Điều 46. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm 1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật; b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra. 2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này; b) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. 3. Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b kh
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Điều 46. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm
1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
3. Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b khoản 2 Điều này và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật này.
4. Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
5. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Phân tích: Điều 46 phân biệt hai nhóm giao dịch. Khoản 1 chỉ cho bán tài sản gắn liền với đất thuê; khoản 2 cho bán cả quyền thuê trong hợp đồng, nhưng kèm điều kiện bổ sung tại điểm b — đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết. Điều kiện nền tảng tại khoản 1 (tạo lập hợp pháp, đã đăng ký, hoàn thành xây dựng đúng quy hoạch chi tiết và dự án được phê duyệt) loại trừ tài sản vi phạm trật tự xây dựng. Khoản 3 bảo vệ người mua: kế thừa thời hạn sử dụng đất còn lại và phần ứng trước chưa khấu trừ. Khoản 5 dẫn chiếu khoản 1 Điều 45 cùng Luật Kinh doanh bất động sản cho dự án hạ tầng.
Ví dụ: Doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm xây nhà xưởng đã được cấp Giấy chứng nhận, hoàn thành đúng quy hoạch — được bán nhà xưởng (khoản 1). Muốn bán kèm quyền thuê, phải chứng minh đã ứng trước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa khấu trừ hết (điểm b khoản 2).
Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất thuê
Theo khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê khi đáp ứng hai điều kiện:
Điểm b khoản 1 loại trừ ba trường hợp không bắt buộc tuân thủ điều kiện này: phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành; quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự; hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
Khoản 2 Điều 46 mở rộng phạm vi: khi bán cả tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê, ngoài hai điều kiện tại khoản 1 còn phải đáp ứng điều kiện bổ sung — đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp (điểm b khoản 2).
Ví dụ thực tiễn: Doanh nghiệp A thuê đất trả tiền hằng năm để xây dựng nhà xưởng. Nhà xưởng đã được cấp Giấy chứng nhận và hoàn thành đúng quy hoạch chi tiết được duyệt — đủ điều kiện bán tài sản gắn liền với đất theo khoản 1. Nếu doanh nghiệp A muốn bán kèm quyền thuê và đã ứng trước 5 tỷ đồng bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng mới khấu trừ 2 tỷ vào tiền thuê, doanh nghiệp vẫn đủ điều kiện theo điểm b khoản 2; người mua được tiếp tục khấu trừ 3 tỷ còn lại theo khoản 3.
Đối với dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, khoản 5 dẫn chiếu áp dụng thêm điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản.
Điều kiện chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) quy định tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi đáp ứng đồng thời hai nhóm điều kiện.
Thứ nhất, phải thỏa mãn các điều kiện tại khoản 1 Điều 46: (i) tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định pháp luật; (ii) đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
Thứ hai, điểm b khoản 2 Điều 46 yêu cầu người bán đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Điều kiện này bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và tính liên tục của nghĩa vụ tài chính khi chuyển giao quyền thuê.
Hệ quả pháp lý tại khoản 3 Điều 46: người mua được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ khoản tiền đã ứng trước mà chưa khấu trừ hết, và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật.
Ví dụ thực tiễn: Doanh nghiệp A thuê đất trả tiền hằng năm của Nhà nước để xây dựng nhà xưởng, đã được cấp Giấy chứng nhận và hoàn thành xây dựng theo quy hoạch chi tiết. Khi bán nhà xưởng kèm quyền thuê cho doanh nghiệp B, A phải chứng minh đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và khoản này chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất. Nếu A đã khấu trừ toàn bộ, điều kiện điểm b khoản 2 không còn giá trị áp dụng; nếu còn dư, B được kế thừa quyền khấu trừ tiếp.
Lưu ý: cơ chế bán quyền thuê chỉ áp dụng với đất thuê trả tiền hằng năm; đất thuê trả tiền một lần không phát sinh "quyền thuê" để chuyển nhượng theo Điều 46 mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định khác.
Ví dụ áp dụng. Công ty A được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để xây dựng nhà xưởng sản xuất. Công ty muốn bán nhà xưởng gắn liền với đất thuê cho Công ty B.
Trường hợp 1 — chỉ bán tài sản gắn liền với đất. Công ty A phải đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai 2024: (i) nhà xưởng được tạo lập hợp pháp và đã đăng ký theo quy định pháp luật (điểm a); (ii) đã hoàn thành xây dựng đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (điểm b), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra. Khi đó Công ty B chỉ nhận tài sản, không nhận quyền thuê đất.
Trường hợp 2 — bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê. Ngoài các điều kiện tại khoản 1, Công ty A phải đáp ứng thêm điểm b khoản 2 Điều 46: đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Đây là điều kiện đặc thù của đất thuê trả tiền hằng năm, bảo đảm khoản ứng trước được chuyển giao và tiếp tục khấu trừ.
Hệ quả cho bên mua. Theo khoản 3 Điều 46, Công ty B được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ, và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật. Nếu nhà xưởng đủ điều kiện tách thửa, được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo khoản 4 Điều 46.
Lưu ý. Nếu mục đích thuê đất là xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì việc bán tài sản gắn liền với đất phải đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và điều kiện khác theo Luật Kinh doanh bất động sản (khoản 5 Điều 46).
Ví dụ áp dụng: chuyển nhượng quyền thuê đất khi chưa hoàn thành dự án
Công ty A được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm để xây dựng nhà xưởng. Công ty đã được giao đất, đã ứng trước 20 tỷ đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và mới khấu trừ 8 tỷ vào tiền thuê đất. Nhà xưởng đã xây dựng xong phần móng và một phân xưởng, đã đăng ký tài sản gắn liền với đất, nhưng dự án đầu tư được phê duyệt gồm ba phân xưởng nên chưa hoàn thành toàn bộ.
Công ty A muốn bán tài sản gắn liền với đất và chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất cho Công ty B. Căn cứ khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024, việc bán phải đáp ứng đồng thời các điều kiện tại khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này.
Xét khoản 1 Điều 46:
Xét điểm b khoản 2 Điều 46: Công ty A đã ứng trước 20 tỷ, khấu trừ 8 tỷ, còn 12 tỷ chưa khấu trừ — điều kiện này được đáp ứng.
Kết luận: Công ty A chưa được bán tài sản gắn liền với đất và chuyển nhượng quyền thuê, do vướng điều kiện điểm b khoản 1 Điều 46. Công ty phải hoàn thành việc xây dựng theo quy hoạch chi tiết và dự án được phê duyệt trước khi thực hiện giao dịch. Khi đủ điều kiện, Công ty B — người mua — được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn còn lại, tiếp tục khấu trừ 12 tỷ tiền ứng trước chưa khấu trừ và phải đăng ký đất đai theo khoản 3 Điều 46.
Lưu ý: nếu mục đích thuê đất là xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì áp dụng khoản 5 Điều 46 — dẫn chiếu điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản, không dùng khoản 2 Điều 46.
Rủi ro pháp lý
Kết luận
Điều 46 Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm, kể cả quyền thuê trong hợp đồng thuê (khoản 2), tạo thuận lợi cho tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, điều kiện tại khoản 1 và khoản 2 khá chặt, đòi hỏi tài sản hợp pháp, đã đăng ký, hoàn thành xây dựng đúng quy hoạch, dự án và xử lý xong nghĩa vụ ứng trước tiền bồi thường. Người mua cần thẩm định kỹ giấy tờ tài sản, quy hoạch, dự án, số liệu khấu trừ tiền bồi thường và khả năng tách thửa trước khi giao dịch; người bán cần hoàn tất đăng ký tài sản và nghĩa vụ tài chính để tránh giao dịch bị vô hiệu. Trường hợp kinh doanh kết cấu hạ tầng còn phải tuân thủ thêm khoản 5 Điều 46 và Luật Kinh doanh bất động sản.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
