Điều 8. Khuyến khích đầu tư vào sử dụng đất đai 1. Nâng cao hiệu quả sử dụng đất. 2. Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; xử lý đất, đất có mặt nước bị ô nhiễm, phục hồi đất bị thoái hóa. 3. Lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy định của Luật này. 4. Tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp quy mô lớn. 5. Phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất, phát triển công trình ngầm. 6. Phát triển văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Điều 8 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) quy định về khuyến khích đầu tư vào sử dụng đất đai, gồm 06 nội dung:
1. Nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
2. Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; xử lý đất, đất có mặt nước bị ô nhiễm, phục hồi đất bị thoái hóa.
3. Lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy định của Luật này.
4. Tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp quy mô lớn.
5. Phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất, phát triển công trình ngầm.
6. Phát triển văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường.
Phân tích: Điều 8 xác lập định hướng khuyến khích thay vì ưu đãi cụ thể. Các khoản 1, 2 hướng tới chất lượng đất — nâng hiệu quả, cải tạo, phục hồi đất thoái hóa, xử lý đất ô nhiễm. Khoản 3 mở rộng quỹ đất qua lấn biển, khai thác đất trống, đồi núi trọc, bãi bồi, đất mặt nước hoang hóa. Khoản 4 thúc đẩy tích tụ, tập trung đất cho nông, lâm nghiệp quy mô lớn. Khoản 5 gắn giá trị đất với hạ tầng, công trình ngầm. Khoản 6 mở rộng mục tiêu sang lĩnh vực văn hóa, xã hội, khoa học, môi trường.
Ví dụ thực tiễn: Dự án lấn biển tại Quảng Ninh, Kiên Giang triển khai theo khoản 3. Hợp tác xã tích tụ ruộng đất sản xuất lúa hàng hóa quy mô lớn theo khoản 4. Dự án cải tạo đất nhiễm mặn, phèn ở Đồng bằng sông Cửu Long theo khoản 2.
Viện dẫn: Điều 8 chỉ đặt khung khuyến khích; ưu đãi cụ thể (miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế) được triển khai tại các điều về ưu đãi đầu tư và pháp luật thuế, pháp luật đầu tư. Điều 8 giữ vai trò định hướng chính sách, cần đọc cùng các quy định ưu đãi để xác định quyền lợi thực tế của nhà đầu tư.
Căn cứ Điều 8 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15), chính sách khuyến khích đầu tư vào sử dụng đất đai được cấu trúc thành sáu nhóm dự án, phản ánh định hướng nâng cao chất lượng và hiệu quả khai thác đất đai thay vì mở rộng diện tích.
Nhóm 1 — Nâng cao hiệu quả sử dụng đất (khoản 1). Bao gồm các dự án chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất theo hướng tăng giá trị sinh lời trên đơn vị diện tích, áp dụng thâm canh, tái cơ cấu cây trồng phù hợp. Ví dụ: chuyển đổi vùng đất trồng lúa kém hiệu quả sang mô hình lúa – cá – màu kết hợp.
Nhóm 2 — Bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất (khoản 2). Dự án cải tạo đất, làm tăng độ màu mỡ, xử lý đất và đất có mặt nước bị ô nhiễm, phục hồi đất bị thoái hóa. Ví dụ: xử lý đất nhiễm kim loại nặng tại các khu công nghiệp cũ, cải tạo đất phèn, mặn bằng hệ thống thủy lợi nội đồng.
Nhóm 3 — Lấn biển, đưa đất hoang hóa vào sử dụng (khoản 3). Gồm dự án lấn biển, khai thác đất trống, đồi núi trọc, đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất có mặt nước hoang hóa. Ví dụ: các khu đô thị ven biển, khu công nghiệp lấn biển theo quy hoạch được duyệt.
Nhóm 4 — Tập trung đất đai cho sản xuất quy mô lớn (khoản 4). Khuyến khích tích tụ, tập trung đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp quy mô lớn, gắn với cơ giới hóa và chuỗi giá trị. Ví dụ: hợp tác xã liên kết hộ dân hình thành cánh đồng mẫu lớn.
Nhóm 5 — Phát triển kết cấu hạ tầng, công trình ngầm (khoản 5). Dự án hạ tầng làm tăng giá trị đất và phát triển công trình ngầm như hầm giao thông, tầng hầm tiện ích, bãi đỗ ngầm.
Nhóm 6 — Văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, môi trường (khoản 6). Ví dụ: bệnh viện, trường học, trung tâm thể thao, công viên khoa học, khu xử lý môi trường.
Các nhóm dự án trên tạo cơ sở cho ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư, đồng thời định hướng sử dụng đất bền vững, tiết kiệm, hiệu quả.
Ưu đãi và cơ chế hỗ trợ của Nhà nước
Điều 8 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) xác lập chính sách khuyến khích đầu tư vào sử dụng đất đai theo hướng "mở" — liệt kê các lĩnh vực ưu tiên nhưng không tự quy định ưu đãi cụ thể. Cơ chế ưu đãi, hỗ trợ được dẫn chiếu thực hiện theo pháp luật chuyên ngành: Luật Đầu tư, Luật Đấu giá tài sản, pháp luật về thuế, tín dụng, khoa học công nghệ.
Nhà nước khuyến khích bằng nhiều công cụ gián tiếp:
Ví dụ thực tiễn: dự án lấn biển tại Quảng Ninh, Kiên Giang được hưởng ưu đãi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo cơ chế đặc thù; hợp tác xã tích tụ ruộng đất tại Đồng bằng sông Cửu Long được hỗ trợ vay vốn và hạ tầng thủy lợi. Các chính sách này cụ thể hóa khoản 3 và khoản 4 Điều 8.
Ví dụ: dự án nông nghiệp công nghệ cao tại vùng đất thoái hóa
Doanh nghiệp A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực đất bạc màu, năng suất thấp, đầu tư nhà màng, hệ thống tưới nhỏ giọt, cảm biến độ ẩm và dinh dưỡng đất. Dự án vừa canh tác rau quả xuất khẩu, vừa cải tạo độ phì nhiêu của đất.
Dự án này hưởng ứng đồng thời nhiều nội dung khuyến khích tại Điều 8 Luật Đất đai 2024:
Về thực tiễn, nhiều địa phương ghi nhận mô hình nông nghiệp công nghệ cao trên đất thoái hóa vừa khôi phục chất lượng đất, vừa tạo việc làm và tăng thu nhập trên đơn vị diện tích. Đây là minh chứng cho chính sách khuyến khích tại Điều 8: thay vì bỏ hoang đất kém hiệu quả, chủ thể sử dụng đất được tạo điều kiện đầu tư, cải tạo, nâng cao giá trị đất theo định hướng Nhà nước.
Tuy nhiên, dự án cần tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, giữ đúng mục đích sử dụng, bảo vệ môi trường và không làm suy giảm chất lượng đất — phù hợp nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.
Ví dụ 1 — Dự án tái định cư. Khi thu hồi đất để thực hiện dự án, chủ đầu tư bố trí khu tái định cư có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, giao thông, cấp thoát nước, điện, trường học, trạm y tế. Việc đầu tư hạ tầng tại khu tái định cư làm tăng giá trị đất, phù hợp khoản 5 Điều 8 Luật Đất đai 2024 về phát triển kết cấu hạ tầng làm tăng giá trị của đất. Đồng thời, bố trí quỹ đất cho trường học, cơ sở y tế trong khu tái định cư thể hiện nội dung khoản 6 Điều 8 về phát triển văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo.
Ví dụ 2 — Dự án nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dành quỹ đất, xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất trống, đất có mặt nước hoang hóa hoặc đất chưa sử dụng hợp lý, đưa vào sử dụng đúng mục đích. Hoạt động này khớp khoản 3 Điều 8 về đưa diện tích đất trống, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất theo khoản 1 Điều 8. Dự án nhà ở xã hội còn gắn với hạ tầng xã hội (khoản 6) và hạ tầng kỹ thuật (khoản 5), qua đó làm tăng giá trị đất khu vực.
Phân tích. Hai loại dự án trên đều thuộc nhóm được khuyến khích theo Điều 8, tạo cơ sở để chủ đầu tư hưởng ưu đãi theo quy định pháp luật về đầu tư, đất đai, nhà ở. Điều 8 định hướng chính sách ưu tiên, không trực tiếp quy định mức ưu đãi cụ thể; ưu đãi tài chính, thuế, tiền sử dụng đất thực hiện theo pháp luật chuyên ngành tương ứng. Việc xác định dự án tái định cư, nhà ở xã hội thuộc nội dung khuyến khích tại Điều 8 giúp cơ quan nhà nước áp dụng thống nhất chính sách ưu đãi và bảo đảm an sinh xã hội.
Lưu ý khi lập hồ sơ hưởng ưu đãi
Điều 8 Luật Đất đai 2024 liệt kê sáu nhóm hoạt động được khuyến khích nhưng không quy định thủ tục, hồ sơ. Ưu đãi cụ thể (miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế) nằm ở pháp luật thuế, pháp luật đầu tư. Hồ sơ lập theo các văn bản đó, không theo Điều 8. Điều 8 chỉ làm căn cứ xác định dự án "thuộc lĩnh vực khuyến khích".
Lưu ý thứ nhất: xác định đúng khoản. Mỗi khoản là một lĩnh vực riêng. Dự án "tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp quy mô lớn" (khoản 4) khác "bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất" (khoản 2). Hồ sơ phải chỉ rõ dự án đáp ứng khoản nào, kèm thuyết minh kỹ thuật tương ứng. Ví dụ: dự án lấn biển (khoản 3) cần quy hoạch, đánh giá tác động môi trường chứng minh tính khả thi; dự án phát triển công trình ngầm (khoản 5) cần thiết kế kỹ thuật làm tăng giá trị đất.
Lưu ý thứ hai: ưu đãi gắn với điều kiện thực hiện, không chỉ danh mục. Cơ quan thẩm định đối chiếu hồ sơ với tiêu chí cụ thể của pháp luật chuyên ngành (quy mô, vốn, tiến độ, công nghệ). Ghi "thuộc Điều 8" mà thiếu chứng cứ đáp ứng tiêu chí thì bị bác.
Lưu ý thứ ba: thời điểm và thẩm quyền. Đề nghị ưu đãi nộp cùng hồ sơ dự án đầu tư hoặc hồ sơ giao đất, cho thuê đất, không nộp sau khi đã có quyết định. Sai thẩm quyền hoặc sai cơ quan tiếp nhận làm chậm, đôi khi mất quyền.
Lưu ý thứ tư: lưu giữ chứng cứ thực hiện. Ưu đãi về thuế, tiền thuê đất thường kèm điều kiện duy trì hoạt động khuyến khích trong thời gian nhất định. Hồ sơ nghiệm thu, báo cáo kết quả là căn cứ để không bị truy thu.
Kiến nghị: lập bảng đối chiếu từng khoản Điều 8 với văn bản ưu đãi tương ứng, đính kèm thuyết minh và chứng cứ; tham vấn cơ quan quản lý đất đai trước khi hoàn thiện.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
