Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng 01 xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. 2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. 3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải th
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận theo Điều 135 Luật Đất đai 2024
Điều 135 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Nội dung cốt lõi:
Ví dụ thực tiễn: Ba anh em đồng thừa kế một thửa đất nông nghiệp tại xã A. Theo nguyên tắc tại Điều 135, cơ quan đăng ký đất đai cấp một Giấy chứng nhận ghi tên cả ba người (đồng sử dụng). Nếu một người muốn tách riêng, phải làm thủ tục tách thửa trước khi cấp riêng. Trường hợp thửa đất đã có sổ đỏ mang tên người chết, các thừa kế không được cấp sổ mới mà phải làm thủ tục đăng ký biến động thừa kế.
Ý nghĩa pháp lý: Nguyên tắc này bảo đảm tính thống nhất giữa Giấy chứng nhận và thực trạng pháp lý thửa đất, ngăn chặn cấp trùng, tạo cơ sở giải quyết tranh chấp. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết hồ sơ, trình tự thực hiện nguyên tắc này tại cấp huyện, cấp tỉnh.
Người dân cần đối chiếu thửa đất của mình thuộc trường hợp nào tại Điều 136–140 để xác định đủ điều kiện cấp lần đầu trước khi nộp hồ sơ.
Điều 136 Luật Đất đai 2024 phân định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu theo hai cấp hành chính.
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp cho:
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp cho:
Phân tích: Tiêu chí phân biệt là chủ thể sử dụng đất, không phụ thuộc diện tích hay mục đích. Cá nhân nước ngoài thuộc thẩm quyền cấp tỉnh dù chỉ sở hữu một căn hộ; hộ gia đình thuộc cấp huyện dù đất rộng hàng nghìn mét vuông.
Ví dụ thực tiễn: Ông A (cá nhân trong nước) nhận thừa kế thửa đất ở tại xã B, huyện C, tỉnh D, chưa có sổ đỏ. Ông A nộp hồ sơ tại UBND xã B; hồ sơ chuyển Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện C thẩm định, trình UBND huyện C ký cấp. Ngược lại, Công ty TNHH X (tổ chức trong nước) trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp — thẩm quyền cấp thuộc UBND tỉnh D, Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định.
Lưu ý: Theo Điều 137, UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp; UBND cấp huyện được ủy quyền cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp. Việc ủy quyền phải bằng văn bản, đúng thẩm quyền, không ủy quyền lại cho cấp dưới. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết hồ sơ, trình tự, thời hạn tương ứng từng cấp.
Xác định đúng thẩm quyền ngay từ đầu tránh hồ sơ bị trả lại, rút ngắn thời gian cấp sổ đỏ lần đầu.
Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137
Điều 137 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu:
Ví dụ: ông A sử dụng thửa đất từ năm 1990, có tờ khai đăng ký đất năm 1992 được UBND xã xác nhận, không tranh chấp. Ông A thuộc trường hợp Điều 137, được cấp sổ đỏ lần đầu không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều 138).
Hồ sơ, trình tự thực hiện theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP: nộp tại UBND cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày làm việc (Điều 139), tại vùng sâu, vùng xa tối đa 40 ngày.
Lưu ý: giấy tờ phải hợp lệ, không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi theo Điều 140. Trường hợp thiếu giấy tờ gốc, UBND cấp xã xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng làm căn cứ.
Căn cứ: Điều 138 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15); Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 (vi phạm pháp luật đất đai) và không thuộc Điều 140 (đất nhận chuyển quyền trái pháp luật), được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đồng thời:
Phân loại theo mốc thời gian. Điều 138 chia hai nhóm:
Ví dụ thực tiễn. Ông A sử dụng 200 m² đất ở từ năm 2005, không có giấy tờ, không tranh chấp, đất phù hợp quy hoạch. Ông A thuộc khoản 1 Điều 138 — được cấp sổ đỏ, miễn tiền sử dụng đất. Ngược lại, bà B sử dụng đất từ năm 2016, không giấy tờ: thuộc khoản 2, phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp.
Lưu ý. "Không vi phạm" hiểu theo Điều 139: không lấn chiếm, không sử dụng đất không đúng mục đích đã được giao, không nhận chuyển quyền trái pháp luật. Nếu vướng các vi phạm này, không áp dụng Điều 138.
Hồ sơ, trình tự. Thực hiện theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: đơn đề nghị, giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất, trích lục bản đồ. Nộp tại UBND cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày làm việc (khu vực miền núi, hải đảo tối đa 40 ngày).
Căn cứ: Điều 139 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15); Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Điều 139 xử lý đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 mà nay phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đây là cơ chế "mở đường" hợp thức hóa, khác với đất vi phạm sau mốc này (không được cấp Giấy chứng nhận).
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139:
Phân loại theo hành vi vi phạm:
Ví dụ thực tiễn: Ông A lấn 50 m² đất hành lang giao thông năm 2010 để làm nhà. Đến 2024, thửa đất phù hợp quy hoạch khu dân cư. Ông A được cấp Giấy chứng nhận cho 50 m² sau khi nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp, không bị xử phạt hành vi lấn chiếm (hết thời hiệu xử phạt).
Lưu ý: Đất vi phạm sau 01/7/2014 không áp dụng Điều 139; phải xử lý theo pháp luật hiện hành, thường không được cấp Giấy chứng nhận. Trình tự, thủ tục thực hiện theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Căn cứ: Điều 140 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15); Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Điều 140 giải quyết hệ quả pháp lý của đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 hiệu lực). Đây là vướng mắc phổ biến khi cấp sổ đỏ lần đầu.
Phân loại xử lý:
Ví dụ thực tiễn: UBND xã A tự giao đất ở cho hộ ông B năm 2008. Hộ B xây nhà, ở ổn định, không tranh chấp, thửa đất phù hợp quy hoạch đất ở. Khi làm sổ đỏ lần đầu, căn cứ Điều 140, cơ quan đăng ký đất đai vẫn công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận, không đòi lại đất. Ngược lại, nếu thửa đất nằm trong quy hoạch giao thông, Nhà nước thu hồi, chỉ bồi thường chi phí đầu tư còn lại.
Lưu ý hồ sơ: Người dân cần cung cấp giấy tờ chứng minh nguồn gốc giao đất (biên bản, quyết định, xác nhận của UBND cấp xã), giấy tờ về quá trình sử dụng ổn định. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết trình tự, thẩm quyền xác minh và cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp này.
Điểm mấu chốt: giao sai thẩm quyền không đương nhiên mất đất. Kết quả phụ thuộc vào sự phù hợp quy hoạch và tính ổn định, không tranh chấp của việc sử dụng.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
