Điều 28. Nhận quyền sử dụng đất
2. Tổ chức trong nước, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 45 và Điều 48 của Luật này.
3. Đối với khu vực hạn chế tiếp cận đất đai thì việc nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thực hiện theo trình tự, thủ tục do Chính phủ quy định.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định người nhận quyền sử dụng đất. Phần lớn các tranh luận thực tiễn tập trung vào khoản 1 — danh mục chủ thể được nhận đất theo từng hình thức. Hai khoản còn lại ít được chú ý nhưng lại quyết định trực tiếp việc một giao dịch có được chấp nhận hay không: khoản 2 về điều kiện nơi cư trú, nơi đóng trụ sở; khoản 3 về khu vực hạn chế tiếp cận đất đai.
Bài viết này phân tích riêng hai khoản đó. Việc phân tích khoản 1 đã được trình bày trong bài về nội dung Điều 28, không lặp lại ở đây.
Khoản 2 quy định: tổ chức trong nước, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 45 và Điều 48 của Luật này.
Ý nghĩa của nguyên tắc. Trước đây, pháp luật đất đai từng đặt ra yêu cầu về nơi cư trú, nơi đóng trụ sở đối với người nhận chuyển nhượng đất trong một số trường hợp. Khoản 2 loại bỏ rào cản đó: một cá nhân cư trú ở tỉnh khác vẫn có thể nhận chuyển nhượng đất tại địa phương nơi có thửa đất; một doanh nghiệp đặt trụ sở tại Hà Nội vẫn có thể nhận chuyển nhượng đất tại tỉnh khác. Đây là bước tiến về tự do lưu thông quyền sử dụng đất, phù hợp với tính chất hàng hoá của quyền sử dụng đất.
Phạm vi áp dụng. Nguyên tắc này áp dụng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không áp dụng cho mọi hình thức nhận quyền sử dụng đất. Các hình thức khác như giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, công nhận quyền sử dụng đất vẫn chịu điều kiện riêng theo từng quy định cụ thể.
Hai trường hợp loại trừ. Điều luật dẫn chiếu ngược lại hai quy định, tức hai trường hợp vẫn bị ràng buộc bởi điều kiện địa bàn:
Hệ quả thực tiễn: khi kiểm tra hồ sơ chuyển nhượng, cơ quan đăng ký đất đai không được đặt thêm yêu cầu về hộ khẩu hay nơi đặt trụ sở ngoài hai trường hợp nêu trên. Nếu hồ sơ thuộc diện loại trừ, phải kiểm tra đúng điều kiện chuyên biệt của Điều 45 khoản 8 hoặc Điều 48, không áp dụng máy móc điều kiện chung.
Khoản 3 quy định: đối với khu vực hạn chế tiếp cận đất đai thì việc nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thực hiện theo trình tự, thủ tục do Chính phủ quy định.
Bản chất. Khoản 3 không tạo ra nhóm chủ thể mới, cũng không mở rộng hay thu hẹp danh mục ở khoản 1. Điều luật chỉ chuyển vấn đề trình tự, thủ tục sang Chính phủ quy định khi đối tượng là đất nằm trong khu vực hạn chế tiếp cận. Nói cách khác: quyền nhận đất giữ nguyên, nhưng cách thực hiện thì khác.
Lý do. Khu vực hạn chế tiếp cận đất đai gắn với yêu cầu quốc phòng, an ninh, bảo vệ biên giới, hải đảo, khu vực nhạy cảm. Việc để Chính phủ quy định trình tự, thủ tục cho phép điều chỉnh linh hoạt theo tình hình thực tế của từng khu vực, thay vì ấn định cứng trong luật.
Hệ quả với người nhận đất. Khi thửa đất nằm trong khu vực hạn chế tiếp cận, người nhận đất phải thực hiện thêm các bước theo quy định của Chính phủ. Điều này có thể làm thời gian giao dịch kéo dài và phát sinh thêm điều kiện. Việc xác định một thửa đất có thuộc khu vực hạn chế tiếp cận hay không cần căn cứ vào quy định cụ thể và thông tin quy hoạch, không thể suy đoán.
Từ hai khoản trên, có thể rút ra ba điểm kiểm tra khi chuẩn bị giao dịch nhận quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, áp dụng sai phạm vi. Nhiều hồ sơ viện dẫn khoản 2 để khẳng định không cần điều kiện địa bàn, trong khi giao dịch không phải chuyển nhượng. Đây là lỗi phổ biến nhất.
Thứ hai, bỏ qua khoản 8 Điều 45 và Điều 48. Hồ sơ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án thường chỉ đối chiếu khoản 1 Điều 28 mà không kiểm tra điều kiện chuyên biệt tại khoản 8 Điều 45. Hệ quả là hồ sơ bị trả lại ở bước thẩm định.
Thứ ba, không xác định khu vực hạn chế tiếp cận. Hồ sơ không có tài liệu xác định vị trí thửa đất so với khu vực hạn chế tiếp cận, dẫn tới việc thực hiện thiếu bước theo quy định của Chính phủ.
Khoản 2 và khoản 3 Điều 28 Luật Đất đai 2024 tuy ngắn nhưng có vai trò quyết định trong việc xác định một giao dịch nhận quyền sử dụng đất có hợp lệ về mặt chủ thể hay không. Khoản 2 mở rộng tự do giao dịch nhưng giữ lại hai cửa hẹp; khoản 3 giữ nguyên quyền nhưng chuyển trình tự, thủ tục sang Chính phủ đối với khu vực nhạy cảm. Việc kiểm tra đúng hai khoản này ngay từ giai đoạn chuẩn bị hồ sơ giúp tránh phần lớn các trường hợp bị trả hồ sơ hoặc giao dịch không thực hiện được.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
