Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản 1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung. 2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản liền kề, xác lập nguyên tắc cơ bản trong việc phân định phạm vi quyền sử dụng, chiếm hữu của các chủ sở hữu đối với các bất động sản tiếp giáp nhau. Theo đó, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Khoản 1 Điều 175 quy định: “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.” Quy định này ghi nhận bốn căn cứ xác lập ranh giới theo thứ tự ưu tiên: thỏa thuận của các bên, quyết định của cơ quan nhà nước, tập quán và thực trạng ranh giới tồn tại lâu dài. Việc ưu tiên thỏa thuận thể hiện nguyên tắc tự do ý chí, tôn trọng sự tự định đoạt của các chủ thể trong quan hệ dân sự theo Điều 3 của Bộ luật này.
Khoản 2 Điều 175 quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liền kề: “Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.” Quy định này giới hạn quyền sử dụng đất trong phạm vi không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng, đồng thời đặt ra nghĩa vụ không xâm phạm đến quyền sử dụng hợp pháp của chủ thể liền kề. Điều này có mối liên hệ chặt chẽ với Điều 245 về quyền đối với bất động sản liền kề, theo đó việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản không được gây cản trở hoặc làm ảnh hưởng đến việc sử dụng bất động sản của người khác.
Ví dụ thực tiễn: hai hộ gia đình có thửa đất liền kề, ranh giới được xác định theo bản đồ địa chính do cơ quan nhà nước cấp. Một bên xây tường rào lấn sang phần đất của bên kia 0,5 mét. Trường hợp này, bên bị lấn chiếm có quyền yêu cầu tháo dỡ phần xây dựng lấn chiếm, khôi phục lại ranh giới theo quyết định của cơ quan nhà nước. Nếu hai bên không tự thỏa thuận được, tranh chấp sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Liên quan đến mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản, Điều 176 quy định chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình; các chủ sở hữu liền kề có thể thỏa thuận về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới. Như vậy, Điều 175 và Điều 176 tạo thành cơ sở pháp lý thống nhất để xác định ranh giới và mốc giới, bảo đảm sự ổn định trong quản lý, sử dụng đất đai, phòng ngừa và giải quyết tranh chấp về ranh giới giữa các bất động sản liền kề.
Việc xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được thực hiện theo nguyên tắc nền tảng quy định tại khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015: ranh giới được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Như vậy, pháp luật ưu tiên sự thỏa thuận giữa các chủ thể, sau đó mới đến các căn cứ mang tính khách quan khác nhằm bảo đảm sự ổn định trong quan hệ sử dụng đất.
Nguyên tắc này có ý nghĩa thực tiễn quan trọng. Ví dụ, hai hộ gia đình sử dụng đất liền kề có thể tự thỏa thuận về đường ranh giới và ghi nhận trong biên bản có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã; thỏa thuận này là căn cứ pháp lý để xác định phạm vi quyền sử dụng của mỗi bên. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, ranh giới có thể được xác định theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình cấp giấy chứng nhận hoặc giải quyết tranh chấp. Ngoài ra, nếu ranh giới đã tồn tại ổn định trên thực tế từ 30 năm trở lên mà không phát sinh tranh chấp, pháp luật công nhận tính hợp pháp của ranh giới đó nhằm tránh xáo trộn không cần thiết.
Nguyên tắc xác định ranh giới còn gắn liền với quy định tại Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 về mốc giới ngăn cách. Theo đó, chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Các chủ sở hữu liền kề có thể thỏa thuận về việc dựng mốc giới trên ranh giới; mốc giới trong trường hợp này là sở hữu chung của các bên. Quy định này bảo đảm ranh giới pháp lý và ranh giới thực tế luôn thống nhất, tránh hành vi lấn chiếm.
Bên cạnh đó, Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề đặt ra giới hạn: việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản này không được gây cản trở hoặc làm ảnh hưởng đến việc sử dụng bất động sản liền kề. Nguyên tắc xác định ranh giới vì vậy không chỉ nhằm phân định phạm vi quyền sở hữu mà còn hướng tới bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa các chủ thể trong quan hệ láng giềng, phù hợp với nguyên tắc thiện chí, trung thực quy định tại khoản 3 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản là một trong những nội dung cốt lõi được ghi nhận tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo khoản 1 Điều này, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo tập quán. Khi ranh giới đã được xác lập hợp pháp, mọi chủ thể có quyền, lợi ích liên quan đều phát sinh nghĩa vụ tôn trọng và không được xâm phạm.
Nghĩa vụ này đặt ra yêu cầu đối với chủ sở hữu bất động sản trong việc sử dụng, khai thác tài sản của mình không được lấn chiếm, dịch chuyển mốc giới hoặc có hành vi cản trở việc xác định ranh giới chung. Khoản 2 Điều 175 quy định rõ: người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới, nhưng không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Quy định này có mối liên hệ chặt chẽ với Điều 176 về mốc giới ngăn cách, theo đó các chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình và phải tôn trọng mốc giới đã được xác lập.
Về mặt thực tiễn, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới thường bị vi phạm dưới dạng xây dựng công trình lấn sang phần đất liền kề, trồng cây có rễ lan sang đất của người khác, hoặc tự ý dịch chuyển mốc giới. Ví dụ, khi một hộ gia đình xây tường rào lấn sang phần đất của nhà bên cạnh dù chỉ vài chục centimét, hành vi này đã xâm phạm trực tiếp đến quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu liền kề. Bên bị xâm phạm có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi, khôi phục lại ranh giới ban đầu và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.
Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới còn được củng cố bởi Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề. Theo đó, việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản này không được gây cản trở hoặc làm thiệt hại đến việc sử dụng bất động sản liền kề. Như vậy, tôn trọng ranh giới không chỉ là nghĩa vụ thụ động (không xâm phạm) mà còn bao hàm nghĩa vụ chủ động trong việc bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp của chủ thể liền kề, góp phần duy trì trật tự ổn định trong quan hệ dân sự về đất đai.
1. Nguyên tắc chung về cây cối, công trình trên ranh giới
Khoản 3 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là tường nhà chung”. Theo đó, cây cối và công trình nằm trên ranh giới giữa các bất động sản liền kề chỉ được xác lập, duy trì trên cơ sở thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
2. Xác định quyền sở hữu đối với cây cối, công trình trên ranh giới
Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản. Theo khoản 1 Điều này, chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Trường hợp cây cối, công trình nằm trên ranh giới và được các bên thỏa thuận xác lập làm ranh giới chung thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan
Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề, người có quyền đối với bất động sản liền kề được hưởng quyền sử dụng hạn chế trên bất động sản liền kề nhưng phải bảo đảm không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng bình thường của chủ sở hữu bất động sản đó. Đối với cây cối trên ranh giới, chủ sở hữu phải cắt tỉa cành, rễ cây vươn sang bất động sản liền kề khi có yêu cầu; nếu cây cối nghiêng, đổ gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định tại Điều 584 và Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015.
4. Ví dụ thực tiễn
Ông A và bà B có hai thửa đất liền kề, ranh giới là hàng rào cây xanh do ông A trồng trên phần đất của mình. Khi cây phát triển, cành vươn sang phần đất bà B làm hư hỏng mái nhà. Bà B có quyền yêu cầu ông A cắt tỉa cành; nếu ông A không thực hiện, bà B có quyền tự cắt tỉa phần cành vươn sang và yêu cầu ông A thanh toán chi phí hợp lý. Trường hợp cây nằm đúng ranh giới và được hai bên thỏa thuận là tài sản chung thì việc chặt hạ, di dời phải được sự đồng ý của cả hai bên.
5. Kết luận
Việc xác lập, quản lý cây cối và công trình trên ranh giới giữa các bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc tôn trọng ranh giới, không xâm phạm quyền sở hữu của chủ thể liền kề. Tranh chấp phát sinh cần được giải quyết trên cơ sở thỏa thuận, hòa giải; trường hợp không đạt được thỏa thuận, các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Tranh chấp ranh giới giữa các bất động sản liền kề phát sinh khi các bên không thống nhất được về đường phân định quyền sử dụng đất, vị trí mốc giới hoặc phạm vi diện tích thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của mỗi bên. Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Đây là căn cứ pháp lý nền tảng để giải quyết các mâu thuẫn về ranh giới trên thực tế.
Khi phát sinh tranh chấp, thứ tự ưu tiên áp dụng căn cứ xác định ranh giới cần được tuân thủ chặt chẽ. Trước hết, cơ quan có thẩm quyền và các bên phải xem xét thỏa thuận bằng văn bản giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề; nếu không có thỏa thuận thì căn cứ vào quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, điển hình là hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp. Trường hợp không xác định được theo các căn cứ trên, ranh giới được xác định theo tập quán địa phương hoặc theo ranh giới thực tế đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên không có tranh chấp. Ví dụ, hai hộ gia đình sử dụng hàng rào cây xanh làm ranh giới ngầm định suốt nhiều thập kỷ, không bên nào phản đối, thì hàng rào đó có giá trị pháp lý để xác định ranh giới theo khoản 1 Điều 175.
Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Nếu một bên tự ý lấn chiếm, xê dịch mốc giới sang phần đất của bên kia thì hành vi đó bị coi là vi phạm pháp luật, bên bị xâm phạm có quyền yêu cầu khôi phục lại hiện trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại nếu có. Đồng thời, theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề, các bên có quyền sử dụng lối đi, đường dẫn nước, thoát nước qua bất động sản liền kề một cách hợp lý, nhưng không được lạm dụng quyền này để xâm phạm ranh giới của nhau.
Về thẩm quyền giải quyết, tranh chấp ranh giới gắn liền với tranh chấp quyền sử dụng đất nên trước hết phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo quy định của pháp luật đất đai. Nếu hòa giải không thành, các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Tòa án sẽ căn cứ vào hồ sơ địa chính, kết quả đo đạc thực tế, lời khai của các bên và các chứng cứ khác để xác định ranh giới chính xác, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ thể liên quan.
Khi xây dựng và sử dụng bất động sản liền kề, chủ sở hữu phải tôn trọng ranh giới theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời có thể xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Người sử dụng đất không được lấn chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.
Về mốc giới ngăn cách, Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Các chủ sở hữu liền kề có thể thỏa thuận dựng mốc giới trên ranh giới để làm tường, hàng rào chung; khi đó, mốc giới là sở hữu chung của các bên. Trường hợp mốc giới do một bên tạo dựng trên ranh giới và được bên kia đồng ý, mốc giới đó là sở hữu chung; nếu bên kia không đồng ý, bên tạo dựng phải dỡ bỏ.
Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận quyền đối với bất động sản liền kề, theo đó quyền này được xác lập theo địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Ví dụ thực tiễn: chủ sở hữu nhà ở phía trong không có lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho một lối đi hợp lý trên phần đất của họ; người được hưởng quyền phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hạn chế, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải bảo đảm không làm sụp đổ, hư hỏng bất động sản liền kề; không được xả nước mưa, nước thải trực tiếp sang bất động sản lân cận. Vi phạm các nghĩa vụ này có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
Gửi thông tin vụ việc — Luật sư đánh giá và tư vấn hướng xử lý.
