Điều 28. Nhận quyền sử dụng đất 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 37 của Luật này; b) Tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; d) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ; đ) Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; e) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; g) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; h) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự; i) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Nội dung Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định về nhận quyền sử dụng đất. Điều luật xác lập các căn cứ, hình thức và điều kiện để một chủ thể được Nhà nước công nhận hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất hợp pháp.
Theo tinh thần Điều 28, việc nhận quyền sử dụng đất phát sinh từ các căn cứ như: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hoặc các hình thức khác theo quy định pháp luật. Điều luật cũng xác định rõ chủ thể được nhận quyền sử dụng đất, bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và các đối tượng khác theo Điều 2 và Điều 3 Luật Đất đai 2024.
Điểm cần lưu ý: việc nhận quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý khi tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, gắn với đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 28 và các điều khoản liên quan. Đây là cơ sở để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Ví dụ thực tiễn: Ông A nhận chuyển nhượng thửa đất từ ông B. Hợp đồng được công chứng, các bên thực hiện đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi hoàn tất, ông A được cấp Giấy chứng nhận và chính thức xác lập quyền sử dụng đất theo Điều 28. Ngược lại, nếu chỉ giao đất bằng giấy viết tay, không đăng ký, việc nhận quyền không được pháp luật công nhận đầy đủ.
Như vậy, Điều 28 giữ vai trò then chốt trong việc xác định tính hợp pháp của quan hệ nhận quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo Hiến pháp và Luật Đất đai 2024.
Khái niệm. Điều 28 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) quy định về nhận quyền sử dụng đất. Đây là việc người sử dụng đất tiếp nhận quyền sử dụng đất từ người khác thông qua các giao dịch hợp pháp hoặc qua cơ chế Nhà nước. Khác với chuyển quyền (bên chuyển chủ động), nhận quyền đứng ở góc nhìn bên tiếp nhận.
Điều kiện pháp lý. Căn cứ Điều 28 và các điều liên quan (Điều 27 về chuyển quyền, Điều 45 về điều kiện thực hiện quyền), việc nhận quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp khi:
Ví dụ thực tiễn. Ông A nhận chuyển nhượng 500 m² đất ở từ ông B. Giao dịch hợp pháp khi: đất có Giấy chứng nhận, hợp đồng công chứng, ông A đăng ký sang tên. Nếu đất đang thế chấp ngân hàng mà chưa giải chấp, việc nhận quyền vô hiệu.
Lưu ý. Nhận quyền không đương nhiên phát sinh quyền sử dụng đất. Đăng ký biến động (khoản 1 Điều 133) là điều kiện xác lập quyền đối kháng với bên thứ ba.
Thực tiễn áp dụng. Điều 28 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) quy định người sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất qua các hình thức: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; xử lý nợ, giải quyết tranh chấp, kết quả hòa giải thành, bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là điều luật "mở đầu" xác lập căn cứ phát sinh quyền, chi phối toàn bộ giao dịch đất đai.
Ví dụ thực tiễn. Ông A nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ ông B bằng giấy viết tay, không công chứng, chưa đăng ký sang tên. Khi phát sinh tranh chấp, Tòa án căn cứ Điều 28 để xác định ông A chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp — chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Ngược lại, nếu hợp đồng được công chứng và đăng ký theo Điều 133, Điều 219 Luật này, quyền của ông A được pháp luật bảo vệ.
Lưu ý.
Thực tiễn cho thấy phần lớn tranh chấp phát sinh do bỏ qua bước đăng ký — hệ quả pháp lý nghiêm trọng, khó khắc phục.
Điều 28 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) kế thừa Điều 168 Luật Đất đai 2013, hoàn thiện khung pháp lý về quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất. Điểm cốt lõi: tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đều có thể nhận quyền sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền từ người sử dụng đất khác. Điều luật phân biệt rõ hai nhóm: nhận trực tiếp từ Nhà nước và nhận qua giao dịch dân sự, mỗi nhóm gắn với điều kiện chủ thể và loại đất cụ thể.
Về thực tiễn, quy định này giải quyết vướng mắc tồn tại dưới Luật 2013. Ví dụ: hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp trước đây bị hạn chế nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; nay Điều 28 mở rộng theo hướng phù hợp với cơ chế thị trường và chính sách tích tụ đất nông nghiệp. Tương tự, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản — tạo hành lang pháp lý minh bạch thu hút FDI.
Tuy nhiên, quyền nhận không đồng nghĩa quyền tùy ý. Người nhận phải tuân thủ điều kiện về mục đích sử dụng, hạn mức, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 28 kết hợp Điều 45, 46, 47). Giao dịch trái điều kiện vô hiệu, không được cấp Giấy chứng nhận.
Kết luận: Điều 28 tạo nền tảng pháp lý thống nhất, mở rộng chủ thể nhận quyền sử dụng đất, đồng thời siết điều kiện để bảo đảm quản lý nhà nước. Người sử dụng đất cần kiểm tra tư cách chủ thể, loại đất, điều kiện giao dịch trước khi xác lập quyền để tránh rủi ro pháp lý. Đây là bước tiến quan trọng thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW về hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
