| CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM | |
| Độc lập - Tự do - Hạnh phúc | |
| Luật số: 254/2025/QH | |
Bộ công văn Bộ Tài chính về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
> Nguồn: PDF scan 8 trang nhận 31/07/2026 (`cv-9546-BTC---9f8fadcf-082d-4928-92aa-3e08e80b0584.pdf`), OCR nội bộ.
> Gồm 4 văn bản liên quan việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.
> ⚠️ File là bản scan — số hiệu một số văn bản được OCR kèm đối chiếu chéo trong nội dung; chưa khớp 100% với bản gốc.
---
1. Công văn 9546/BTC-QLCS ngày 09/07/2026 — Bộ Tài chính trả lời kiến nghị cử tri TP.HCM
- Ngày: 09/07/2026 (Hà Nội)
- Ký: KT. BỘ TRƯỞNG (ký số, chữ ký Ngô Văn Tuấn)
- Kính gửi: Ủy ban Dân nguyện và Giám sát của Quốc hội; Trưởng Đoàn ĐBQH TP.HCM
- Trả lời: Kiến nghị cử tri TP.HCM chuyển đến theo Công văn 498/UBDNGS16 ngày 12/06/2026 (Ủy ban Dân nguyện và Giám sát của Quốc hội), sau Kỳ họp thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI.
Nội dung kiến nghị của cử tri
- Cử tri phản ánh: nhiều Chi cục Thuế cơ sở khi giải quyết hồ sơ chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở có cách hiểu, áp dụng chưa thống nhất điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15:
- Thuế cơ sở hiểu "chỉ áp dụng với thửa đất được công nhận QSDĐ lần đầu";
- Thuế cơ sở yêu cầu thửa đất bắt buộc có nguồn gốc từ đất vườn, ao mới áp dụng — trong khi quy định còn áp dụng với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở.
Ý kiến Bộ Tài chính
1. Ngày 08/06/2026, Bộ Tài chính đã có Công văn 7713/BTC-QLCS gửi Thuế các tỉnh, thành phố (nơi nhận gồm UBND, Sở Tài chính, Sở NN&MT) hướng dẫn cụ thể phạm vi, đối tượng áp dụng điểm c khoản 2 Điều 10 NQ 254/2025/QH15 và Điều 6 NĐ 50/2026/NĐ-CP (đính kèm).
2. Cục Thuế đã có Công văn 3948/CT-KTr ngày 12/06/2026 gửi Thuế TP.HCM yêu cầu rà soát, chấn chỉnh việc áp dụng chính sách tiền SDĐ khi chuyển mục đích.
3. Thuế TP.HCM đã có Công văn 7889/TPHCM-QLĐ ngày 30/06/2026 gửi 29 Thuế cơ sở yêu cầu chấn chỉnh khi xử lý hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất (đính kèm).
---
2. Công văn 7713/BTC-QLCS ngày 08/06/2026 — trả lời kiến nghị cử tri của ĐBQH Phạm Trọng Nhân (TP.HCM)
- Ngày: 08/06/2026 (Hà Nội)
- Kính gửi: ĐBQH Phạm Trọng Nhân; Đoàn ĐBQH TP.HCM
- Nội dung: tương tự kiến nghị ở mục 1 — Thuế cơ sở TP.HCM hiểu/áp dụng chưa thống nhất điểm c khoản 2 Điều 10 NQ 254/2025/QH15.
- Trả lời: Bộ Tài chính đã có Công văn gửi Thuế các tỉnh, thành phố về tính tiền SDĐ với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích (đính kèm).
---
3. Công văn 7713/BTC-QLCS ngày 08/06/2026 — gửi Thuế các tỉnh, thành phố (văn bản hướng dẫn chính)
- Ngày: 08/06/2026
- Kính gửi: Thuế các tỉnh, thành phố
- Trích yếu: Tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.
Nội dung hướng dẫn chính
Điều c khoản 2 Điều 10 NQ 254/2025/QH15 (trích dẫn):
> Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất theo quy định:
> - c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận QSDĐ mà chuyển mục đích sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền SDĐ theo mức thu bằng:
> - 30% chênh lệch giữa tiền SDĐ tính theo giá đất ở và tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích (sau đây gọi là chênh lệch) đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
> - 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;
> - 100% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
> - Mức thu này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).
Các trường hợp được áp dụng mức thu theo điểm c khoản 2 Điều 10 NQ 254/2025/QH15:
- (i) Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận QSDĐ;
- (ii) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất;
- (iii) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước 01/7/2014 tự đo đạc tách thành các thửa riêng.
Quy định rõ thêm:
- Quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 NQ 254/2025/QH15 và Điều 6 NĐ 50/2026/NĐ-CP áp dụng với trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở đã được xác định khi công nhận QSDĐ mà nay chuyển mục đích sang đất ở.
- Từ 01/08/2024, hộ gia đình, cá nhân được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích thuộc điểm c khoản 2 Điều 10 NQ 254/2025/QH15 thì tính thu tiền SDĐ theo điểm c khoản 2 Điều 10 NQ 254/2025/QH15 (không cộng dồn diện tích đất ở hiện có), khoản 1, khoản 2, điểm c khoản 5 Điều 6 NĐ 50/2026/NĐ-CP; áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn.
- Điều 6 NĐ 50/2026/NĐ-CP dẫn chiếu xác định tiền SDĐ theo điểm c khoản 2 Điều 10 NQ 254/2025/QH15; quy định về số lần, lựa chọn thửa đất áp dụng, xác định hạn mức giao đất ở, xử lý khi phát hiện đã áp dụng nhưng vẫn đề nghị chọn thửa đất khác để hưởng tiếp.
- Chú thích: Luật Đất đai 2024 không còn khái niệm "đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở" như Luật Đất đai 2003, 2013 — loại đất này nay gọi là "đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở".
- Đề nghị Thuế các tỉnh, thành phố phối hợp cơ quan liên quan địa phương căn cứ quy định và hồ sơ thực tế để xác định, thu, nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai cho đúng.
---
4. Công văn 7889/TPHCM-QLĐ ngày 30/06/2026 — Cục Thuế TP.HCM chấn chỉnh xử lý hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
- Cơ quan: Cục Thuế TP.HCM (KT. TRƯỞNG THUẾ TP, Phó Trưởng thuế Phan Văn Dũng)
- Ngày: 30/06/2026
- Kính gửi: 29 Thuế cơ sở — TP.HCM
- Căn cứ: Công văn 3948/CT-KTr ngày 16/06/2026 của Cục Thuế về áp dụng chính sách tiền SDĐ khi chuyển mục đích.
- Yêu cầu các Thuế cơ sở:
1. Rà soát toàn bộ hồ sơ chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở; tính hoặc tính lại tiền SDĐ theo khoản 10 Điều 4 và điểm c khoản 2 Điều 10 NQ 254/2025/QH15, Công văn 5350/TPHCM-QLĐ ngày 18/05/2026 (Thuế TP.HCM), Công văn 7713/BTC-QLCS ngày 08/06/2026 (Bộ Tài chính). Xác định hồ sơ xử lý chưa đúng, báo cáo bằng văn bản về Phòng Quản lý các khoản thu từ đất chậm nhất 31/07/2026.
2. Rút kinh nghiệm từ trường hợp phản ánh của cử tri (Công văn 3948/CT-KTr ngày 12/06/2026) và đơn kiến nghị của ông Nguyễn Văn Hùng ngày 15/04/2026; trả lời, hướng dẫn, giải đáp người nộp thuế tận tình, không chậm trễ.
3. Khó khăn, vướng mắc → báo cáo văn bản kèm chi tiết hồ sơ gửi Thuế TP.HCM (Phòng Quản lý các khoản thu từ đất) để hướng dẫn thống nhất.
4. Hồ sơ giải quyết chưa đúng → phối hợp cơ quan tài nguyên môi trường, UBND, cơ quan có thẩm quyền để xử lý, điều chỉnh, hoàn trả, truy thu (nếu có) theo đúng trình tự, thẩm quyền.
---
Tóm tắt mức thu tiền SDĐ khi chuyển mục đích (điểm c khoản 2 Điều 10 NQ 254/2025/QH15)
| Diện tích chuyển mục đích | Mức thu (so với chênh lệch giá đất ở − giá đất NN) |
|---|---|
| Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương | 30% chênh lệch |
| Vượt hạn mức nhưng ≤ 01 lần hạn mức | 50% chênh lệch |
| Vượt quá 01 lần hạn mức | 100% chênh lệch |
- Chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, trên 01 thửa đất (do hộ/cá nhân lựa chọn).
- Áp dụng với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở (xác định khi công nhận QSDĐ) + đất vườn, ao gắn liền đất ở đã tách/đo đạc tách trước 01/7/2014.
Căn cứ pháp lý liên quan
- Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội (hiệu lực 01/01/2026) — Điều 4 khoản 10, Điều 10 khoản 2 điểm c.
- Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ (hiệu lực 31/01/2026) — Điều 6 (khoản 1, 2, điểm c khoản 5); Điều 13 khoản 12 sửa đổi khoản 2 Điều 21 NĐ 103/2024/NĐ-CP.
- Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15, hiệu lực 01/08/2024) — Điều 121 khoản 1 (các điểm b, c, d, đ, e, g).
- NĐ 103/2024/NĐ-CP (tiền SDĐ, tiền thuê đất, sửa bởi NĐ 291/2025) — Điều 21.
Lưu ý khi sử dụng
- Số hiệu văn bản 1 (9546/BTC-QLCS) lấy theo tên file gốc; OCR đọc có thể là "4546" — cần đối chiếu bản gốc trước khi viện dẫn chính thức.
- Công văn 2 & 3 cùng số 7713/BTC-QLCS ngày 08/06/2026 theo nội dung nhắc chéo; số hiệu trang 3-4 OCR không rõ.
- Công văn là văn bản hành chính hướng dẫn, không phải văn bản quy phạm pháp luật; quy phạm gốc là NQ 254/2025/QH15 + NĐ 50/2026/NĐ-CP.