đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cùng các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất quy định tại Điều 229 Luật Đất đai 2024 (giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, giấy chứng nhận tạm thời, quyết định giao đất, hợp đồng mua bán nhà ở...).
Bước 2 – Tiếp nhận và kiểm tra: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận hướng dẫn bổ sung ngay trong ngày làm việc. Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, cơ quan tiếp nhận chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện các công việc chuyên môn.
Bước 3 – Thẩm tra, xác nhận: Văn phòng đăng ký đất đai trích lục bản đồ địa chính hoặc đo đạc chỉnh lý thửa đất, xác nhận hiện trạng sử dụng đất, niêm yết công khai kết quả tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã trong thời hạn 15 ngày, xử lý ý kiến phản ánh (nếu có), lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Bước 4 – Cấp Giấy chứng nhận: Ủy ban nhân dân cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân; Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thời hạn thực hiện không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Ví dụ thực tiễn: Ông A sử dụng ổn định thửa đất ở từ năm 1992, có giấy tờ mua bán viết tay được Ủy ban nhân dân xã xác nhận. Căn cứ khoản 1 Điều 229 Luật Đất đai 2024, ông A thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận. Ông nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp xã; sau khi niêm yết công khai 15 ngày không có tranh chấp, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho ông A trong thời hạn 20 ngày làm việc.
Thời hạn giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 228 Luật Đất đai 2024 là một trong những nội dung người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý để chủ động theo dõi, tránh tình trạng hồ sơ bị kéo dài ngoài quy định. Theo quy định tại khoản 1 Điều 228, thời hạn giải quyết được tính kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ. Cụ thể, đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, thời hạn không quá 30 ngày; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời hạn không quá 40 ngày. Các mốc thời gian này không bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trưng cầu giám định, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật hoặc thời gian xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết.
Một điểm đáng lưu ý là thời hạn nêu trên chỉ bắt đầu được tính khi hồ sơ đã được xác nhận là hợp lệ. Trên thực tế, nhiều trường hợp người dân nộp hồ sơ thiếu giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, thiếu văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, dẫn đến việc cơ quan tiếp nhận phải trả lại hoặc yêu cầu bổ sung, làm phát sinh thời gian chờ đợi ngoài dự kiến. Ví dụ, khi hộ gia đình xin cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014, nếu không có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng tranh chấp, hồ sơ sẽ bị xem là chưa hợp lệ và thời hạn giải quyết chưa bắt đầu tính.
Ngoài ra, theo Điều 229 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất, rách, hư hỏng hoặc do thay đổi thông tin, thời hạn giải quyết có thể ngắn hơn, thường không quá 10 ngày làm việc. Người sử dụng đất cần phân biệt rõ loại thủ tục mình đang thực hiện để xác định đúng mốc thời gian áp dụng, đồng thời lưu giữ biên lai tiếp nhận hồ sơ làm căn cứ đối chiếu khi cần thiết.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
