Điều 171. Đất sử dụng ổn định lâu dài 1. Đất ở. 2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này. 3. Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý. 4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê. 5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 199 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định tại khoản 2 Điều 199 của Luật này. 6. Đất quốc phòng, an ninh. 7. Đất tín ngưỡng. 8. Đất tôn giáo quy định tại khoản 2 Điều 213 của Luật này. 9. Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh. 10. Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt. 11. Đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 của Luật này.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định về đất ở, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, đất ở là đất để làm nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất ở gồm đất ở tại nông thôn do cá nhân, hộ gia đình sử dụng theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất ở tại đô thị thuộc khu vực đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được phê duyệt.
Về hạn mức giao đất ở, Điều 171 có mối liên hệ chặt chẽ với Điều 176 Luật Đất đai 2024. Hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn, đô thị do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương. Ví dụ, tại Hà Nội, hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại các quận nội thành thường thấp hơn so với các huyện ngoại thành do quỹ đất hạn chế và mật độ dân cư cao. Trường hợp cá nhân có diện tích đất ở vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp thì vẫn được công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức.
Về quyền của người sử dụng đất ở, Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân sử dụng đất ở có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ví dụ thực tiễn, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp có thể thế chấp tại ngân hàng để vay vốn kinh doanh; hoặc chuyển nhượng đất ở cho người khác theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Việc xác định đúng loại đất ở có ý nghĩa quan trọng trong tính tiền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được xác định để làm nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống và các mục đích khác phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một thửa đất. Theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2024, đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Việc phân loại này căn cứ vào vị trí địa lý, điều kiện hạ tầng và mức độ đô thị hóa của từng khu vực, nhằm áp dụng chính sách quản lý, hạn mức giao đất và nghĩa vụ tài chính phù hợp.
Về bản chất pháp lý, đất ở là loại đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở ổn định lâu dài. Người sử dụng đất ở có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai năm 2024. Đồng thời, diện tích đất ở được giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không vượt quá hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, theo nguyên tắc tại Điều 176 Luật Đất đai năm 2024. Hạn mức này được xác định dựa trên quỹ đất, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và tập quán sinh sống của từng địa phương.
Ví dụ thực tiễn: hộ gia đình ông A tại huyện B được Ủy ban nhân dân huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất diện tích 200 m², mục đích sử dụng ghi là "đất ở tại nông thôn". Trong trường hợp này, thửa đất của ông A thuộc loại đất ở theo quy định tại Điều 171, và ông A có đầy đủ quyền của người sử dụng đất ở theo Điều 37. Nếu diện tích 200 m² vượt hạn mức giao đất ở do tỉnh quy định, phần diện tích vượt hạn mức sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo mức cao hơn khi được cấp Giấy chứng nhận.
Hạn mức giao đất ở là diện tích đất ở tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng. Hạn mức này không áp dụng thống nhất trên toàn quốc mà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cho từng địa phương, căn cứ vào quỹ đất, điều kiện kinh tế - xã hội và tập quán sử dụng đất của từng vùng.
Theo quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại đô thị và nông thôn. Việc quy định này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt. Ví dụ, tại thành phố Hà Nội, hạn mức giao đất ở tại các quận nội thành thường thấp hơn so với các huyện ngoại thành do quỹ đất hạn chế và mật độ dân cư cao. Ngược lại, tại các tỉnh miền núi hoặc vùng nông thôn có quỹ đất dồi dào, hạn mức giao đất ở có thể cao hơn để phù hợp với tập quán sinh sống và nhu cầu sử dụng đất của người dân.
Việc xác định hạn mức giao đất ở có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Căn cứ Điều 37 Luật Đất đai 2024, cá nhân sử dụng đất ở có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất trong hạn mức. Đối với phần diện tích vượt hạn mức, người sử dụng đất vẫn được công nhận quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo mức cao hơn theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất.
Trong thực tiễn, hạn mức giao đất ở còn là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu, khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc khi tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao. Người sử dụng đất cần tra cứu quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất để biết chính xác hạn mức áp dụng cho khu vực của mình.
Khi được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp, hộ gia đình, cá nhân có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
Bên cạnh các quyền chung, người sử dụng đất ở còn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ví dụ, một cá nhân có thửa đất ở tại quận nội thành có thể thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, hoặc chuyển nhượng cho người khác khi có nhu cầu. Việc thực hiện các quyền này phải tuân thủ điều kiện về Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.
Về hạn mức đất ở, Điều 176 Luật Đất đai 2024 quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn và đô thị do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở vượt hạn mức do nhận chuyển quyền hoặc do nguồn gốc khác thì phần diện tích vượt hạn mức vẫn được công nhận quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Ngoài ra, người sử dụng đất ở còn có quyền khiếu nại, khởi kiện khi quyền lợi bị xâm phạm; được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định. Các quyền này bảo đảm cho hộ gia đình, cá nhân ổn định chỗ ở, yên tâm đầu tư xây dựng nhà cửa và phát triển kinh tế gia đình.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất ở được thực hiện theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2024. Theo đó, đất ở là đất để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống và các công trình khác phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Khi cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt.
Căn cứ Điều 176 Luật Đất đai 2024, hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại khu vực nông thôn và đô thị do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Khi chuyển mục đích sang đất ở, diện tích đất được chuyển phải nằm trong hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất ở do địa phương quy định. Phần diện tích vượt hạn mức có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo mức cao hơn hoặc không được chuyển mục đích nếu không đủ điều kiện.
Ví dụ thực tiễn: Ông A có thửa đất trồng cây lâu năm diện tích 200 m² tại huyện B, tỉnh C. Hạn mức công nhận đất ở tại địa phương là 150 m². Ông A xin chuyển toàn bộ 200 m² sang đất ở. Cơ quan có thẩm quyền chỉ cho phép chuyển 150 m² sang đất ở; phần 50 m² còn lại tiếp tục là đất nông nghiệp hoặc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định.
Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, quyền này chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất và phù hợp quy hoạch. Việc chuyển mục đích sang đất ở còn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất.
Khi sử dụng đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Đây là nguyên tắc bắt buộc gắn liền với quyền sử dụng đất, được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2024 về quyền của cá nhân sử dụng đất và các quy định có liên quan về chế độ tài chính đất đai.
Các khoản nghĩa vụ tài chính chủ yếu bao gồm: tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất ở; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm; lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất; và các khoản phí, lệ phí khác theo quy định. Việc xác định tiền sử dụng đất phụ thuộc vào diện tích đất, vị trí thửa đất, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và hạn mức giao đất ở.
Điểm cần lưu ý đặc biệt là hạn mức giao đất ở theo Điều 176 Luật Đất đai 2024. Diện tích đất ở trong hạn mức được áp dụng giá đất theo bảng giá đất; phần diện tích vượt hạn mức có thể phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể hoặc giá đất thị trường, thường cao hơn đáng kể. Ví dụ thực tiễn: tại một tỉnh, hạn mức giao đất ở là 200 m². Nếu hộ gia đình được giao 300 m² đất ở, phần 200 m² trong hạn mức tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất, còn phần 100 m² vượt hạn mức sẽ bị tính theo giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền xác định, dẫn đến số tiền phải nộp tăng lên rõ rệt.
Ngoài ra, người sử dụng đất ở cần lưu ý nghĩa vụ tài chính phát sinh khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, hoặc khi được công nhận quyền sử dụng đất ở đối với đất có nguồn gốc không phải do Nhà nước giao. Việc chậm nộp hoặc nộp không đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính có thể dẫn đến bị tính tiền chậm nộp, bị cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế hoặc ảnh hưởng đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất cần chủ động xác định đúng diện tích, hạn mức và giá đất áp dụng để thực hiện nghĩa vụ tài chính một cách chính xác, đầy đủ và đúng thời hạn.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
