Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác. Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra. Theo đó, chủ sở hữu công trình phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi công trình gây thiệt hại cho người khác, trừ trường hợp chứng minh được thiệt hại xảy ra hoàn toàn do lỗi của người bị thiệt hại hoặc do sự kiện bất khả kháng, tình thế cấp thiết.
Trách nhiệm của chủ sở hữu công trình được xác định dựa trên nguyên tắc suy đoán lỗi: khi công trình gây thiệt hại, pháp luật mặc nhiên xác định chủ sở hữu có lỗi trong việc quản lý, duy tu, bảo dưỡng công trình. Chủ sở hữu chỉ được miễn trách nhiệm nếu chứng minh được thiệt hại xảy ra do lỗi hoàn toàn của bên bị thiệt hại hoặc do sự kiện bất khả kháng. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người bị thiệt hại, đồng thời buộc chủ sở hữu phải có nghĩa vụ duy trì an toàn công trình.
Về phạm vi trách nhiệm, chủ sở hữu phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh, bao gồm thiệt hại về tài sản, thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác. Thiệt hại về tài sản được xác định theo Điều 589, bao gồm tài sản bị mất, bị hủy hoại, bị hư hỏng; lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản; chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại. Thiệt hại về sức khỏe, tính mạng được xác định theo Điều 590, bao gồm chi phí cứu chữa, bồi dưỡng phục hồi sức khỏe, thu nhập bị mất hoặc bị giảm sút, chi phí cho người chăm sóc, tiền bù đắp tổn thất về tinh thần.
Ví dụ thực tiễn: Một công trình nhà ở đang thi công do chủ sở hữu không gia cố an toàn, khiến mảnh vữa rơi trúng người đi đường gây thương tích. Trong trường hợp này, chủ sở hữu công trình phải bồi thường toàn bộ chi phí điều trị, thu nhập bị mất của nạn nhân và khoản bù đắp tổn thất tinh thần theo quy định. Tương tự, nếu tường bao của nhà bị đổ do xuống cấp mà chủ nhà không sửa chữa, gây thiệt hại cho nhà hàng xóm, chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại về tài sản.
Trách nhiệm này mang tính chất tuyệt đối về phía chủ sở hữu, không phụ thuộc vào việc chủ sở hữu có biết hay không biết về tình trạng nguy hiểm của công trình. Đây là điểm khác biệt cơ bản so với trách nhiệm bồi thường do hành vi trái pháp luật thông thường, nơi cần chứng minh lỗi của người gây thiệt hại. Quy định tại Điều 605 tạo cơ chế bảo vệ chặt chẽ cho cộng đồng trước rủi ro từ các công trình xây dựng, đồng thời khuyến khích chủ sở hữu chủ động kiểm tra, bảo trì công trình để phòng ngừa thiệt hại.
Trường hợp nhà cửa, công trình xây dựng khác thuộc sở hữu chung của nhiều chủ thể, trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, nếu nhà cửa, công trình xây dựng khác bị sụp đổ, hư hỏng, xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, tài sản của người khác mà thuộc sở hữu chung thì những người cùng sở hữu phải liên đới bồi thường.
Trách nhiệm liên đới mang tính chất tuyệt đối về phía người gây thiệt hại: người bị thiệt hại có quyền yêu cầu bất kỳ ai trong số các đồng chủ sở hữu thực hiện toàn bộ nghĩa vụ bồi thường. Quan hệ nội bộ giữa các đồng sở hữu không ảnh hưởng đến quyền yêu cầu của người bị thiệt hại. Sau khi một chủ sở hữu đã bồi thường toàn bộ, người này có quyền yêu cầu các đồng sở hữu khác hoàn trả phần nghĩa vụ tương ứng với phần quyền sở hữu của họ theo nguyên tắc tại Điều 288 Bộ luật Dân sự 2015 về thực hiện nghĩa vụ liên đới.
Ví dụ thực tiễn: Nhà chung cư do nhiều hộ dân đồng sở hữu phần sở hữu chung (hệ thống ban công, mái, cột chịu lực). Một mảng mái bị sập do xuống cấp, gây thiệt hại cho xe ô tô đậu bên dưới. Chủ xe có quyền yêu cầu toàn bộ các hộ dân là đồng sở hữu liên đới bồi thường, không cần xác định hộ nào cụ thể gây ra sự cố. Các hộ dân sau đó tự phân chia phần bồi hoàn theo tỷ lệ sở hữu chung.
Trường hợp nhà, công trình thuộc sở hữu chung nhưng chỉ một đồng chủ sở hữu trực tiếp quản lý, sử dụng và để xảy ra thiệt hại, người bị thiệt hại vẫn có quyền yêu cầu tất cả đồng chủ sở hữu liên đới bồi thường. Điều này bảo đảm quyền lợi tối đa cho người bị thiệt hại, phù hợp nguyên tắc tự chịu trách nhiệm và bảo vệ quyền dân sự tại Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015.
Phạm vi bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra được xác định theo nguyên tắc chung về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, cụ thể hóa tại Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, chủ thể chịu trách nhiệm bồi thường phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh, bao gồm thiệt hại về tài sản và thiệt hại về sức khỏe, tính mạng nếu có.
Về thiệt hại tài sản, phạm vi bồi thường bao gồm giá trị tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng; chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại; thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút. Ví dụ: nhà hàng xóm bị sập tường đè hỏng xe máy, chủ công trình phải bồi thường giá trị sửa chữa xe, chi phí thuê xe thay thế trong thời gian sửa chữa, và khoản thu nhập mất đi nếu xe dùng để kinh doanh vận tải.
Về thiệt hại do sức khỏe bị xâm phạm, phạm vi bồi thường gồm chi phí cứu chữa, bồi dưỡng phục hồi sức khỏe; thu nhập thực tế bị mất hoặc giảm sút của người bị thiệt hại; chi phí cho người chăm sóc; và khoản bù đắp tổn thất về tinh thần. Trường hợp thiệt hại tính mạng, phạm vi bồi thường còn bao gồm chi phí mai táng hợp lý, tiền cấp dưỡng cho người mà người bị thiệt hại có nghĩa vụ cấp dưỡng, và khoản bù đắp tổn thất tinh thần cho thân nhân.
Điểm mấu chốt của Điều 605 là xác định chủ thể chịu trách nhiệm: chủ sở hữu, người chiếm hữu, người sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải bồi thường khi để xảy ra thiệt hại, trừ trường hợp do lỗi cố ý hoặc vô ý của người bị thiệt hại hoặc do sự kiện bất khả kháng, tình thế cấp thiết. Phạm vi bồi thường không bao gồm thiệt hại gián tiếp, thiệt hại không thể lượng hóa bằng tiền hoặc thiệt hại phát sinh ngoài mối quan hệ nhân quả trực tiếp với hành vi gây thiệt hại.
Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra. Theo đó, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình đó gây ra, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại.
Căn cứ khoản 3 Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, trách nhiệm bồi thường được miễn trong hai trường hợp: (i) thiệt hại xảy ra do sự kiện bất khả kháng; (ii) thiệt hại hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại. Sự kiện bất khả kháng được hiểu là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép (khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015). Ví dụ: nhà bị sập do động đất, lũ quét, sạt lở đất bất thường vượt quá tiêu chuẩn thiết kế, chủ sở hữu đã gia cố đúng quy chuẩn xây dựng thì được miễn trách nhiệm.
Trường hợp thứ hai, thiệt hại hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại. Ví dụ: người bị thiệt hại tự ý đào móng, khoan cắt kết cấu chịu lực của công trình dẫn đến sập đổ gây thiệt hại cho chính mình; hoặc chủ sở hữu đã có biển cảnh báo nguy hiểm, rào chắn nhưng người bị thiệt hại vẫn cố tình xâm nhập khu vực nguy hiểm. Khi đó, chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình được miễn trách nhiệm bồi thường.
Cần lưu ý, việc miễn trách nhiệm chỉ đặt ra khi thiệt hại hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại hoặc hoàn toàn do sự kiện bất khả kháng. Nếu có một phần lỗi của chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng (ví dụ: không bảo trì định kỳ, không gia cố dù đã có cảnh báo) thì trách nhiệm bồi thường vẫn phát sinh theo phần lỗi tương ứng, căn cứ nguyên tắc bồi thường toàn bộ thiệt hại tại Điều 584 và Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015. Người gây thiệt hại phải chứng minh căn cứ miễn trách nhiệm theo quy định tại khoản 4 Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015.
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
