Chuyển mục đích sử dụng đất: trường hợp nào phải xin phép

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

3. Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Việc chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại Điều 124 của Luật này.

Nguồn: Xem Điều 121 (toàn văn)

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng của một thửa đất từ loại đất này sang loại đất khác theo quy định của pháp luật, ví dụ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp. Việc chuyển mục đích được thực hiện theo hai hình thức: phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không cần xin phép nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

Căn cứ pháp lý: Điều 121 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) quy định cụ thể các trường hợp chuyển mục đích phải xin phép và trường hợp không phải xin phép.

2. Trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước

Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất bắt buộc phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Trong đó, trường hợp phổ biến nhất là chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (điểm b khoản 1 Điều 121) và chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (điểm đ khoản 1 Điều 121).

3. Trường hợp không cần xin phép

Khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định: việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp nêu tại khoản 1 thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ, chuyển đổi giữa các loại đất trong cùng nhóm đất nông nghiệp (trừ đất trồng lúa và đất rừng) thông thường không thuộc diện phải xin phép.

Đáng lưu ý: trường hợp đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài đã chuyển sang mục đích khác, nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 3 Điều 121).

Dù không cần xin phép, người sử dụng đất vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định.

4. Trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024:

• UBND cấp tỉnh quyết định đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
• UBND cấp huyện quyết định đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

Điều kiện để được cho phép chuyển mục đích được quy định tại Điều 122 Luật Đất đai 2024: người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện về ký quỹ hoặc bảo đảm khác (đối với dự án đầu tư), có năng lực tài chính bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ, không vi phạm pháp luật về đất đai. Chi tiết hồ sơ, trình tự thực hiện theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.

5. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích

Theo khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024, khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện phải xin phép, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Thông thường gồm:

• Tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở hoặc đất được giao có thu tiền sử dụng đất — tính theo chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích và loại đất trước khi chuyển;
• Thuế, phí, lệ phí theo quy định.

Việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có). Sau khi được cho phép chuyển mục đích, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất mới.

6. Lưu ý khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

• Phải kiểm tra thửa đất có phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của địa phương hay không — đây là điều kiện tiên quyết để được xem xét;
• Trường hợp chuyển mục đích để thực hiện dự án nhà ở thương mại còn phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024 (có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, phù hợp quy hoạch, có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư);
• Không tự ý san lấp, xây dựng trước khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép — có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai và phải khôi phục hiện trạng;
• Nên nhờ luật sư rà soát hồ sơ, quy hoạch và tính toán trước nghĩa vụ tài chính để tránh phát sinh chi phí phát sinh.

Lưu ý khi áp dụng

Nội dung bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:

• Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) - Điều 121, 122, 123
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có) - chi tiết hồ sơ, trình tự, thủ tục
• Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có) - tiền sử dụng đất, tiền thuê đất