Người sử dụng đất có một hệ thống quyền và nghĩa vụ được pháp luật đất đai quy định, làm cơ sở cho việc khai thác, sử dụng đất và giải quyết các quan hệ pháp lý về đất đai. Luật Đất đai 2024 quy định quyền chung, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại Điều 26 và Điều 31, cùng các quyền và nghĩa vụ cụ thể tùy theo hình thức giao đất, cho thuê đất. Bài viết phân tích các quy định này và ý nghĩa thực tiễn.
Điều 26. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
3. Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
7. Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
8. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra.
5. Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
Nguồn: Toàn văn Điều 26, 31 Luật Đất đai 2024 — Luật Minh Bạch
Điều 26 Luật Đất đai 2024 quy định tám quyền chung của người sử dụng đất. Quyền thứ nhất là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định. Đây là quyền quan trọng nhất, làm cơ sở để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất.
Quyền thứ hai là hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp. Quyền thứ ba là hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp. Quyền thứ tư là được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
Quyền thứ năm là được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai. Quyền thứ sáu là được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Quyền thứ bảy là được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Quyền thứ tám là khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp và các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định bảy nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Nghĩa vụ thứ nhất là sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất.
Nghĩa vụ thứ hai là thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ thứ ba là thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định.
Nghĩa vụ thứ tư là thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra. Nghĩa vụ thứ năm là tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan. Nghĩa vụ thứ sáu là tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. Nghĩa vụ thứ bảy là bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất.
Ngoài quyền chung và nghĩa vụ chung, Luật Đất đai 2024 còn quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm đối tượng tùy theo hình thức giao đất, cho thuê đất. Các nhóm đối tượng bao gồm: tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo; hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Ví dụ, Điều 32 quy định tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung, nhưng không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hạn chế nhằm bảo đảm đất được sử dụng đúng mục đích khi Nhà nước giao đất không thu tiền.
Ngược lại, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất có nhiều quyền hơn, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định. Việc xác định đúng nhóm đối tượng và hình thức sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng để xác định phạm vi quyền của người sử dụng đất.
Một trong những quyền quan trọng nhất của người sử dụng đất là quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các quyền này được quy định cụ thể cho từng nhóm đối tượng và từng hình thức sử dụng đất.
Điều kiện thực hiện các giao dịch về đất đai được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, bao gồm: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp đặc biệt); đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và trong thời hạn sử dụng đất.
Việc thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Việc không đăng ký có thể làm cho giao dịch không có hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai. Cơ chế bảo vệ bao gồm: yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; khởi kiện tại Tòa án; khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Theo Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo thủ tục hành chính hoặc khởi kiện tại Tòa án. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong nhiều trường hợp tùy theo tính chất của tranh chấp.
Khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định. Đây là quyền quan trọng bảo đảm người sử dụng đất không bị thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ nhất, người sử dụng đất cần nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình để sử dụng đất đúng pháp luật và bảo vệ quyền lợi. Việc sử dụng đất sai mục đích, không thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không đăng ký biến động có thể dẫn đến hậu quả pháp lý bất lợi.
Thứ hai, trước khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất, cần kiểm tra kỹ các điều kiện thực hiện giao dịch: có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng. Việc kiểm tra giúp phòng tránh rủi ro giao dịch vô hiệu.
Thứ ba, người sử dụng đất nên thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động khi có thay đổi. Việc đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận và bảo hộ trước người thứ ba.
Thứ tư, khi quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai bị xâm phạm, người sử dụng đất cần chủ động thực hiện các biện pháp bảo vệ quyền như khiếu nại, khởi kiện. Việc thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ về nguồn gốc đất và quá trình sử dụng có ý nghĩa quan trọng trong giải quyết tranh chấp.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
