Điều 5 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) quy định bốn nguyên tắc cốt lõi chi phối toàn bộ quá trình sử dụng đất đai tại Việt Nam. Đây là điều luật nền tảng, đóng vai trò định hướng xuyên suốt cho mọi chủ thể sử dụng đất, từ cá nhân, hộ gia đình đến tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất 1. Đúng mục đích sử dụng đất. 2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất. 3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất. 4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
So với Luật Đất đai 2013 (Điều 6), Luật Đất đai 2024 kế thừa ba nguyên tắc truyền thống và bổ sung yêu cầu mới về thích ứng với biến đổi khí hậu cùng lệnh cấm cụ thể đối với việc lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học gây ô nhiễm, thoái hóa đất. Sự bổ sung này phản ánh cam kết của Việt Nam tại các điều ước quốc tế về môi trường và chiến lược phát triển bền vững quốc gia.
Nguyên tắc đầu tiên mang tính tuyệt đối. Mọi hành vi sử dụng đất phải phù hợp với mục đích đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc xác định loại đất dựa trên các căn cứ pháp lý cụ thể:
Điều 10. Xác định loại đất
1. Việc xác định loại đất dựa trên một trong các căn cứ sau đây:
a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này;
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này.
2. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này và trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định của Luật này hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Hệ quả pháp lý của việc sử dụng sai mục đích rất nghiêm trọng. Người sử dụng đất có thể bị xử phạt hành chính, buộc khôi phục tình trạng ban đầu, hoặc bị thu hồi đất theo quy định. Đặc biệt, hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang mục đích khác mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép là hành vi bị nghiêm cấm:
Điều 11. Hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai
1. Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất.
2. Vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai.
[...]
7. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
8. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Nguyên tắc thứ hai đòi hỏi người sử dụng đất khai thác tài nguyên đất và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất một cách hợp lý, không chỉ vì lợi ích trước mắt mà còn vì lợi ích thế hệ tương lai. Khái niệm "tài nguyên trong lòng đất" mở rộng phạm vi điều chỉnh, bao gồm khoáng sản, nước ngầm và các nguồn tài nguyên khác gắn liền với thửa đất.
Luật Đất đai 2024 cụ thể hóa nguyên tắc này thông qua chính sách khuyến khích đầu tư vào sử dụng đất đai:
Điều 8. Khuyến khích đầu tư vào sử dụng đất đai
1. Nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
2. Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; xử lý đất, đất có mặt nước bị ô nhiễm, phục hồi đất bị thoái hóa.
3. Lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy định của Luật này.
4. Tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp quy mô lớn.
5. Phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất, phát triển công trình ngầm.
6. Phát triển văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Đây là nguyên tắc được nâng cấp đáng kể so với Luật Đất đai 2013. Luật mới không chỉ yêu cầu bảo vệ đất và môi trường mà còn bổ sung yêu cầu thích ứng với biến đổi khí hậu và đưa ra lệnh cấm cụ thể: "không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất."
Phân loại đất theo mục đích sử dụng cũng phản ánh nguyên tắc bảo vệ:
Điều 9. Phân loại đất
1. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.
2. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
d) Đất nuôi trồng thủy sản;
đ) Đất chăn nuôi tập trung;
e) Đất làm muối;
g) Đất nông nghiệp khác.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Nguyên tắc thứ tư khẳng định tính hai mặt của quan hệ đất đai: quyền đi đôi với nghĩa vụ, và quyền của một chủ thể kết thúc ở ranh giới quyền của chủ thể khác. Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ đất, nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch trong suốt thời hạn sử dụng đất.
Trách nhiệm này được cụ thể hóa qua cơ chế xác định người chịu trách nhiệm trước Nhà nước:
Điều 6. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất
1. Người đại diện theo pháp luật của tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; người đứng đầu của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang và công trình công cộng khác của xã, phường, thị trấn; đất tôn giáo, đất tín ngưỡng chưa giao quản lý, sử dụng.
3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra.
4. Người đại diện tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đối với việc sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
5. Cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình.
6. Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Trên thực tiễn, phần lớn tranh chấp đất đai xuất phát từ việc sử dụng sai mục đích hoặc chuyển mục đích không đúng thẩm quyền. Người dân tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, tổ chức kinh tế xây dựng nhà xưởng trên đất thương mại dịch vụ mà không xin phép — tất cả đều vi phạm nguyên tắc tại khoản 1 Điều 5.
Hậu quả pháp lý bao gồm: xử phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ công trình trái phép, truy thu tiền sử dụng đất chênh lệch, và trong trường hợp nghiêm trọng có thể bị thu hồi đất. Do đó, trước khi thay đổi mục đích sử dụng, người sử dụng đất phải kiểm tra kỹ quy hoạch và xin phép cơ quan có thẩm quyền.
Khoản 3 Điều 5 lần đầu tiên quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc không lạm dụng hóa chất nông nghiệp. Các hộ sản xuất nông nghiệp, trang trại, doanh nghiệp nông nghiệp cần lưu ý: việc sử dụng thuốc bảo vệ thực vật và phân hóa học quá mức có thể dẫn đến ô nhiễm đất, thoái hóa đất, và đối mặt với chế tài xử phạt theo pháp luật về bảo vệ môi trường.
Khoản 4 Điều 5 đặt ra giới hạn quan trọng: dù có quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, người sử dụng đất không được gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể liền kề và xung quanh. Các hành vi như xây dựng công trình che khuất, xả nước thải, gây tiếng ồn, hoặc làm sụt lún đất của hộ liền kề đều có thể bị khởi kiện yêu cầu chấm dứt hành vi và bồi thường thiệt hại.
Nguyên tắc sử dụng đất không chỉ ràng buộc người sử dụng mà còn đặt trách nhiệm lên Nhà nước trong việc bảo đảm quyền tiếp cận đất đai và giải quyết tranh chấp:
Điều 15. Trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất
1. Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
4. Tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn, trợ giúp pháp lý theo quy định của pháp luật cho người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính về đất đai, khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
5. Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Khi tư vấn hoặc áp dụng Điều 5 Luật Đất đai 2024, cần lưu ý một số điểm sau:
Thứ nhất, nguyên tắc "đúng mục đích sử dụng đất" được đánh giá dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm sử dụng. Trường hợp có sự khác biệt giữa giấy tờ và hiện trạng, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định theo quy định của Chính phủ.
Thứ hai, yêu cầu "thích ứng với biến đổi khí hậu" là khái niệm mới, chưa có hướng dẫn chi tiết. Trong thực tiễn, nội dung này được hiểu là khuyến khích các mô hình sử dụng đất thân thiện môi trường, tiết kiệm nước, và phù hợp với điều kiện khí hậu từng vùng.
Thứ ba, nguyên tắc không xâm phạm quyền của người sử dụng đất liền kề có thể được viện dẫn trong các vụ án tranh chấp đất đai. Tòa án nhân dân các cấp đã và đang áp dụng nguyên tắc này để giải quyết các tranh chấp về ranh giới, lối đi chung, thoát nước và ánh sáng.
Thứ tư, hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy mức độ. Cần tham khảo Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và Bộ luật Hình sự để xác định chế tài cụ thể.
